＃ 中古マンション
2023.05.032023.05.03

プロも狙う中古マンション　お得に買うための狙い目ポイントとは？

はじめに

中古マンションをお得に買おうとするなら知っておきたい狙い目のポイントについて解説します。「安い＝お得」というわけではなく、安さの理由が大切です。プロも買いたいお得な中古マンションの選び方をぜひ参考にしてください。

本編

安さの理由に注目しよう

基本的にプロが買いたいと思う物件は、ずばり「安い」物件です。

安い物件といっても、いろいろな理由で安くなってますよね。例えば、築年数が古いとか、線路沿いで音がうるさいとか、悪い条件があるので販売価格が安いという事ですが、この安い理由が大事です。今も安くて10年後も安いという物件もあれば、今は安いけど一時的なもので、改善される場合、10年後は高く売れる物件というのもあります。逆に、今は少し敬遠される理由であっても、10年後は更に問題が深刻になっていくので、かなり安くなってしまうという理由もあります。今回は、今は安いけど、一時的なものだったり、改善出来るので、将来は高く売れたりするかもしれないお宝物件、まさにプロが狙っている物件を以下3つのポイントに絞ってご紹介させて頂きます。

①汚部屋はわかりやすい狙い目物件
②引き渡しが極端な物件
③賃貸中の物件

それでは、解説していきます。

①汚部屋はわかりやすい狙い目物件

1つ目が、汚い物件です。

「汚い」というとざっくりしていますが、内装状況が悪い物件があげられます。室内が古かったり、ゴミ屋敷だったり、とにかく汚い、古いという物件は、どうでしょう、皆さんが内覧されてもなかなか気分が盛り上がらないですよね？リフォームされている物件や築が浅い物件に比べると、かなり売りづらいので価格が安くなります。これはリフォームをすれば、内装はどうにでもなるので、新築同様にする事が出来ます。こういう物件を不動産業者さんが買ってリフォームして利益を乗せて売っている訳ですから、リフォームされていない内装状況が悪い物件を見つけたら、お宝物件の可能性が高いですよ！

また、マンションの外装についてもかなり汚れていて築年数を感じる物件だとしても、近々大規模修繕工事を控えている場合があり、買った数年後に外観がとてもきれいになるケースがあります。これは、不動産会社にお願いして、マンションの管理会社から「重要事項調査報告書」を取り寄せれば、大規模修繕工事の予定が分かる場合がありますし、分からない場合でも、前回の大規模修繕工事が10年前に行われているので、もうそろそろだな。という事も推測が出来ると思います。また、現在大規模修繕工事中のマンションも狙い目です。大規模修繕工事中はマンションの外観一面に足場が付けられてしまい、外観が良く分からないので、売却する時に苦戦するんですね。安くなりやすいんです。ちょうど大規模修繕工事を行っている最中の物件も、価格が安くなったり、価格交渉が通りやすくなるので、狙い目と言えます。

②引き渡しが極端な物件

ポイントの2つ目が、引渡しが極端な物件です。

例えば、売主さんが資金に困っていて1か月後には現金化したいケースや、相続が発生して相続税納付の関係で、いつまでに売らなければならないなど、売主さんが買換えで購入物件の資金支払いの為に、「いつまでに売却しなければならない」というケースです。こういうケースの場合は売主さんはいわゆる売り急いでいる状態ですので、安く買える事があります。このケースは物件自体に問題がある訳ではないので、お宝物件化するという事ですよね。また逆に引渡しが凄く先の物件もあります。新築マンションを購入された方が自宅を売却する場合は、新築マンションが出来上がってから現自宅の引渡しとなるので、買った方が住めるのが1年後と言う物件もあります。そこまで長いと多少割安になっているケースも多いですし、昨今の不動産市況のように相場が上がっている地域ですと、1年後はもっと相場が上がっている事もありますので、1年経ってみたら、ずいぶん安く買えたなぁ。という事も都心部の場合はあります。

③賃貸中の物件

3点目が、賃貸中の物件です。

オーナーチェンジと言われる物件ですが、買っても賃貸人がいるので住めないという物件です。オーナーチェンジの物件は通常の物件に比べて安い事が多いです。住宅ローンが組みづらいというデメリットはあるんですが、資金に余裕がある方は、オーナーチェンジ物件を購入し、当面は賃貸収入を得ながら、賃借人が退去された後に自分が住むと最終的にはとってもお得に物件を買えるという事があります。

いかがでしたでしょうか。1つ目は内装外装の状態が悪い物件、2つ目が引渡し時期が極端な物件、3つ目がオーナーチェンジ物件となります。このことを踏まえてお宝物件を探してみてください。

 

目黒を中心に、都心城南（品川・目黒・世田谷・大田・港etc)の不動産については、武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズにお任せ下さい。お客様のご要望に合った物件をご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。

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まとめ

Point. 1

記事監修者

朝倉 大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ 代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。

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