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＃中古マンション

2024.06.05

【中古マンション購入】買っていい人、ダメな人

はじめに

「自分は中古マンションを買って大丈夫なのか」と不安に思っていませんか？不動産ポリスの朝倉です。実は、中古マンション購入には、「買っていい人」と「買ってはダメな人」がいます。そしてそれは、ある条件をクリアしているかどうかで変わってきます。マイホーム購入を最近検討し始めた人であれば、特に、何から考えればいいのかわからないと思っている方も多いのではないでしょうか？中には、とりあえず物件を探しだしてしまったという人もいると思いますが、何を考えればいいのかがあまり分かっていない状態で物件を探すのは大変危険です。なかなか思い描いている物件に出会えず時間を無駄にしてしまったり、資金不足や住宅ローン滞納などの資金面で失敗してしまったりするかもしれません。　しかし、このような失敗や後悔は、一定の条件をクリアしていれば、防ぐことができる確率がグッと上がります。そして、その一定の条件をクリアしている人が「買っていい人」、クリア出来ていない人が「買ってはダメな人」になるんですね。そのクリアすべき条件というのは何なのかについて、不動産業界歴25年となった現役の社長である私、不動産ポリスが「【中古マンション購入】買っていい人、ダメな人」というテーマで次の2つに分けて解説していきます。

①中古マンションよくある失敗
②知らないと危険！買う前にクリアすべき条件

今は条件をクリアしていないという方でも、今回解説するポイントを抑えられれば、「買っていい人」つまり購入が成功する確率が高くなりますので、最後までお見逃しなく！それでは、いくぞ！

本編

中古マンションよくある失敗

まずどのような条件をクリアすればいいのかを解説する前に、中古マンション購入のよくある失敗についてお話ししていきます。失敗事例を知っておくことで、買う前にクリアすべき条件がより深く理解できるようになるからですね。中古マンション購入でよくある失敗は、主に次のとおりです。

・隣戸の騒音トラブル
・ライフスタイルの変化に対応できない
・住宅ローンの返済ができなくなった
・想定よりも管理費・修繕積立金の返済がきつい
・税金の減税措置が受けられなかった

住み始めてから感じる日々のストレスであったり、住宅ローンや管理費・修繕積立金などの資金面であったりと様々な失敗談がありますが、大きくは次の4つに分けられるかなと思います。

1.資金計画
2.物件選び
3.住宅ローン
4.減税制度

そこでここからは、「買っていい人」になるために必要な、この4項目に関連したクリアするべき条件を詳しくお話ししていきますので、しっかりと内容を抑えるようにしていただければと思います。

買う前にクリアすべき条件～①資金計画編～

まずは資金計画に関連する条件を紹介していきます。その条件は、次のとおりです。

・住宅ローンの返済可能額を把握できているか
・今後のライフプランを立てられているか
・物件価格の5～10％ほどの手付金を現金で用意できるか
・物件価格とは別にかかる諸費用を把握できているか

それでは、順番に各条件の内容をみていきましょう。

住宅ローンの返済可能額を把握できているか

まずは住宅ローンの返済可能額がいくらなのか確認しましょう。一般的に住宅ローンをある程度余裕をもって返済できるのは、返済比率25%以内といわれています。返済比率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合です。返済比率を計算式で表すと、次のようになります。

返済比率 = 住宅ローンの年間返済額 ÷ 年収 × 100

例えば、住宅ローンの毎月返済額10万円、年収500万円の返済比率は　（10万円 × 12ヶ月）÷ 500万円 × 100 = 24%　となります。このケースの場合は、一般的な返済比率内に収まっているため、住宅ローンの返済を比較的無理なく行うことができるかなと思います。そのため、住宅ローンを借りる予定の方は、ご自身の年収と返済比率から、無理なく返済できる毎月の返済額がいくらなのか確認しておきましょう。

今後のライフプランを立てられているか

返済比率を確認したら、次は今後のライフプランを立てられているかどうかです。返済比率が25%以内だとしても、ライフスタイルの変化にともなって住宅ローンの返済が厳しくなるときがあります。例えば、子どもが高校・大学に入学するとき、定年退職するときなどです。これらのライフスタイルの変化を考慮したライフプランを立てられていないと、まとまったお金が必要になったタイミングなどで住宅ローンの返済が厳しくなったり、生活費が圧迫されてしまったりします。今後のお金が関係してくるライフスタイルの変化が発生する時期がわかれば、住宅ローンの返済比率をどれくらいに抑えるべきなのか、いつから貯蓄を始めていくら貯めればいいのかなどが分かり、比較的余裕をもった生活を送ることができるかなと思います。

