住宅ローン比較のポイント｜金利の仕組み・諸費用・スケジュールを総まとめ【計算例付き】

本編

住宅ローンの金利はどう決まる？仕組みと種類をわかりやすく解説

住宅ローンの仕組みと種類として、ここでは、

・変動金利と固定金利の違い
・金利タイプ別のメリット・デメリット
・金利上昇リスクと借入タイミングの考え方

について、解説していきます。

変動金利と固定金利の違い

住宅ローンの金利には大きく分けて「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。

変動金利は、半年ごとに金利の見直しがあり、市場金利の動向に応じて適用金利が上下する仕組みです。

金利が低いうちは返済額が抑えられるというメリットがありますが、将来的に金利が上昇した場合には返済額が増えるリスクもあります。

ただし、急激な返済額の増加を防ぐため、多くの金融機関では「5年ルール（返済額の見直しは5年ごと）」や「125％ルール（見直し後の返済額は最大でも1.25倍まで）」といった制限が設けられています。

一方、固定金利は、借入時の金利が返済期間中ずっと変わらないタイプです。

返済額が一定のため、将来の家計計画を立てやすいという安心感があります。

ただし、変動金利よりも金利水準が高めに設定されていることが多く、市場金利が下がっても返済額は変わらないというデメリットもあります。

どちらの金利タイプを選ぶべきかは、金利の見通しや家計の安定性、今後のライフプランによって変わります。

住宅ローン比較の際は、単純に「金利が低い方」を選ぶのではなく、こうした金利の特徴を理解したうえで、自分に合った返済スタイルを見極めることが大切と言えるでしょう。

金利タイプ別のメリット・デメリット

変動金利は、借入当初の金利が低く、毎月の返済額を抑えやすいというメリットがあります。

さらに、将来的に市場金利が下がれば、返済額も下がる可能性があります。

ただし、金利が上昇すれば返済額も増えるため、将来的な金利変動によるリスクを抱える点がデメリットです。

一方、固定金利は、借入時に決まった金利が返済終了まで変わらないため、将来の金利変動に左右されることがありません。

返済額が一定で計画が立てやすく、長期的に安定した返済を希望する方に向いています。

ただし、変動金利に比べて金利が高く設定されているため、総返済額が多くなる傾向があります。

金利上昇リスクと借入タイミングの考え方

住宅ローンを検討する際には、将来的な金利上昇リスクと、借入タイミングをどう判断するかが重要なポイントになります。

現在の日本は超低金利時代といわれていますが、この状況が永続する保証はありません。

特に変動金利を選ぶ場合は、今後の景気動向や金融政策次第で金利が上昇し、将来の返済額が増える可能性があるため注意が必要です。

一方、金利が低いうちに固定金利で借り入れておけば、金利上昇の影響を受けず、返済額を一定に保つことができます。

そのため、「金利が上がる前に借りるべきか」「今は変動にして将来固定に切り替えるべきか」など、金利動向と自身の返済計画を踏まえたタイミングの見極めが求められます。

借入時期の判断には、住宅ローン比較だけでなく、金融機関の金利推移や経済ニュースも参考にしつつ、自分にとって無理のないプランを選ぶことが大切です。

焦って契約するのではなく、「いつ・どの金利タイプで借りるか」を冷静に見極めることが、後悔しない住宅ローン選びにつながると言えるでしょう。

住宅ローンの利息の計算方法

住宅ローンの返済では、「金利が低い方が良い」とよく言われますが、実際の利息はどのように計算されているのでしょうか？

ここでは住宅ローンの利息計算の仕組みについて、代表的な返済方式「元利均等返済」を中心に、計算例を交えて解説していきます。

住宅ローンの主な返済方式は2種類

住宅ローンには主に「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つの返済方式があります。

それぞれの特徴を理解することで、返済計画を立てやすくなります。

元利均等返済とは？
元利均等返済は、「元金」と「利息」を合わせた毎月の返済額が一定になる方式です。

返済が始まった当初は利息の割合が多く、元金の返済は少なめですが、返済が進むにつれて徐々に元金の割合が増えていきます。

毎月の支払額が変わらないため、家計管理がしやすいというメリットがあります。

ただし、返済初期に利息を多く支払う構造のため、総返済額はやや多くなる傾向があります。

元金均等返済とは？]
元金均等返済は、毎月の元金返済額が一定で、そこに利息が加わる方式です。

借入当初は元金に対する利息が大きいため、月々の返済額は高めになりますが、元金が減るにつれて利息も減少し、返済額が徐々に少なくなっていきます。

