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＃中古マンション

2024.07.10

【中古マンション×リノベーション】おすすめの築年数は○○年です。

はじめに

「中古マンション×リノベーションでプロが狙うのは築○○年です。」不動産ポリスの朝倉です。中古マンション購入を検討していく中で「新しくて綺麗な物件に住みたいけれども、予算的に厳しそう」「リノベ済みマンションは綺麗だけど、ときめく物件がない」「自分たちでリノベーションをして、こだわりの居住空間を作りたいけど叶えられるか分からない」というような不安を感じていませんか？様々な状況の変化から業界全体でも「中古マンション×リノベーション」は注目されていますし、実際にマイホーム探しをしていく中で「中古マンションを買って自分たちでリノベーションしていくという選択肢もありだな…」と思っている方もいるのではないでしょうか。リノベーションと聞くと、言葉の響き的にもなんだかキラキラした雰囲気がありますし、費用も自分たちである程度コントロールできそうといったようなプラスのイメージを持っている方も多いと思います。

しかし、一言で「リノベーション」とは言っても、どんなマンションをどう工事していくかで、今後の生活のしやすさや全体でかかる費用、資産価値などが大きく変わってきます。特に、マンションは、築年数によって建物の特徴や価格帯、経年劣化の状態が変わってきますので、抑えるべきポイントを知らずにリノベーションをしてしまうのは大変危険です。「資産価値が大きく下落してしまった」「お金をかけた割に、あまり満足のいく仕上がりにならなかった」と後々後悔してしまうかもしれません。そこで今回は、不動産業界歴25年となった現役の社長である私不動産ポリスが「【中古マンション×リノベーション】おすすめの築年数は○○年です。」というテーマで、次の5つの項目にわけて解説していきます。

①リノベーション需要の高まり
②中古マンション×リノベーションの考え方
③自分でリノベーションするときのポイント
④プロが狙うのは築○○年
⑤検討者必見！ポリスの見解

動画の後半では、プロがおすすめする築年数について、具体的な数字を出してお話ししていきますので最後までお見逃しなく！

本編

リノベーション需要の高まり

まずは、リノベーションがなぜ最近のマイホーム購入において、選択肢の一つとして注目されてきているのかについて、解説していきます。結論からいうと、中古マンション×リノベーションの需要は、次の4つの理由から大きく増加しています。

①住まいへの価値観の変化している
②環境保護の意識が高まっている
③中古マンションを購入しやすい環境整備がおこなわれている
④新築マンションの価格が高騰している

元々日本では、「新築至上主義」が長く根付いており、新築の家を手に入れることがステータスのような風潮がありました。しかし、現在は多様性を重んじる時代に変わってきて、あらゆるライフスタイルが許容されてきていることから、「マイホーム購入＝新築」という固定概念も減りつつあり、様々な価値観が生まれています。中には、古民家再生のように、古いものにも価値があると考える人も多くなってきているように感じます。このような、住まいへの価値観の変化から、建物を補修して室内を改装すれば、長期間にわたって居住できるリノベーションが注目されているんですね。もう1つ意識の変化としては、SDGsやサステナビリティなど自然保護への関心の高まりが挙げられます。日本では新築建物が好まれる傾向があったことから、欧米に比べると短期間でのスクラップ&ビルドを繰り返してきました。この短期間でのスクラップ&ビルドは、温室効果ガスの発生につながってしまって自然破壊につながりかねません。そのため、必要な部分だけを修繕して住宅を長く活用していくリノベーションは、環境保護の観点からも注目されています。

