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＃中古マンション

2024.06.26

【賃貸VS持ち家】間違った情報の正解はこれです。

はじめに

「賃貸VS持ち家」間違った情報に惑わされていませんか？不動産ポリスの朝倉です。「賃貸か持ち家か」の話はマイホーム探しをしている方であれば、一度は考えたことがあるのではないでしょうか。ちまたでは、「持ち家はリスクが大きすぎる」ということを耳にすることが多いかと思います。このような情報を聞くと、「やっぱりマイホームはやめた方がいいのかな」「自分の選択って間違えているのかな」と不安を感じたり悩んだりしている方も多いのではないでしょうか。実際、私も、「不動産業界歴25年」となりましたが、このような相談は物価上昇の背景もありここ数年増えてきていると感じています。しかし、「賃貸VS持ち家」の問題は、一概に「賃貸がお得だから絶対賃貸！」「持ち家の方が資産価値が残るから絶対持ち家！」といった結論にはなりません。それはそれぞれ、自分たちの家族がどういった状況なのか、どういうマイホームが欲しいのかで、結論が変わってくるからなんですね。それなのに、「絶対○○です！」というような情報に惑わされてしまうと、自分たちにあった決断ができず、後々後悔してしまうかもしれません。そこで、今回の動画では、不動産業界歴25年となった現役の社長である私不動産ポリスが「【賃貸VS持ち家】間違った情報の正解はこれです。」というテーマで次の3つの項目に分けて解説していきます。

①「賃貸VS持ち家」の間違った情報の見極め方
②賃貸がおすすめな人の特徴5選
③持ち家がおすすめな人の特徴5選

今回の動画を通して、自分たち家族にはどういうマイホームがいいのか、マイホームを検討する際の考え方、情報の選び方を押さえていただければと思います。それでは、いくぞ！

本編

「賃貸VS持ち家」の情報を見極めるために

まずは、「賃貸VS持ち家」の情報を見極めるための方法についてお伝えしておきます。先ほども軽く触れましたが、「賃貸VS持ち家」についての情報はYoutubeや他のSNSにも多く出回っていますよね。「持ち家はリスクが大きすぎる」「賃貸に住んでいれば間違いない」といった情報を見たことがあるという方も多いのではないでしょうか。しかし、SNS上で出回っている比較論には、考え方・視点が偏ってしまっていることが多いです。そのような情報を見極めるためには、

・どのようなエリアの話をしているのか
・持ち家の定義
・家族構成
・いつまでその家を持つのか
・賃貸のリスク
・自分たちの所得水準

というような視点で、情報を整理していくことが大切です。たとえば、都市エリアと地方エリアを一括りにしてしまうと、これから日本全体では人口減少が加速していきますが、都市エリアではそれとは真逆の人口や世帯が増加していくことが予想されています。そのため、不動産はどのエリアも価値が薄れていくといった結論は一概には言えませんよね。つまり、「賃貸VS持ち家」の答えはそれぞれの状況によって異なるため、どっちが正解です！という明確な答えは、正直ありません。しかし、不動産のプロとして、「こんな特徴に当てはまる人は賃貸がおすすめ」「こんな状況の人には持ち家がおすすめ」といった比較検討していく上でのポイントをお伝えすることはできます。そのため、ここからは、賃貸がおすすめな人の特徴と持ち家がおすすめな人の特徴について詳しく解説していきましょう。

賃貸がおすすめな人の特徴5選

まずは、賃貸がおすすめな人の特徴を5つ解説していきます。その特徴としては、

①ライフプランが定まっていない人
②人口が減少するエリアに住んでいる人
③支出をコントロールしたい人
④大きな借金を背負いたくない人
⑤税金対策をしたい人

以上の5つが挙げられます。

①ライフプランが定まっていない人

まず、最初にあてはまる特徴として、「ライフプランが定まっていない人」があげられます。未来のライフプランがはっきりしていない人は、「賃貸が柔軟」で適しています。将来の移動や生活スタイルの変化に合わせて柔軟に住居を変えることができるのは、賃貸の大きなメリットですよね。また、固定費の負担の小ささも「ライフプランが定まっていない人」にとっては大きなメリットでしょう。持ち家を購入する場合には、住宅ローンや固定資産税などの負担がかかります。しかし、ライフプランが定まっていない場合、それらの負担を支払うことに対する不安やリスクがありますよね。賃貸では、これらの負担がかからないため、経済的な負担を最小限に抑えることができます。

