不動産と税金ケーススタディ【不動産購入】自分で住む家を買ったとき

本編

基本的に誰でもかかる税金

印紙と登録免許税と固定資産税です。順にみていきましょう。

【印紙】
印紙というのは不動産を購入する時に売買契約書って作成するんですけれども、そこに印紙を貼らないといけないんですね。売買代金によっても貼る印紙の金額が違って、

▼印紙代金の目安
1000万円～5000万円まで：1万円
5000万円超～1億円まで：3万円
1億円以上の物件：6万円

1000万円以下ですともう少し安いですが、だいたい1万円～3万円の話なので、不動産購入という数千万の話の中ではインパクトは小さいですね。でもこれ貼らないと過怠税といって追徴されます。ただし、売買契約書を売主と買主で原本２通作成すると、印紙代それぞれかかりますが、原本１通にして、どっちかが原本、どっちかがコピーにすることもできます。そうすると印紙1枚で良いので削減出来ますよ。知っておいて損はないと思います。

【登録免許税】
不動産の名義変更や住宅ローンを借りるとき、銀行さんが担保にするために抵当権を登記簿に書くんですね。こういう登記簿の書き換え的な費用を登録免許税と言うのですが、これ、めちゃめちゃ細かいので、お客様が内容分かる必要ないです。気に入った物件があれば不動産屋さんの担当に聞いて下さい。すぐ教えてくれます。知らなくていいです。

一応お伝えすると登録免許税っていうのは、「所有権移転登記費用」「抵当権設定登記費用」「建物表示登記費用」「建物保存登記費用」があって「有権移転登記費用」は評価額の今だと1.5％、令和3年4月1日以降は評価額の2％になります。「抵当権設定登記費用」は借入金額の0.1％と0.4％の場合があって、0.1％を使える条件としては建物面積が…
あ゛あ゛～！！無理ですね。無理です。一般のお客様が覚えるのは無理ですし意味ないです。業者に聞きましょう。

【固定資産税】
これは買った時にかかるというよりも、買った後、不動産を持っていると毎年かかる税金です。これも計算式は不動産の評価額の1.3％とか、住宅用地の場合は軽減措置があり評価額が6分の1になるとネットとか専門書に書いてありますが、知らなくて良いので不動産業者さんに聞きましょう。それでOKです。

この「印紙税」と「登録免許税」と「固定資産税」は必ずかかるので、契約書には印紙貼らないといけないよね～、不動産かったら名義変更とかで税金かかるよね～それだけで十分です。それだけ覚えておきましょう。

場合によってはかかる税金

これは不動産取得税、消費税を押さえておきましょう。

【不動産取得税】
軽減措置があるのでざくっというと、自分が住む不動産で、50㎡以上、1981年1月1日以降の新耐震物件であれば、軽減されてほとんどの場合ゼロです。50㎡より小さかったり、1981年より古い旧耐震だったり、投資用だったりするとかかります。具体的にいくらかかるかは計算がややこしいので、不動産屋さんに聞いた方が早いです。計算方法しらなくてOKです。

【消費税】
これもかかる場合とかからない場合があるんですが、かかる場合であっても、通常は物件価格が税込み表記になっているので、無視していいと思います。具体的には3000万円の物件があったとして、消費税がかからない物件は3000万円ですが、消費税がかかる物件だとしても、3000万円（税込）と書いてある場合がほとんどなので、意識しなくてOKです。

ちょっと話は変わりますが、消費税自体を表示されている物件価格以外に払わないといけないことはほぼ無いんですが、住宅ローン控除ってありますよね。とてもメジャーなのでご存じの方も多いと思いますが、住宅ローンを組んだら払っている所得税やか住民税が戻ってくるものです。住宅ローン控除は、買う物件が消費税がかかる物件かかからない物件かで戻ってくる額が倍くらい違ってきますので、これも抑えておいた方が良いですよ。

ほぼスルーで問題ない税金

ネットで調べたら色々出てきますけど、ほぼスルーしてOKな税金です。

【贈与税】
親御さんとか誰かからお金を貰わないとかかりません。当然です。

【譲渡所得税】
売った時に儲かったらかかる税金なので、買うときは関係ありません。スルーでOKです。

不動産を購入する時は、税金もそうですけど、物件以外にかかるお金、いわゆる諸費用を不動産屋さんに計算して出してもらえると思います。税金以外だと仲介手数料とかローンの諸費用とか火災保険があって、まとめて紙かデータできっちりと出してもらえれば、それで十分OK。それで不動産屋が税金や諸費用の計算間違えてたら、僕だったら間違った分は仲介手数料下げてもらいますね。高い仲介手数料をお支払いされるわけですから、不動産屋に責任ある仕事させましょう。