他にも、中古マンションの購入費とリノベーション費用をあわせて、住宅ローンとして借りられたり、万が一中古物件に隠れた欠陥があった場合に対応できる保険などがあったりと、中古マンションを購入しやすい環境が整備されてきています。そして、特に中古マンション×リノベーション需要に大きく影響しているのは、新築マンションの価格高騰です。ここ数年の不動産価格の高騰で、新築マンションは誰でも購入できるような価格ではなくなってしまいました。その結果、中古マンションを購入の選択肢として入れる人が増えたのですが、正直、中古住宅では新築のような設備の充実や生活空間の綺麗さを担保するのは難しいですよね。そこで注目されているのが、中古マンション×リノベーションです。それは、建物全体はそのままですが、新築マンションよりも安い費用で、新築並みの綺麗な生活空間が手に入れられるからですね。このような理由から、リノベーション需要は全体的に高まっていますし、実際に、ポリスにご相談いただく方の中でもリノベーションを検討されている方が増えてきているなと感じています。

中古マンション×リノベーションの考え方

そして、そのようなご相談をいただく中で、中古マンション×リノベーションに注目は集まっているものの、考え方のポイントや注意点に関する情報はまだまだ少ないと私自身感じました。そのため、今回改めて、中古マンションのプロとしての視点で「中古マンション×リノベーションを進める上での重要な考え方」をお伝え出来ればと思って動画にしてみました。その、重要な考え方というのは、

①資産価値を重視
②満足度を重視

以上の2つに大きく分けられます。資産価値か生活の満足度か、これはマンション購入全般でもよく天秤にかけられるものではありますが、リノベーションにおいてもかなり重要な視点になってきます。これはどっちが良い悪いの話しではないですし、あくまで個人差があるものなので正解はありません。しかし、正直どちらも叶えたいとなると、なかなか実現が難しくなり、結局、購入を決断できなかったり、完成までにかなり時間がかかってしまったりします。そうならないためにも、ここから解説する2つの視点のポイントをしっかり抑えていただき、自分はどっちを重視して考えていけばいいのかを明確にしていただければと思います。

資産価値を重視

まずは、資産価値を重視する場合について解説していきます。資産価値を重視するのがおすすめなのは、次のような人です。

・将来、マンションの売却することが前提な人
・内装に大きなこだわりは無いが綺麗なお部屋で暮らしたい人

将来的に再販を検討している人は、「売却する時に買い手がつきやすいように」という視点で、どんな工事をしていくかを考えることが重要です。ポイントとしては、デザインや設備、間取りなどに自分のこだわりを詰め込みすぎないようにしましょう。資産価値は買い手の需要が高いほど高くなりますが、万人受けしない間取りやデザインにしてしまうと「欲しい！」と思ってくれる買い手が減ってしまうため、値下げしないとなかなか売れないということにもなりかねません。
また、現時点でのトレンドを多く取り入れてしまうと、今はかっこよくて素敵だなと思うかもしれませんが、例えば10年後に売却するとなった時には、そのトレンドが時代遅れになっているケースがほとんどです。一昔前のデザインのものはあまり欲しいとは思いませんよね。そうなると需要が減ってしまうため注意しなければいけません。このように、デザインや間取り、設備にこだわりすぎると汎用性がなくなってしまうため、資産価値を重視する方は、万人受けする内装にするというのがポイントです。そのため、特に内装に大きなこだわりはないが、綺麗な住環境で暮らしたいという方に関しては、ディベロッパーや買取再販業者が設計したような一般的な内装にすることで、綺麗かつ資産価値が下落しにくいマンションを手に入れることができますので、資産価値重視で進めていくことをおすすめします。

しかし、自分でリノベーションする場合、費用面の考え方について、一つ注意しておかなければいけないことがあります。それは、再販時の価格設定と実際の成約データの見え方についてです。例えば、5,000万円の中古マンションを購入し、自分で1,000万のリノベーションをしたとします。中古マンションの価格とリノベーションの費用を合計すると、自分は6,000万円払って今のマンションを手にしたため、仮にそのまま6,000万円で売りに出したとします。一見、リノベーションをして内装も綺麗になっていることもあって、そのまま買い手が付きそうな感じがしますよね。しかし、ここで注意しなければならないのは、自分がそのマンションを購入した時の成約データです。例え、自分で1,000万円のリフォームをしたとしても過去の成約データには、販売されていた箱である物件自体の価格、つまり5,000万円のデータしか残っていません。そのため、仮に6,000万円で売りに出すと、成約データに掲載されている5,000万円と比較して、1,000万円も価格を上げているように買い手からは見られてしまい、値下げ交渉される可能性もあります。しかし、売り手側としては、実際は1,000万円分のリフォームをしているので、仮にそのまま6,000万円で販売できたとしても、利益はそこまで出せないということが発生してしまうため、この数字の捉え方には注意が必要です。

