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2023.10.252023.10.25

【中古マンション】選んで大後悔した築古の特徴7選【ぜんぶ実話】

はじめに

「選んで後悔した築古物件には、共通する特徴がある」というのを知っていますか？不動産ポリスの朝倉です。住宅ローン控除の改正や新築・築浅マンションの価格高騰から、築古マンションを検討する人が増えてきています。更に、中古マンションの在庫件数も増加していることから、以前と比較して物件の選択肢も広がってきている状況です。しかし、築古マンションの場合は、特に慎重に選んでいかないと、買ってから後悔する可能性が非常に高いんですね。そこで本日は、不動産取引を2500件以上行ってきた私不動産ポリスが、「こんな築古マンションは買って後悔した！」という特徴を、これまでの取引実例を基に解説していきます。その特徴というのは、次の7つです。

①購入後すぐに大規模修繕が始まった
②修繕積立金が高くなっていた
③マンションの住民に高齢の方が多かった
④間取りを変更出来なかった
⑤売却しにくい物件だった
⑥配管が劣化してしまっていた
⑦騒音に悩まされた

それぞれ、後悔しないための対策もセットで解説していきますので、是非、最後までご覧下さい。

本編

①購入後すぐに大規模修繕が始まった

まず一つ目は、「購入後にすぐ大規模修繕がはじまった」という事例です。

中古マンションの大規模修繕工事というのは、マンションの壁・柱・床・はり・屋根や階段などの、主要な構造部を修繕する工事で、マンションの資産価値・住居の安全性を守るためにも必要不可欠な工事です。しかし、その工事の規模によっては工事中の騒音の問題であったり、仮住まいへの引越しも考えられます。また、せっかく多額のお金を支払ってマンションを購入したにもかかわらず、臨時の修繕工事費用を徴収されることもあります。大規模修繕前の臨時徴収では、50万円〜100万円程度の費用がかかることもあります。

このような大規模修繕工事に対する対策としてあげられるのが、「事前に管理組合に問い合わせて、長期修繕計画を確認する」ことです。大規模修繕工事が実施されている中古マンションは、適正にマンション管理が行われているということでもあるため、資産価値が高いマンションであることが伺えます。こういった適正な管理ができているマンションであれば、管理組合を通して、大規模修繕工事の計画書である「長期修繕計画書」をしっかりと作成していることが多いです。信頼できる不動産業者を通して、長期修繕計画書を見せてもらい、大規模修繕工事の有無や、実施計画などの管理状況を調べることが必要です。また、築30年の中古マンションになると、マンションの大規模修繕工事が1〜2回ほど完了している物件が多い印象です。実際に、国土交通省のマンション長期修繕計画書作成ガイドラインにおいては、1回目の修繕工事は築12〜15年目程度、2回目の修繕工事は築24〜30年目程度で実施するように定められていますので、築古マンションを考えている方は、検討している物件の築年数と照らし合わせてみて下さいね。

②修繕積立金が高くなっていった

二つ目は、「修繕積立金が高くなっていった」という事例です。

購入した方は、中古マンションを安く購入できて、安心していましたが、住み始めてから「修繕積立金」が高くなってしまい、住宅にかかる固定コストも高くなってしまったというケースです。中古マンションは新築マンションと比較しても、価格がリーズナブルで購入しやすいと感じている方も多いはずです。しかし、中古マンションを購入する際には、住んでからの「修繕積立金」についてもしっかり調査しておくことが重要です。

先ほども解説しましたが、「修繕積立金」は大規模修繕工事のために、住民の方々によって毎月コツコツ積み立てられている資金です。修繕積立金が新築当時から計画通りに積立できている中古マンションは、しっかり管理組合が機能し、適切な管理ができている資産価値が高いマンションと考えられます。しかし、中古マンションは新築マンションと比較して、建物価格が安い分、大規模修繕工事をするための、修繕積立金が高くなっていることはよくあります。実際、多くの中古マンションで修繕積立金の徴収額を決めるために「段階増額方式」という方法を採用しています。これは、中古マンションの築年数が経過するたびに、徐々に積立額を上げていこうという徴収方法です。国土交通省が行った「平成30年度マンション総合調査」によると、マンションの完成年次別の修繕積立金の平均額は築年数を重ねるたびに高くなっていることがわかります。