②人口が減少するエリアに住んでいる人

2つ目に考えられる特徴として「人口が減少するエリアに住んでいる人」があげられます。人口が減少するエリアでは、持ち家の資産価値が減少する可能性が高いです。みなさんもニュースでよく、「日本はこれから人口減少が加速する」ということを聞いたことがあるかと思います。広い目線でみれば日本は確かに人口減少が起きていくことがかなりの確率で推測されますが、もっとミクロな目線でみると、東京23区や、大阪・名古屋などの都心であれば、人口が増加する地域もありますよね。このような地域の不動産であれば、これから住みたいと思っている方が沢山いますので、それにあわせて不動産の資産価値は上がっていきますが、一方で、これから人口減少が予想されている地域では、不動産の価値は下がってしまいます。資産価値が下落しやすい物件を購入してしまうと、将来売却しにくくなって負の遺産にもなりかねません。
しかし、賃貸であれば、自分が住んでいる不動産の資産価値を大きく気にする必要はないため、不動産需要が下がっていく可能性のあるエリアに住んでいる場合は、賃貸がおすすめかなと思います。また、人口減少が進んでいく地域では、生活に必要な公共施設やサービスを維持していくための「税収」も人口減少によって減ってしまいますので、公共サービス・施設の質も悪くなり、住みづらい地域になる可能性があります。このようなリスクはあるものの、その中でも賃貸住宅は比較的や駅近や人口密集地域に建てられていることが多いため、公共交通機関や商業施設、医療機関などの社会インフラを利用しやすいため、生活の便益を享受しながら、人口減少が進む地域でも快適に生活することが出来るかなと思います。

③支出をコントロールしたい人

3つ目の特徴として、「支出をコントロールしたい人」があげられます。賃貸では、引っ越しをすることで自分の収入状況などに合わせた家賃の物件を選ぶことができるため、持ち家と比べて支出をコントロールしやすくなります。例えば、勤めていた企業を退職して独立したから家賃は抑え目にしようとか、転職で収入が上がったから生活の充実度を上げるために固定費を少し上げてみようなどがありますよね。賃貸住宅は、持ち家と比較してみると、「家賃が10万円」「管理費が1万円」などと、明確になっているため「固定費の見積もりが容易」です。一方、持ち家の場合は、ローン返済に加えて修繕積立金や一時的なメンテナンス費用など、予期せぬ費用が発生する可能性があり、10年、20年と長く住んでいる場合には、大きめの修繕工事や住宅設備の入れ替えなどが発生することもあります。このように固定費を明確に管理したい人や、その時の状況に合わせて支出をコントロールして生活したい人に向いています。

④大きな借金を背負いたくない人

4つ目の特徴として、「大きな借金を背負いたくない人」です。持ち家を購入する際に住宅ローンを借りる場合は、言ってしまうと多額の借金を背負うことになりますので、このような借金を抱えたくない人は、賃貸を選ぶことでそのリスクを回避できます。もし1億円の持ち家を購入する際には、多額の住宅ローンを組む必要がありますよね。返済期間中に、万が一収入が減少したり、予期せぬ支出が発生した場合、住宅ローンの返済に困難が生じるリスクがあります。世間では、「賃上げ、賃上げ」と騒がれていますが、実際に賃上げされてきているなと感じている方も少ないかと思いますし、実際に賃上げされていても、物価上昇によって、なかなか恩恵を受けられていないと感じている方も少なくないはずです。このような不安定な日本経済ですが、賃貸住宅では、このようなローン返済のリスクがなく、経済的な安定感が得られるので、大きな借金を背負うということへの心配やストレスを感じてしまうという方にとっては、賃貸がおすすめかなと思います。

⑤税金対策をしたい人

5つ目としては「税金対策をしたい人」です。持ち家を所有すると、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。賃貸では、これらの税金負担がかからないため、税金対策を考える人には賃貸が適しています。また、個人事業主の方、中小企業経営者、フリーランスの方でしたら、家賃を費用計上することで、節税対策につながります。事業の収益から経費を差し引いた額が課税対象となり、税金を節約することができます。このような節税対策は、個人事業主の方、中小企業経営者、フリーランスの方なら利用できますので、もし自分の家庭があてはまるのであれば、収入・家賃・節税額をしっかり数字で追いかけて、総合的に判断していくことがおすすめです。

持ち家がおすすめな人の特徴5選

続いて、ここからは「持ち家がおすすめな人の特徴」についても解説していきましょう。持ち家がおすすめな人の特徴として、

①ライフプランがある程度定まっている人
②人口が増加するようなエリアに住んでいる、住む予定の人
③万が一の時に資産を残しておきたい人
④自分のこだわりの住空間を手に入れたい人
⑤ファミリータイプの間取りで色々比較検討したい人

以上の5つがあげられます。では、順番に解説していきましょう。

①ライフプランがある程度定まっている人

まず最初の特徴は「ライフプランがある程度定まっている人」です。将来の計画がはっきりしており、安定した居住環境を求める人は、持ち家を購入することで長期的な安心感を得ることができます。結婚や子供の人数などの家族計画、職業やキャリアが安定している人、将来の住居・生活スタイルが定まっている方などは、ライフプランが定まっているため、持ち家の購入を考えるのはおすすめです。このようにライフプランがある程度定まっている人にとって、安定した居住環境があれば、自分のライフプランに基づいて住まいを選択でき、将来も安心して家族と暮らしていけます。また、自分が住みたいと感じた地域に腰を据えて暮らしていけますので、子育てもしやすいでしょう。

