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＃中古マンション

2024.02.20

【中古マンション】階数別の特徴を知らないと危険です！

はじめに

「このマンションは良いマンションだから購入しよう」とマンション全体の特徴だけで判断しているあなた、危険ですよ。不動産ポリスの朝倉です。物件の資産価値を考える時には「管理状態が良いか」「立地が良いか」など、マンション全体の特徴をとらえるのは大切ですよね。もちろん、このような考え方は正しいですし、当チャンネルでも口酸っぱく、管理状態・立地について解説してきました。しかし、階数や㎡数など、部屋毎の特徴も見落としてはいけません。これらは、住みやすさやライフスタイルなどの居住性を考えた時に着目されがちなポイントですが、実は、部屋の資産価値にも影響してくるので、その特徴を見落としてしまうと、後々後悔してしまうかもしれません。そこで今回は、中古マンション取引件数2500件以上に携わってきた私不動産ポリスが「【中古マンション】階数別の特徴を知らないと危険です！」というテーマで、居住性だけでなく、資産性の観点も踏まえた上での、プロがおすすめする階数を、次の4つの項目で解説していきます。

①階数別の価格の決まり方
②マンション規模別の階数間の価格差
③各階のメリットデメリット
④ポリスが選ぶのは○○階

後半では、私不動産ポリスがおすすめする階数とその理由を解説していきますので、最後までお見逃しなく！

本編

①マンション階数別の価格の決まり方

まずは、マンションの階数別の価格の決まり方について解説していきます。マンションの階数別の価格は、原則としてはみなさんがイメージする通り上層階に行けばいくほど価格は高くなってきます。マンションの売主としても、売れ残りを発生させたくないので、「新築マンション」「中古マンション」それぞれにおいて、価格の決め方に特徴があります。

新築マンション

まずは、「新築マンション」の特徴について解説していきましょう。新築マンションにおいては、眺望や採光が有利になる高層階ほど価格が上昇していきます。下層階になると、周辺の建物によって、眺望・採光が悪くなってしまうことがあり、上層階にいけば、このような周辺環境に左右されず、眺望・採光などの住環境がいい部屋になることはよくあります。また、最上階になると、チャレンジ価格として売り出され、マンションの価格がグッと上昇します。最上階の価格設定としては、プレミア価格として金額も高めに設定されることが多く、そこから市場の需要を確認しつつ調整されています。マンション最上階はステイタスがあると考えられていますので、こういったプレミア価格が上乗せされていても、人気が高く、同時に資産価値も高いと考えられます。

最上階以下の階数に関しては、最上階の価格が決定次第、そこを基準にして設定されていき、同一間取りなら基本的に１階下がる毎に一定の価格差で設定されていきます。たとえば、10階建ての新築マンションの販売価格を決定するとすると、最上階を7000万円と仮定します。そこから階数が1つずつ下がることで、価格が1〜1.5％ずつくらい下落していくことになります。具体的な金額でいうと、9階は「6930万円」、8階は「6860万円」、7階は「6790万円」となっていくような感じですね。実際にはここまで単純な金額にはなってこないですが、イメージとしては階数が1つ下がるごとに1〜1.5％の下落が考えられ、金額としては数十万円程度の価格変動になってきます。　新築マンションの売主であるディベロッパーは、できるだけ空室をなくして販売したいと考えますので、こういった方法で、特定の階層だけが著しく人気にならないように、価格帯を上手に設定しています。

中古マンション

次に、中古マンションの価格の決まり方についても解説していきましょう。中古マンションにおいても、新築マンション同様に、「眺望・採光」「周辺環境」「立地」などはマンション価格に影響を与えてきますし、上層階数にいけば価格も上がってきます。新築マンションにはない特徴としてあげられるのが、「築年数」や「管理・修繕状況」です。築年数については、みなさんがイメージするとおり、築年数が経過すれば、劣化・老朽化がすすむため、価格が下がっていきます。実際に、不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」（図1）のデータからも、築年数が経過するごとに、マンション価格が下落していることがわかります。

特に、築20〜30年の間にマンション価格はグッと下落していることがわかるかと思います。また、「管理・修繕状況」によっても中古マンション価格は上下してきます。「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理状態によって価格が大きく変わり、適切な管理状態・管理体制が整って、定期的な修繕が実施されているマンションは価格も高い状態をキープできます。適切な管理状態というのは、たとえば、「定期的な外壁・屋根の点検と補修作業」「エレベーターや共用部の設備の定期的な点検と必要な修繕」などが考えられます。　こういった定期的なメンテナンスができているマンションと、できていないマンションとでは、将来的な価格は大きく変わってきます。　また、中古マンション価格の決定方法は、今まで住んできていた住民の方が設定していきますが、その実際の価格決定方法は、不動産会社の方の「机上査定と訪問査定」によって設定していくことが一般的です。「机上査定と訪問査定」では、不動産会社によって過去の資料や成約履歴などを元に算出され、不動産会社と住民の方が協力して価格を設定していきます。