一方で、買取再販業者が工事を行ったリノベ済み物件は、リノベーション工事込みの価格で過去の成約データが残っているため、再販時に利益を出せる可能性は高くなります。そのため、物件の資産価値をかなり重視されるという場合は、リノベ済みマンションを狙うという手もあるかなと思います。このように、資産価値重視とは言え、絶対に利益を出すことができる！とは言えないので、その部分は過度に期待を持ちすぎないことが大事になってきます。

満足度を重視

次に、満足度を重視する場合について解説していきます。生活の満足度を重視するのがおすすめなのは、次のような人です。

・終の棲家として考えている人
・再販する可能性もあるが、それ以上に自分に合った、こだわりが詰まった空間で暮らしていきたいという人

再販時の資産価値よりも、こだわりが詰まった部屋で、幸福感を感じて暮らしていきたいという方は、自分たちの満足度やときめきなどの感情的な部分を重視することが大切です。その空間が好きか、心地良いかはエモーショナルな要素が強いので、感覚的にはなってしまいますが、モデルルームやカタログなどを沢山見て、「これいいな、これ好きだな」と思うものをバランスよく取り入れていけると良いかなと思います。しかし、リノベーションの予算には気をつけましょう。良い設備や好みのデザイン、間取りにこだわりを詰め込みすぎると、あっという間に予算オーバーしてしまうことも多いです。そのままの状態で進めてしまうと、ローンの返済費用が上がってしまって後々生活が苦しくなってしまう可能性もあるため、ついついテンションが上がって、予算オーバーのまま勢いで進めてしまったということにはならないように気を付けましょう。また、どんな会社や担当者にお願いするかによって、費用や仕上がりが結構変わってくるため、リノベーションする際には、依頼する会社や担当者の質を見極めておくことが大切です。そのため、まずは同じような工事内容で、どれくらい金額差があるのかを比較してみたり、過去の工事事例をみてみたりすると良いかなと思います。

自分でリノベーションするときのポイント

ここまでの解説で、自分は資産価値と満足度のどちらを重視して検討していくか、なんとなく見えてきた人も多いのではないでしょうか。そこで、ここからは、実際に自分でリノベーションする場合に、抑えておくべきポイントを解説していきます。それは、大きく次の3つです。

①ワンストップソリューションの会社に依頼する
②費用と時間のバランスを調整する
③物件の管理状態を確認する

それでは、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

ワンストップソリューションの会社に依頼する

1つ目は、「ワンストップソリューションの会社に依頼する」ということです。不動産仲介とリノベーションをワンストップソリューションで提供している会社の場合、物件の知識もあるため、自分たちがやりたいリノベーションに適した物件や資産価値が下落しにくい物件の選定から工事まで一気通貫で行うことができます。そのため、検討している物件をリノベーション担当も一緒に見に行って、その場で物件調査を行うなどの連携が取りやすく、スピード感を持って進めていくことができます。特に人気物件は動きが速く、仲介会社とリノベーション会社それぞれに確認を取っているうちに他の人に取られてしまったということもありますので、仲介担当者とリノベーション担当者の連携の取りやすさはかなり重要なポイントになって来るかなと思います。