物件価格の5~10％ほどの手付金を現金で用意できるか

次は、物件価格の5〜10％ほどの手付金を現金で用意できるかどうかです。不動産購入時には住宅ローンを借りる前の不動産契約時に、契約成立の証拠としての意味合いを持つ手付金を現金で払わなければいけません。これは、成約の証拠としてだけでなく、売買契約の当事者に解約権を与える、売買契約に違反した場合に支払わなければならない違約金といった役割もあり、問題なく引き渡しが完了すれば売買代金に補填されますので、ご安心ください。万が一、手付金が支払えないという場合でも、手付金の減額交渉や両親や親族に借りる、カードローンなどで一時的に借りるといった対処法は考えられます。しかし、そうは言っても、自分たちで現金で用意できるのがベストではあるため、確認するようにしましょう。また、カードローンの場合は後々の住宅ローンに影響が出る可能性があるので、注意が必要です。

物件価格とは別にかかる諸費用を把握できているか

最後は、「物件価格とは別にかかる諸費用を把握できているか」という点になります。不動産を購入するときには、物件価格以外に次のような諸費用がかかります。

・仲介手数料
・印紙税
・登録免許税
・司法書士への報酬
・住宅ローンの融資手数料
・住宅ローンの保証料
・火災保険・地震保険料
・不動産取得税

上記の諸費用の金額を合計すると、物件価格の6%〜13%になるといわれています。手付金以外にも諸費用を現金で用意できると住宅ローンの返済が楽になります。もし諸費用分の現金が用意できないとしても、住宅ローンに加え諸費用ローンを借りて物件を購入することも可能です。ただし、この場合は返済金額が大きくなるので、返済比率には気をつけるようにしましょう。

買う前にクリアすべき条件～②物件選び編～

資金計画がうまくいっても、物件選びに失敗する人もいます。　物件選びに失敗しないためには、次の条件がクリアできているかを確認する必要があります。

・市場価格を把握できているか
・優先順位を決められているか
・管理状態の重要性を把握できているか

それでは、物件選びの条件を順番にみていきましょう。

市場価格を把握できているか

まず1つ目は、「市場価格を把握できているか」になります。自分たちが希望するエリアの市場価格を調べておけば、相場からかけ離れている物件購入を防ぐことができるため、非常に重要なポイントになります。もし、市場価格よりも割高に価格設定されている物件を購入すると、買った瞬間から市場価格が一定基準まで下落してしまうため、資産価値に大きく影響してきます。現状、都心の一部では継続して上昇していますが、区によっては郊外も含め横ばいや下落に転じているエリアもあるので、自分たちで市場価格の調査をすることは大切です。自分が検討しているエリアの市場価格を調べるのには、国土交通省が運営するサイト「不動産情報ライブラリ」を利用してみましょう。不動産情報ライブラリでは、不動産の成約価格や成約した物件の情報が確認できるので、購入を検討している物件の市場価格がわかりますので、おすすめかなと思います。

優先順位を決められているか

2つ目は、「優先順位を決められているか」になります。中古マンション購入で考えるべき、主な物件の条件面は次のとおりです。

・予算
・立地
・間取り
・日当たり
・眺望
・管理状態

このように、中古マンションを購入するときには、多くの項目を比較しなければいけません。そのため、優先順位をつけておかないと、どの物件を購入すればいいのかわからなくなってしまい、内覧をするたびに「良いなあ」と思う物件が多くなってしまい、全然決断できないなんてことにもなってしまいます。そのため、中古マンションを探し出す前には、家族や同居する人としっかりコミュニケーションをとって、何を優先して物件を選んでいくのかを決めておくようにしましょう。

管理状態の重要性を把握できているか

3つ目は、「管理状態の重要性を把握できているか」になります。みなさん、管理状態の良し悪しが住みやすさだけでなく、物件の資産価値にも大きく影響してくることを知っていますか？管理状態が悪い物件だと、適切なマンション管理や修繕が行われていないため、建物全体の老朽化が進んで物件価値が下落してしまったり、共用部分の使い方やゴミ問題などで住民間のトラブルでストレスが溜まってしまったりします。このようなマンションを購入してしまうと、後からほぼ100％といっても過言ではないほど後悔してしまいます。資産価値を重視する方はもちろんですが、自分たちが快適に過ごすことを考えても、管理状態の良し悪しが与える影響や事前にしっかり確認する重要性を把握しておくことがとても大切です。こちらの過去動画では、プロが絶対に選ばない管理の特徴を解説していますので、見極めるポイントを是非チェックしてみてください！