図1

②マンション規模で階数別の価格差は違う

新築マンションと中古マンションのそれぞれの価格決定の特徴を解説してきましたが、マンションには大規模な「タワーマンション」や小中規模なマンションなどの規模による違いもあります。こういったマンション規模によっても階数別の価格差は変わっていきます。そこで、ここからはそれぞれの価格差の違いについて解説していきます。

タワーマンションの1階毎の価格差はあまり大きくない

まず、大規模なタワーマンションについてですが、この規模のマンションの場合は、1階ごとの価格差はあまり大きくありません。その理由としては、中層階が多いことや、タワーマンションの数が増えてきたことによる低中層階以下に所在する住戸の希少性が低下したこと、建築コストが上昇していることで低中層もコストアップせざるを得ないことなどが考えられます。そういった中でも、やはりタワーマンションの最上階というのはプレミア感があるため、他の階の価格帯よりも高く設定されています。また、タワーマンションの資産価値は、立地的な条件が高く評価されることが多いため、価格が変動する時は、高層階と低層階で相対的な価格差はあるものの、基本的にはマンション全体として価格が上昇するという特徴があります。

14階-5階の小・中規模マンションは、1階毎の価格差がタワマンよりは出やすい

一方で、14階-5階程度の小・中規模マンションにおいては、タワーマンションと比較すると、1階毎の価格差が出やすくなっています。タワーマンションと比べて、小中規模マンションは、周辺により高い建物が建っていたり、住戸が密集していたりする立地にあることが多いです。そうなると、階数によって、日当たりや眺望、騒音などの状況が大きく変わってきます。目の前の建物が被ってしまう5階と眺望が抜けている7階とでは、階数的には、2階分しか変わりませんが、マンションの醍醐味である眺望に大きく差があることから、価格差が大きくなるということですね。このようなことを想像していただくと、縦に大きいタワーマンションと比べて、小中規模のマンションとなると、1階層あがるだけでも、価格差が出てくるのは当然と、感覚的にもご理解いただけるかなと思います。

③各階のメリット・デメリット

ここまでで、マンションの各階の価格に関する違いについて解説してきました。しかし、マンションを購入するうえでは、価格帯だけでなく、住みやすさの観点からみたときの、各階のメリット・デメリットについても確認しておくことが大切です。実際に、価格が安いから下層階のマンションを購入したものの、いざ住んでみたら採光や眺望の悪さが思ったよりも気になり、購入してから後悔してしまったという後悔の声も沢山聞いてきました。こういったマンション購入の失敗を避けるためにも、各階のメリット・デメリットについてしっかり押さえておきましょう。

1階

まずは、「1階」について確認していきましょう。1階のメリットとしてあげられるのは、

・生活音をあまり気にしなくて良い
・荷物の運搬が便利

といったポイントです。 1階は下に住んでいる人がいないため、足音などの生活音をあまり気にしなくて済みます。また、1階はエントランスに近く、外からの出入りがスムーズとなっており、階段やエレベーターを利用しなくてもゴミ捨てや荷物の運搬が簡単に行えます。こういったポイントを考えると、小さいお子さんがいる家庭や高齢の方や足腰が弱い方はとても暮らしやすいかなと思います。

一方でデメリットとしては、

・防犯面のリスク
・外部からの視線や騒音
・日照や通気性などの問題

などが考えられます。しかし、防犯面や外からの視線に関しては、マンションの周りがエントランスや柵、植栽で囲われていることが多いので、意外と気にならないというケースもあります。そのため、心配な方は、内覧時に室内だけでなく、外からもしっかり確認して、実際どれくらい見えるのかなどをチェックするようにしましょう。

低・中層階

つぎに、「低・中層階」のメリットとしては、

・過ごしやすい気温
・眺望と通気性と日照のバランス
・エレベーターの混雑回避

などが考えられます。低・中層階の大きなメリットとして、建物内の室温は他の階よりも優れている点が挙げられます。上下に部屋があるため、室内の熱が逃げにくく暖かい一方で、高層階に比べると直射日光を避けられるため、暑い時期でも比較的涼しく過ごせます。また、1階と比較しても、眺望や通気性・日照などの居住空間に快適性が保たれやすく、外部からの視線も気にならなくなるメリットがあります。更に、上層階の方と比較すると、エレベーターの混雑を回避しやすいのもメリットの1つです。

一方で、デメリットとしては、

・高層階に比べて眺望は制限される
・騒音の影響

があげられます。低・中層階の大きなデメリットとしては、「騒音の影響」です。低層階や中層階は隣人から囲まれていることもあり、マンション内の騒音問題に発展しやすかったり、車の騒音などが気になったりするケースがありますので、どれくらい気になるかは、実際に内覧時にしっかり確認するようにしましょう。