②人口が増加するようなエリアに住んでいる・住む予定の人

2つ目の特徴として、「人口が増加するようなエリアに住んでいる・住む予定の人」です。前半でも解説したとおり人口減少が進む地域は、不動産の資産価値が減少、人口増加が進んでいく地域であれば、不動産の資産価値は増加していく傾向にあります。このような背景がありますので、人口が増加するエリアでは、持ち家の資産価値が上昇する可能性が高く、将来的な資産の増加を見込む人には持ち家が適しています。しかし、不動産価格の上昇が見込まれる人気エリアとはいっても、資産価値が下がりづらいマイホームを探していくとなれば、「人口増加エリア」という要素だけでなく、管理状態、修繕積立金・修繕計画の状況など、さまざまな要素も踏まえて購入することが大切です。このような資産価値が下がりづらいマイホームを探すのであれば、信頼できる不動産会社の方と協力していくことも必要ですので、注意しておきましょう。

③万が一の時に資産を残しておきたい人

3つ目の特徴として、「万が一の時に資産を残しておきたい人」です。持ち家を所有することで、将来的に家を売却することで資産を得ることができます。自分に万が一のことがあった時に、資産を家族に残しておきたい人には持ち家があると安心ですよね。また、持ち家を購入するのであれば、多くの人が利用するであろう「住宅ローン」には、団体信用生命保険、いわゆる「団信」が備えられていることが一般的です。団体信用生命保険とは、住宅ローンなどの貸付契約に必要な生命保険の一種です。住宅ローンを借りる際に、借入者が死亡や疾病によって収入を失った場合にローン残高を保険金で一括返済してくれる保険です。これにより、家族の大黒柱が突然の病気・ゲガによって収入が減ってしまっても、住宅ローンの返済困難な状況に陥るリスクを大幅に軽減できます。もし収入がなくなったとしても、これまで家族と住んできた「マイホーム」があると、心の底から安心できそうですよね。

④自分のこだわりの住空間を手に入れたい人

4つ目の特徴として、「自分のこだわりの住空間を手に入れたい人」です。購入した住宅は自分の好みやこだわりに合わせてカスタマイズすることができます。自分の理想の住空間を手に入れたい人には持ち家が適しています。こだわりの住空間を手に入れるには、「新築×戸建ての注文住宅」ではないとダメなのではないかと思っている方も多いですが、現在であれば、「中古住宅×リノベーション」という選択肢もおすすめです。「中古住宅×リノベーション」であれば、「中古住宅」の割安でマイホームが購入できるメリットと、「リノベーション」によって、自分のこだわり空間を作れるメリットを掛け合わせられます。
「中古住宅×リノベーション」を検討する際には、リフォーム・リノベーションがしやすい住宅を選ぶことが大切です。実際、中古マンションでも少し古めの築40年以上のマンションになってくると、水回りの設備が少し不十分だと感じることもあるかと思います。このような不満点を解消するためにも、リフォーム・リノベーションがしやすい物件を不動産購入～リノベーションまでをワンストップソリューションで提供している不動産会社の方と協力して探すことが大切です。

⑤ファミリータイプの間取りで色々比較検討したい人

最後に、5つ目の特徴としては「ファミリータイプの間取りで色々比較検討したい人」です。家族が増えるなどのライフイベントに備えて、広いスペースや使いやすい間取りの住宅を求める人には、持ち家が適しています。特に都心エリアになると、4LDK以上の広い間取りは、賃貸物件では比較的少なく、購入を検討する可能性は高いです。賃貸市場で、4LDK以上の間取りを持つ物件は一般的に少ないのは、大規模なマンションやアパートの建設において、4LDK以上の間取りは需要が限定的であり、結果として供給が少ないからですね。
また、投資用物件としても、収益性の観点などからファミリー向けよりも単身向けの物件のほうが多い傾向にあります。そのため、ファミリーサイズが大きい家族や、家庭内でのプライバシーを重視する人々にとって、賃貸市場で理想の物件を見つけることは難しい場合があります。一方で、持ち家を購入する場合、広い間取りを持つ物件を検討することが比較的容易です。購入の際には、広い間取りや使い勝手の良いレイアウトを持つ家を選ぶことができますし、また、ファミリータイプの間取りは家族の成長や変化に対応しやすく、将来のライフスタイルの変化にも柔軟に対応できるのは、持ち家ならではのメリットです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は「【賃貸VS持ち家】間違った情報の正解はこれです。」というテーマで解説してきました。「賃貸VS持ち家」に関する情報が世の中に多く出回っていますが、不動産のプロからみると偏った意見や間違った情報も含まれていると感じています。ポリスとしてのどちらがいいかの答えは、正直「その人の価値観や状況によって異なる」です。「それでは答えになってないじゃん！」と思われた方もいるかもしれませんが、仕事・家庭・趣味などあらゆるもの踏まえて「これからどんな暮らしをしていきたいのか」を真剣に考えて、一つひとつ優先順位を付けて選択していくことが1番大事だと思います。　その選択をしていく中で、ご自身が持っている情報が少ないとなかなか比較検討が出来なくなってしまうため、賃貸派・持ち家派のどちらの意見も参考としてキャッチアップしながらベストな選択をして欲しいと思います。

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