費用と時間のバランス

2つ目は、「費用と時間のバランスを調整する」ことです。このバランスは、ご自身の状況や考え方によって次の2つに分けられます。

①費用を払ってでも効率良く進めたい
②時間はかかっても費用を抑えたい

どちらの考え方かによってポイントが変わるため、それぞれ分けて説明していきます。

①費用を払ってでも効率良く進めたい

まずは、費用を払ってでも効率よく進めたい場合です。仕事が忙しい人やスケジュールや間取り、デザインを考えるのが苦手で時間をなるべく割きたくないという人は、しっかりデザイン設計費などを払って業者に一任するのがおすすめです。リノベーションにもいろいろな内容がありますが、お気に入りのデザインや設備を決めるのにも、多くの情報が必要であり、決めていくのにもかなり時間と負担がかかります。そのため、自分の時間はあまりかけたくないけど、かっこいいデザインにしたい、自分たちにぴったりな間取り・空間にしたいという方は、ベースとなるデザインや作業は依頼する業者に任せてしまいましょう。費用は増えてしまいますが、その分、ハイクオリティなものをスムーズに手に入れることができると思います。

②時間はかかっても費用を抑えたい

次は、時間はかかっても費用を抑えたい場合です。このような方は、自分でデザイン案や設備・備品を集めた上で、業者に依頼することをおすすめします。一昔前までは、リノベーション会社さんのカタログやモデルルームくらいでしかデザイン案を検討することができませんでしたが、今は、InstagramやPinterestを使って自分で情報収集できる時代になりましたよね。「リノベーション」「北欧デザイン」などで検索してみると、オシャレな画像が沢山出てきます。このような方法で自分で情報収集し、「こんなデザインにしたいです」と案を持って業者さんに相談することで、デザイン設計費を抑えることができます。
また、自分で設備・備品を発注して取り付けてもらう施主支給が可能な業者に依頼することで、自分で探して発注する手間はかかりますが、全て業者に依頼するよりかは費用を抑えることができるんですね。施主支給が可能かどうかに関しては、ストレートに「施主支給は可能ですか？」と聞いてみるのが1番良いかなと思います。すんなりOKをしてくれる業者さんであれば、実際に進めていくときも連携が取りやすくスムーズになりますので、是非確認してみるようにしてください。このようなやり方をすれば、時間はかかりますが全体的な費用を抑えることができますので、特にデザイン案や設備を見るのが好きという方はこちらの方が良いかなと思います。

物件の管理状態を確認する

3つ目のポイントは、「物件の管理状態を確認する」ということです。リノベーションすることで、室内に関しては新築のような綺麗な状態に変えることができますが、建物自体の構造や劣化、コミュニティなどはもちろん個人では変えられません。そこで、しっかり確認しておかなければならないのが、物件の管理状態になります。適切に管理がされていないと建物全体の寿命が短くなり、資産価値の下がり幅も大きくなってしまいます。そのため、どんなリノベーションをしたいかに囚われすぎて、建物自体の状態や特に重要な管理状況の確認を怠らないようにすることが大切です。

中古マンション×リノベーションは築○○年がおすすめ

ここまで、リノベーションをする上での重要な考え方やポイントを解説してきましたが、冒頭で、中古マンションは築年数によって建物の特徴や価格帯、経年劣化の状態などが変わってくるとお伝えしたことを覚えていますか？実は、この築年数毎の特徴を最大限活かしてリノベーションをすることで、自分たちの理想を叶えられる可能性がグッと高くなります。そこでここからは、中古マンションのプロが考える、中古マンション×リノベーションおすすめの築年数を解説していきます。結論からお伝えすると、おすすめの築年数というのは、