この修繕積立金が高くなってしまうことに対する対策として考えられるのが、

・均等積立方式を採用しているマンションを検討してみる
・購入前に、現在地を確認して今後の値上がりを想定しておく

という二つが考えられます。「均等積立方式」は、築年数に関係なく毎月一定額の修繕積立金を徴収する方法になっています。そのため、築年数が経っても、修繕積立金が一定なため、住んでからの積立金の上昇に対して、不安を抱くことなく住むことができます。もう一つの対策としては、購入前に現在地を確認して、今後の値上がりを想定しておくということです。主には、現在の修繕積立金がどれくらい貯まっているのか、過去の修繕履歴、今後の修繕計画などになります。これらを、事前に信頼できる不動産業者と一緒に確認することで、今後、修繕積立金が上がる可能性があるのかどうかを、ある程度想定して資金計画に組み込んでおくことができます。そうすることで、万が一積立金が上がったとしても、資金計画が大きく崩れることなく、住宅ローン返済などができるかなと思いますので、しっかり対策しておきましょう。

③マンションの住民に高齢の方が多かった

三つ目の事例は、「マンションの住民に高齢の方が多かった」という例です。

マンションの住民に高齢の方が多いと、自分の生活スタイルとのギャップによって、他の住民の生活音やコミュニティの形成が難しくなるという問題が発生します。同じようなコミュニティの方が、揉め事が起きにくいですよね。例えば、高齢の方が下の階に住んでいる場合には、夜に大きな足音や生活音をたてて生活するとトラブルの原因になることもあります。子供と一緒に住んでいるという方であれば、元気に走り回ったり、飛び跳ねていると、下の階には騒音が響きやすくなっていることが考えられるので、注意が必要です。また、マンションの建て替え・修繕工事の話し合いの場では、なかなか高齢の方と自分の意見が合わないということもあります。

このようなマンションにすでに住んでいる方々とのコミュニティ形成の問題に対する対策としては、

・事前にどのようなコミュニティか不動産業者に確認する
・内覧時にいろんなフロアを歩いてみる

ことの二つが考えられます。不動産業者であれば、中古マンションにどのような方々が多く住んでいるか、事前に調べることができます。個人情報までは教えてもらうことはできませんが、自分が購入しようとしている階の住民や隣の部屋の方などの年齢層くらいは調査可能です。また、実際に中古マンションを内覧して、いろんなフロアを歩いてみるのもおすすめです。住んでいる方と廊下ですれ違ったり、マンションの各階層の管理状態を確かめることで、自分が住んでも問題ないのか、確認することが出来ます。また、駐車場の車や駐輪場の自転車も見てみると、どのような方々が住んでいるのか、どういったコミュニティが形成されていそうなのかを予想できるため、おすすめの方法です。

④間取りを変更できなかった

四つ目の事例は、「間取りを変更できなかった」という例です。

購入者の方は、リノベーションを前提に購入しましたが、あとから調べると、間取りが変更出来なかったということです。このような中古マンションを選んでしまうと、自分が予定していた間取りに変更ができないため、自由度が下がってしまいます。このような失敗を避けるための対策として、

・物件購入からリノベーションまでワンストップでお願いできる業者に依頼する
・事前に、リノベーションに適している物件構造なのかを確認する

という対策が考えられます。現在であれば、物件購入からリノベーションまで実施してくれる、ワンストップリノベーション業者もあります。ワンストップリノベーション業者を利用することで、利用者としても1つの窓口で中古マンションのことを相談できるだけでなく、マンション選びとリノベーション計画を並行して進めていけるので、希望のリノベーションができるような物件を探したり、そもそも、希望のリノベーション工事ができるのかどうかを、プロの目線で意見を聞けるので、間違いが起こりづらいです。

また、購入を検討している中古マンションが、リノベーションに適している物件構造なのかを事前に確認しておくことも対策の1つです。　マンションの管理規約が厳しい物件では、リフォーム・リノベーションに関する規約が多く定められています。建築の建材、間取りの変更に厳しく規制がかかっている物件では、希望している工事ができないことも珍しくありません。そのため、リノベーションを前提として中古マンション選びをするのであれば、管理規約が厳しすぎないマンションを選ぶことが重要です。信頼できる不動産業者の方にも、ご自身が希望しているリノベーションができる物件なのかどうかは事前に調査してもらうようにしましょう。

⑤売却しにくい物件だった

五つ目の事例は、「売却しにくい物件」だったことです。

購入した中古マンションは、資産価値が下がりやすい条件の物件だったため、いざ物件を売却しようとしても、思うように売却が進まないということはよくあります。このようなリセールバリューも考えた物件選びをする対策として、