総返済額は元利均等返済より少なくなる場合が多いものの、初期の返済負担が大きくなる点には注意が必要です。

以下では、より一般的な元利均等返済における利息の計算方法を解説していきます。

元利均等返済の仕組みと計算例

元利均等返済では、毎月の返済額は一定ですが、内訳は毎月変化します。

返済初期は「利息」の割合が大きく、返済が進むと「元金」の割合が増えていきます。

つまり、同じ返済額でも、最初のうちは利息ばかりを返しているような状態となります。

計算例
借入額2,000万円、金利1.5%、期間35年の場合

【条件】

借入額：2,000万円

金利：年1.5%（固定）

返済期間：35年（420ヶ月）

返済方式：元利均等返済

▼ 毎月の返済額を計算（元利均等）
元利均等返済額は、以下の計算式で求められます。

毎月返済額 ＝ 借入額 × 係数（ローン返済係数）

例として、35年・金利1.5%の返済係数は 0.002849

2,000万円 × 0.002849 ＝ 56,980円（毎月返済額）

※これは元金と利息を合わせた金額です。

毎月の利息と元金の内訳（初回分）

初回（1ヶ月目）の利息は以下の計算式で出します。

利息 ＝ 借入残高 ×（年利 ÷ 12）

利息 ＝ 20,000,000円 ×（0.015 ÷ 12）＝ 25,000円

元金は以下のようになります。

元金 ＝ 毎月返済額 − 利息
　　　＝ 56,980円 − 25,000円 ＝ 31,980円

このように、初月の返済56,980円のうち、利息が25,000円、元金が31,980円という内訳になります。

以降、元金が減るごとに、利息部分が減り、元金部分が増えていきます。

総支払利息をざっくり試算すると？

住宅金融支援機構の試算によると、同条件（2,000万円・1.5％・35年）では、

● 総返済額：約 2,393万円
● 支払う利息合計：約 393万円

つまり、表面上は「年1.5%」ですが、35年間で約400万円近くの利息を払うことになります。

金利のわずかな違いで支払額はどう変わる？

例えば、金利が1.5% から2.0%に上がっただけで、

毎月返済額：約56,980円から約66,277円
総返済額：約2,393万円から約2,784万円

利息差：391万円も増加します。

金利はたった0.5%の違いでも、総支払額では数百万円の差になります。

住宅ローンを比較する際のチェックポイント

マイホーム購入において、どの金融機関で住宅ローンを組むかは非常に重要な判断となります。

住宅ローンの比較にあたり、見落としがちな基本ポイントとして、ここでは、

・金利は「実質」で比較する｜見た目の数字に要注意
・諸費用は「保証料」と「事務手数料」の違いを確認
・借入までのスケジュールに注意
・ペアローンや収入合算の対応可否で選択肢が変わる

について、解説していきます。

金利は「実質」で比較する｜見た目の数字に要注意

住宅ローンを比較するうえで最も注目されるのが金利です。

一般的には金利が低いほど有利とされますが、「変動金利」と「固定金利」の違いや、「当初10年間のみ低金利」といった期間限定の優遇金利も存在します。

金利の種類や条件を十分に理解し、総返済額で比較することが大切と言えるでしょう。

諸費用は「保証料」と「事務手数料」の違いを確認

ローン契約時に必要な諸費用には、「保証料」や「事務手数料」があります。

事務手数料は一度支払えば返金されませんが、保証料は完済や途中売却の際に一部返金される場合があります。

金融機関ごとに費用の形態が異なるため、住み替えや短期売却の予定がある方は、保証料型を選んだほうが損を避けられることもあります。

借入までのスケジュールに注意

金利の安さで人気のネット銀行（例：住信SBIネット銀行、auじぶん銀行など）は、融資の審査から実行までに時間がかかる傾向があります。

購入物件の引渡し時期に間に合わなければ、たとえ条件が良くても利用できません。

契約時期と融資スケジュールをしっかり確認しておくことが重要と言えるでしょう。

（参考）住宅ローン ネット銀行利用時の落とし穴４点！

ペアローンや収入合算の対応可否で選択肢が変わる

共働き夫婦で住宅を購入する場合、「ペアローン」や「収入合算」で借入可能額を増やすこともできます。

ペアローンは夫婦それぞれが個別に借入する形式で、双方が住宅ローン控除を受けられるメリットがあります。

一方、離婚時などのリスクや、2人分の団信加入が必要になるなどのデメリットもあるため、取り扱いや条件を比較しましょう。

（参考）ペアローンのメリット・デメリットを徹底解説！リスクを抑えた返済計画のポイント