①築5～10年
②築30～42年

以上の2つになります。それでは、それぞれ詳しく解説していきます。

①築5～10年

1つ目は、築5~10年のマンションについてです。「築浅なのにリノベーションするのは勿体ないのでは！？」と思った方もいらっしゃるかもしれませんが、実は狙い目になります。マンションは築10年を経過してくると、給湯器やインターホンなどの設備の不具合が発生しやすくなり、新しいものに交換する必要が出てきます。そのタイミングでリノベーションするとなると、「せっかくなら設備も新しいものに変えた方がいいよね」ということになり、結果的にコストがあがってしまう可能性が高くなるんですね。しかし、築5〜10年であれば設備の不具合はまだ発生しにくく、間取りも現代の生活スタイル馴染んでいるものが多いので、大きくリフォームをして変更する必要性は高くありません。その分、自分がこだわりたいポイントに絞って、低予算で自分たちの暮らしをより彩るためのリノベーションをすることができます。具体的にはアクセントクロス・タイルやウォークインクローゼット、ワークスペース、壁面収納などですね。このように自分の好みや生活スタイルに合わせてプチリノベをすることで、QOLを上げられるという点が非常におすすめになります。

②築30～42年

2つ目は、築30～42年のマンションになります。東日本不動産流通機構が公表している「中古マンションの築年帯別平均㎡単価」（図1）によると、築30年以降の物件は、新築と比較して価格が5割ほど下落していることが分かるかと思います。このように築年数が経過するにつれて物件自体の価格は下がってくるため、その分をリノベーションにあてることができます。予算を多く確保することで、一度スケルトンにしてから間取りなどを大きく変更するフルリノベーションなども行うことができるようになるので、より自分たちのこだわりを実現させられる可能性が高くなります。
しかし物件によっては、構造上の問題で水回りは変更できなかったり、壁が壊せなかったりすることがありますので、そこは、信頼できる不動産業者と一緒に物件の構造や管理規約を事前に確認するようにしましょう。また、築30年以上でも、築42年までであれば新耐震基準で建てられているため、耐震面での不安も比較的少なく、住宅ローン控除も利用することができますので、税制の恩恵も受けることができます。このように、自分たちのこだわりの空間を作れるかつ、気持ち的にも安心して暮らして節税もできる築30年～42年のマンションはリノベーションに最適といえます。

図1

検討者必見！ポリスの見解

ここまで、おすすめの築年数を抑えていただいたところで、最後は、これまでの話を踏まえて「中古マンション×リノベーション」を検討するときに、ポリスが最も大事だと考える見解をお伝えしていきます。それは、資産価値にフォーカスすることと、理想の暮らしを手に入れることは別ものであると受け入れることが大切ということです。
リノベーションをしたからといって資産価値が必ずしも上がるとは限らないので、現在の「リノベーションすれば価値が上がる！」という認識による高価格や値上がりを期待する風潮はあまり良くないのではないかと考えています。もちろん資産価値の上昇を期待できるエリアで購入できるならいいですが、基本的に築年数が経過すれば価値は下がって当然と考えておくべきです。それでもその10年、20年をどんな暮らしをするかにフォーカスした方が自分自身の幸福度は高くなります。そのため、出口を想定できる中古マンションであれば、メディアの報道に踊らされすぎず、自分たちがどのような生活を送りたいかにフォーカスして検討していけるにしていただければと思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は、「【中古マンション×リノベーション】おすすめの築年数は○○年です。」というテーマで解説してきました。「住まいの価値観」がここ数年で変化してきていることから、「中古マンション×リノベーション」を検討している方も多くなってきています。しかし、その中で、「リノベーションをすれば中古住宅でも資産価値を上げられる」と考えてしまうのは危険です。最後のテーマでもお伝えしましたが、資産価値を重視することと、暮らしの満足度を上げるのは別ものであるという前提を理解したうえで、どんなリノベーションをしたいかを考えていくことが大切になってきます。
また、中古マンション×リノベーションする場合、マンションの築年数が何年くらいなのかによって工事の内容も変わってきます。その中で、ポリスがおすすめする築年数は、予算・居住性・自分たちのこだわりのバランスという点から「築5〜10年」と「築30〜42年」の2つです。しかし最も大切なのは、「購入しリノベーションした物件でどんな暮らしをするか」に焦点をあてることだと考えています。住まいは、人の幸福度にも大きく影響するため、どんな暮らしをするかという視点を忘れずに検討を進めてほしいなと思います。

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