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2023.04.232023.04.23

プロは買わない中古マンション　地雷物件の見極め方とは

はじめに

中古マンションの購入を検討されている方必見。中古マンションのなかにはプロなら絶対に買わない、いわゆる地雷物件があります。今は顕在化していなくても将来、資産性に大きく影響する地雷物件を見極めて、失敗しないマンション購入をしてください。それでは、解説していきます。

本編

旧耐震物件には要注意

まず1点目が、旧耐震の物件になります。旧耐震とは、マンションを建てる時の建築確認申請時期が昭和56年5月31日以前の物件の事になります。昭和56年6月1日に建築基準法の耐震に関する規定が大改正しているので、それよりも前の物件は、簡単に言うと耐震性が無いという事になります。これは耐震に問題があっても別に気にしないよ。という寛容というかざっくりとした考えの方もいつの世も一定数いるので、別に将来もそれなりに売れるでしょ？と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

旧耐震物件の地雷ポイント

しかし、旧耐震物件の一番の地雷ポイントは、住宅ローンが将来下りなくなる可能性が高いという事なんです。単に耐震に不安があるというだけではないんですね。別に耐震が悪くても問題ないよね。という方でもローンが下りなければ買う事は出来ないですよね？今は旧耐震物件の場合、他の条件にもよりますが、10金融機関があったら3つ位の金融機関しか組めないんですね。これ10年前は10金融機関があったら10行全て旧耐震でもローン問題なく組めたんです。この10年で、金融機関が旧耐震物件に対して融資する事をどんどんやめている、手を引いている状況なんです。

つまり、この流れでいくと、10年後には旧耐震物件に住宅ローンを下ろす金融機関が一つもない状況になる事も、かなり高い確率であるという事なんですね。自分のマンションが将来売却する時にローンが組めない物件だと、資産性にかなり影響が出ますよね。けれども、旧耐震のマンションが全てダメという訳ではなくて、耐震診断をしていて耐震性に問題ない物件もありますし、耐震性に問題があっても耐震補強工事をしているマンションであれば、問題なくローンが組めるので将来の資産性も問題ないと思います。そのあたりは購入される時に必ず見ておかなければならないポイントだと思っております。

修繕積立金を要チェック

続いて2つ目の地雷ポイントは、修繕積立金の不足です。修繕積立金というのは、前の所有者さんが貯めていた貯金だと思って下さい。同じ物件価格が3000万円のマンションでも、修繕積立金を今までに1000万円貯めていて修繕もされているマンションと、500万円しか貯めてきていないマンションがあるという事です。当然ちゃんと修繕積立金を適正金額積み立ててきて修繕もなされているマンションを買いたいですよね。これは売買のパンフレットには記載されていない事なので、気になる物件があれば不動産会社に「重要事項調査報告書」を取り寄せてもらって、しっかりとチェックしておきましょう。

修繕積立金不足の地雷ポイント

この修繕積立金の地雷ポイントは、今まで、過去の所有者さんが積み立ててこなかった不足分の修繕積立金は、将来これからあなたが負担しなければならない可能性が高いという事です。つまり、過去に充分な額の修繕積立金を積み立ててこなかったマンションは、あなたが買ってから修繕積立金の値上げと言う形で負担しなければならないという事になります。これは、今までの負債をあなたが背負わないといけない事になりますので、すごく嫌ですよね。気になる物件があった場合には、かならず重要事項調査報告書を取り寄せて、修繕積立金の値上がり予定がないかどうか、今までの修繕履歴、しっかりと大規模修繕を定期的に行われているか、チェックする事を忘れないようにして下さい。

いかがでしたでしょうか。今回の地雷物件の見極め方のポイントを是非参考にしていただければ幸いです。

 

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まとめ

Point. 1

記事監修者

朝倉 大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ 代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。

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