・立地
・治安
・利便性
・管理状態

をしっかり確認する事が必須だと思います。値下がりしづらいマンションを選ぶためには、人気エリアに立地しているマンションであったり、駅から徒歩10分圏内の利便性が高いマンションを選んだりすることが重要です。また、マンション住民内の治安や周辺環境の治安も住みやすさ・資産価値に繋がってきます。もちろんここまで解説してきたとおり、「修繕積立金」「長期修繕計画」などの中古マンションの管理状態も資産価値に影響を与えるので、しっかり調査して購入することで、リセールバリューが高いマンション選びができます。このように、売却まで視野に入れてマンションを購入しようとしている方であれば、なかなか資産価値が高い物件を探すのは苦労します。そのため、不動産業者のプロの意見もしっかり聴きながら、協力して物件探しをしていくことをおすすめします。

⑥マンションの配管が劣化してしまっていた

六つ目の事例は、マンションの配管が劣化してしまっていた事例です。

これは、中古マンションの構造内にある配管に金属管が利用されており、その金属管が劣化して水道から赤水・漏水が発生してしまっていました。更に、この配管が原因で部屋の中には、頻繁に虫が発生してしまっていました。想像しただけでも、ゾッとしますよね。また、見落としがちなのは水圧です。古いマンションもそうですがタワーマンションなどでも水圧が低く、シャワーの出が悪い、トイレの流れが悪いなど住んでから困ったという話もよく聞きます。せっかく数千万円で購入したマンションでも、こういった状況にあると、住める状態ではなくなってしまったり、売却も難しくなってしまったりします。

このような管理状況が悪いマンションを購入しないための対策として、配管の管理状態をしっかり確認するということが重要です。では、「実際に、どうやって配管の管理状態を確認すればいいの？」と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか？マンションの管理状態を調査するためには、何度も解説させて頂いているのですが、「長期修繕計画書」と「修繕積立金」を事前に調査することが重要です。こちらの二つは、マンションの大規模修繕工事には必要不可欠な存在です。しっかり作り込まれた「長期修繕計画書」と適正に積み立てた「修繕積立金」があれば、大規模修繕工事も計画通りに実施できているため、ライフラインである配管から、赤水や漏水が発生することは考えづらいので、事前にしっかり確認するようにして下さい。

⑦騒音に悩まされた

最後の事例は、「騒音に悩まされた」という事例です。

購入した方は、周辺環境が比較的穏やかそうな立地だったので、騒音の心配はしていなかったそうですが、住んでみたら隣や上下の部屋の生活音に悩まされてしまいました。マンションの周辺が静かで住環境がよいため、逆にマンション内部から響く騒音が気になってしまうというケースはよくあります。古いマンションだどサッシの防音性能も悪く、夜間になると外部の音が意外に気になったということもあります。騒音問題は実際に住んでみないとわからないことも多かったり、騒音の感じ方に個人差が生じやすいトラブルです。

このような騒音トラブルにまきこまれないマンションを選ぶ対策として、

・隣や上下階の住人チェック
・内覧時に部屋の中で手を叩いてみる
・夜間に内覧してみる

などがあります。 実際に内覧の際に、お隣の方や上下階の住民の方を確認しておくといいでしょう。 上の階や隣の住民で小さいお子さんが住んでいる場合には、足音・生活音などが響いてくる可能性があります。また、セルフチェックとして内見時に部屋の中で手を叩いてみることもおすすめです。 手を叩いて音が響くようであれば、音が室内にとどまり隣家へは響いていない証拠になります。 逆に音が響かないのであれば、音が壁を通り抜けて隣へ伝わってしまっている可能性があるでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は「【中古マンション】選んで大後悔した築古の特徴7選【ぜんぶ実話】」というテーマで解説してきました。築古マンションは比較的購入しやすい価格帯で在庫数も多いため、購入対象にしている方が増えてきています。しかし、年数が結構経っていることから、管理状態や物件構造などのマンション毎の特徴が顕著に表れやすく、生活し始めてからトラブルが発生するというケースも多いです。そのため、今回の、実例を基に解説した「買って後悔した築古マンション」の特徴をしっかり確認した上で、事前確認を怠らずに中古マンション選びをしていくようにして下さいね。

 

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Point. 1

記事監修者

朝倉 大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ 代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。

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