買う前にクリアすべき条件～③住宅ローン編～

資金計画や物件選びの条件をクリアしたら、次に住宅ローンの金利状況を確認しましょう。住宅ローンの返済金額は金利によって大きく変わるので、自分たちにとってベストな金融機関の商品を選べるようにしなければなりません。しかし、そもそも最新の金利状況を把握できていなければ、どの金利タイプや金融機関を選択したらいいか判断できませんよね。フラット35の「住宅ローン金利の推移」によると、2024年4月現在、固定金利は上昇気配があるものの、変動金利は低い水準で推移しています。しかし、3月18～19日に開催された金融政策決定会合の結果、マイナス金利を解除することが決定されたことから、金利状況について関心が高まっている方も多いと思います。植田総裁が「当面緩和的な金融環境が継続する。金融機関の貸出金利が大幅に上がる事態は想定していない」という発言をされたことからも、しばらくは変動金利は低金利が続くと予想されていますが、どのように推移していくかは分からないため、住宅ローンを借りる予定の方は、最新状況を定期的に把握できるようにしましょう。

買う前にクリアすべき条件～④減税制度編～

クリアすべき条件の最後は、減税制度についてです。税制の恩恵を受けて中古マンションを購入できるようにするためには、次のような条件がクリアできているかを確認するようにしましょう。

・住宅ローン控除を把握できているか
・リフォーム減税を把握できているか

減税措置を受けられれば大きな節税につながるので、自分がこのような減税制度を利用できるのか、そもそもどんな制度なのかを改めて解説していきます。

住宅ローン控除を把握できているか

1つ目は、「住宅ローン控除を把握できているか」になります。住宅ローン控除というのは、住宅ローンを利用して住まいを購入した場合に、「年末時点での住宅ローンの残高の0.7％」が、入居時から最長13年間にわたって、給与などから納めた所得税や住民税から控除される制度になり、節税メリットを受けることができます。ただし、住宅ローン控除を受けるには、次のような条件をクリアしなければいけません。

・中古マンションを購入してから6ヶ月以内に入居すること
・住宅ローンの返済期間が10年以上残っていること
・昭和57年以降に建築された新耐震基準適合住宅であること
・原則登記簿上の床面積50㎡以上であること

などです。このように、住宅ローン控除を受けるにはさまざま条件をクリアしなければいけないため、住宅ローン控除を受けたいと考えている方は、特に上記の4項目を満たしているかどうかを確認するようにしましょう。

リフォーム減税を把握できているか

2つ目は、「リフォーム減税を把握できているか」になります。リフォーム減税とは、特定のリフォームをおこなった場合、所得税の減税が受けられる制度で、次のような条件を満たした場合、各工事の工事金額に対して10%の所得税控除が受けられます。

・耐震工事
・バリアフリー化工事
・省エネ工事
・三世代同居工事
・長期優良住宅化工事

また、2024年からはこれらのような工事のリフォーム減税に加え、子育て世帯や若者夫婦世帯が特定のリフォームをおこなうと所得税の減税が受けられる税制も始まりました。この子育て対応化工事のリフォーム減税を受けられる工事は、次のとおりです。

・住宅内の事故を防止するための工事
・対面式キッチンへの交換工事
・開口部の防犯性を高める工事
・収納設備を増設する工事
・開口部・界壁・床の防音性を高める工事
・間取り変更工事

これらの工事を実施すれば、最大で25万円の所得税控除が受けられますので、リフォームを検討されている方は是非確認してみてください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は、「【中古マンション購入】買っていい人、ダメな人」というテーマで解説をしてきました。　「そろそろマイホームを購入したいな」と思ってはいるけど、「本当に買って大丈夫なのか」と漠然とした不安を抱えている方も多いと思います。しかし、今回解説した「買う前にクリアすべき条件」に対して「ちゃんと知っている！把握できている！」という方に関しては、そのまま購入を進めて頂いて問題ありません。一方で、「やばい…あまり把握できていなかった…」という方もいらっしゃるかもしれませんが、今回解説したポイントをしっかりおさえていただければ全然大丈夫です。それでも「自分は買って大丈夫なのかわからない」と思われている方は、「そもそも買って大丈夫かどうか」のご相談でも一緒に伴走いたしますので、ぜひご相談ください。

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