高層階

次に高層階のメリットとしてあげられるのが、

・眺望の良さ
・外部の騒音の軽減
・日照や通気性の良さ

になります。高層階になると、プライバシー性や日照・通気性・眺望などの住環境はとても優れています。外部からの騒音もほとんど気にならないので、静かな環境で生活できることがメリットです。また、高層階になると虫が入ってくることも少ないので、虫が苦手な方にもおすすめです。

一方で、デメリットとしてあげられるのが、

・エレベーターの混雑
・災害時のリスク
・価格の高さ

になります。高層階になると、災害時のリスクが大きいことが、かなりデメリットになります。例えば、地震時には、低層階よりも揺れが大きくなるため、物が落ちやすかったりエレベーターが停止してしまったりする可能性があります。また、停電が発生してしまった際にもエレベーターが使用できないので、部屋への出入りに階段を使わなければいけないため、かなり大変になってしまいます。また、出勤の時間帯などでは、エレベーターが混雑するので待ち時間が長くなってしまう点もデメリットになります。こういったときのために、災害用の備蓄や避難経路などをしっかり確認しておいたり、時間に余裕を持った生活を心がけたりする必要があるかなと思います。

最上階

では、最後に「最上階」のメリットとデメリットについても解説していきましょう。メリットとしては、

・上階からの騒音が無い
・優れた眺望
・プレミアム価値

になります。大都心においても、最上階であれば、人目や騒音が気にならず、かつ最高な眺望を得られます。また、最上階には先ほども解説した通り、ステータス感があり、プレミアム価値がついていますので、売却する際も人気であり、価格を落とさずに売却ができる可能性があります。

一方でデメリットとしては、

・価格が高い
・外気の影響を受けやすい

ことが挙げられます。最上階はやはり価格が高く設定されています。また、最上階にある部屋は、直射日光があたる時間も長いため、外気の影響を受けやすいです。夏場は屋上からの熱の影響をかなり受けるため、冷房費用が高くなってしまいます。このような価格面でのデメリットが特に問題ない方であれば、プレミア感のある最上階で憧れの生活が出来るかなと思います。

④ポリスの見解

ここまでの解説で、各階層の価格の決まり方やメリット・デメリットなどをご理解頂けたかなと思います。そこで、ここからは、資産性・居住性の両方の視点からみたときの、ポリスおすすめの階数というのを解説していきたいと思います。それは、ズバリ「一般的な㎡数の高層階の部屋」です。その理由としては、

・不動産価格が今後調整局面に入る
・資産性と居住性のバランス
・一般的な広さの需要が高い

という理由があります。このチャンネルでは、何度か解説していますが、「不動産価格は今後調整局面に入る」と予想しています。不動産価格は今までのような右肩上がりでずっと上昇していくとは考えづらく、価格推移はそれぞれのマンションの条件や立地によって複雑化していくと考えられます。そのため、これから購入するのであれば、マンションの資産価値がブレにい、かつ高い物件を狙うべきです。また、最上階は割高に設定されやすいため、プレミア感などを特に求めないのであれば、日当たりや眺望、防犯面などの居住性を総合的に考慮して、最上階を除く、高層階がより資産価値を担保しやすいです。

さらに資産価値の安定を担保する場合は、需要の多い一般的な㎡数のお部屋を選ぶようにしましょう。一般的な㎡数のお部屋であれば、多くの購入希望者がいるため、常に需要がある状態です。そのため、安定かつ、より高い資産価値を担保したい場合は、階層間にあまり価格差のない、一般的な広さでより高層階の物件を選ぶと良いと思います。しかし、マンションによっては、例えば7階と12階で比較した時に、前の建築物の関係で眺望に差があり、それが価格差にも大きく反映されることがあります。このどの階で眺望が抜けてくるかというのは、立地によって個別化する部分もあるため、そこは注意が必要です。

また、ここまでは、主に「マンションの資産性」という観点で高層階をおすすめしてきましたが、「住み心地の良さ」といった観点で考えるのであれば、それぞれのマイホーム購入の目的に合った階数を選ぶことが1番大事です。例えば、終の棲家にするのであれば「老後も見据えて低層階にする」であったり、結婚出産を機に購入するのであれば「子供が大きくなった時に、動き回れるように1階にする」といったものですね。こういったことを考えると、目先の暮らしだけでなく、長い目で見たときに、冒頭で解説したメリットデメリットを踏まえて、どの階層がより良いかを判断して頂ければなあと思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は、「【中古マンション】階数別の特徴を知らないと危険です！」というテーマで解説してきました。マンションは階層によって、価格帯や暮らしやすさに様々な違いがあるということをご理解頂けたかなと思います。その中で、直近の価格動向から、ポリスとしては資産性を担保しつつ居住性も担保出来る「一般的な㎡数の高層階の部屋」をおすすめします。しかし、1番は、長い目で見たときのマンション購入の目的と、各階のメリットデメリットを照らし合わせて、ご自身にぴったりな階層を選ぶことが大切になってきます。

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