【中古マンション】資産性重視のプロが絶対選ばない物件の特徴3選

本編

①マンションの資産性とは？

では、まずはそもそも、今回のテーマにもあるマンションの資産性とはなんなのかということについて解説していきたいと思います。「マンションの資産性」というのは、土地を含めたそのマンション自体が持つ市場価値や評価額のことで、簡単に言うと、マンションを市場に出した時に、その物件がどれくらいのお金を生み出すことができるのかで判断されるということです。つまり、「資産性がある物件」いわゆる「資産価値の高い物件」というのは、市場に出したときにより多くのお金を生み出すことの出来る物件なので、将来売却を検討した際に、買った時の価格よりも高く売ることができたり、貸す時にも高い家賃で貸し出したりすることのできるマンションのことを言います。

よく中古マンションを検討する際に、その物件の過去の販売事例に比べて高いとか安いとかで資産価値を気にされる方がいらっしゃいますが、あまり意味はなく、資産性を考えるなら、今の周辺物件のマーケットがどうか、この先、どう変化していくと予想されるのか、ということに目を向けることが大事です。この資産価値というのは、不動産そのものの性能や管理状況、立地などの周辺環境の他に、市場状況や経済状況によっても変動してきます。市場や経済状況に関しては、なかなか個人の力で変えられるものでは無いため、ご自身でマーケットの情報収集をしたり、信頼できる不動産会社に相談したりして資産価値を判断していくかたちになると思います。しかし、物件の性能や立地などの要因に関しては、ご自身の選択次第で、資産価値の高い物件を選ぶことができます。物件の資産性に関係してくる条件は沢山あるのですが、ここからはその中でも「絶対選んではいけない！資産性が下がりやすい物件の特徴」について解説していきます。

②資産価値の下がりやすい物件の特徴

資産価値が下がりやすい物件の特徴としては、

・人口減少の傾向にあるエリア
・経年劣化が進んでいる
・不必要に広い

以上の3つがあげられます。それでは、それぞれ順番に解説していきます。

人口減少の傾向にあるエリアの物件

まず一つ目は、「人口減少の傾向にあるエリアの物件」です。人口減少が進んでいくと、同時に不動産需要は薄まり、不動産の価格は下がっていくと考えるのが一般的でしょう。実際に、総務省によると、2050年には日本の総人口は1億人を下回ることが予測されていると公表されており、日本の人口減少はますます進んでいくことが予想されています。もちろん都内の再開発エリアなど、場所によっては増えていく事が予想されているエリアもあるのですが、日本全体でみると人口減少が起きているエリアの方が多いですよね。そのようなエリアでは、人口減少に比例して、「不動産を買いたい」という方も減ってきてしまいますので、マンションの在庫数は多いけど買いたい人が少ないという需給のバランスから、至極真っ当な論理で価格は下がってしまうということになります。

経年劣化が進んでいる

また、経年劣化が進んでいるマンションは資産価値が下がりやすい物件となっています。たとえば、マンションの配管が劣化しているマンションであれば、住んでみると、その金属管から赤水・漏水などがでてきてしまう、外壁の劣化が進んでいる場合は、タイルが剝がれ落ちてくるなどの問題が起きる可能性もあります。このような劣化が築年数の経過によって起こってしまうのは、建材・部材それぞれの寿命もありますので、自然な現象であると言えます。
しかし、その経年劣化をそのまま放置しているのか、適切に管理・修繕を行っているかで、その物件の資産価値は大きく変わってきます。修繕積立金を計画通りに徴収し、適宜修繕を行っている物件であれば、経年劣化によって資産価値が大きく下がる可能性は少ないかなと思います。一方で、適切な管理が行われていない物件では、経年劣化の積み重ねで築年数が経過するにつれて、どんどん価値が下落してしまいますので、絶対に避けた方が良い物件になります。また、この修繕積立金についても、築年数が浅いうちから将来を見越して修繕積立金を計画的に徴収できていないマンションの場合は、後から修繕積立金をかなり高くせざるを得ない事も大いにあり得ます。その場合、売却するときに安くしか売れなかったり、賃貸で貸してもオーナーが支払わなければならない積立金が多いと収益が上がりにくくなったりして、資産価値が下落してしやすくなるので、注意が必要です。

不必要に広い

三つ目の特徴としては、「不必要に広い物件」になります。これは、一つ目で解説した人口減少も関係してくるのですが、現在の日本では、少子化が進んでおり厚生労働省が出している「国民生活基礎調査」によると世帯あたりの子ども人数が「1人」の割合が49.3％で全体の過半数を占めており、子どものいる世帯数も年々減少しています。このことから、一世帯あたりの人数が減ってきているので、住む家自体もそこまで大きくなくていいよね、必要最低限の部屋数でいいよね、といった傾向が強くなると予想されます。そのため、不必要に広い物件を購入してしまうと、将来売却をする際に、そのエリアに住もうとしている世帯の方にあまりマッチしない物件になってしまい、なかなか買主が見つかりにくいマンションになってしまう可能性があります。そのため、長期的な視点で見て、物件が立地しているエリアの世帯層にしっかりマッチしている間取り・広さのマンションを選ぶことが重要です。

③資産価値が下がりにくい物件のポイント

ここまで、資産価値が下がりやすい物件の特徴について解説してきました。では、どうしたら資産価値が下がりにくい物件を見極めることができるのか、ということも気になりますよね？そこで、ここからは、資産価値が下がりにくい物件を見極めるポイントについて、

・土地
・共用部
・専有部

以上の3つにわけて解説していきます。

土地の価値

まず、マンションの資産価値を下げにくくする要素として、「土地の価値」があげられます。「土地の価値」というのは、人口増加や多くの方が住みたいと思う立地かどうかなど、人軸で考えていくとイメージしやすいかなと思います。例えば、主要駅へのアクセスが良い、駅から近い、周辺施設が充実しているなどの利便性が高い場所だったり、景観・日当たりがよかったり、治安もいいエリアだと土地の価値は自然と上がっていきます。こういった土地の価値は、長期的にみても値下がりすることは考えづらく、将来的にも安定した価値を保つことができます。また、将来再開発や新線、新駅開通の可能性のあるエリアも「土地の資産価値」をあげてくれます。再開発や新線新駅の開通によって、将来発展しそうな地域の物件であれば、価値が下がりにくいマンションになります。再開発が行われるエリアかどうかは、各自治体や電鉄会社のHPなどで確認することができますので、チェックしてみて下さいね。

共用部の価値

次に資産価値が下がりにくい物件を選ぶポイントは「共用部の価値」です。ポリスのチャンネルでも再三申し上げておりますが、「マンションは管理を買え」という言葉を聞いたことはないでしょうか？そもそも、「マンションの管理状況ってなに？」と感じる方もいるかもしれませんが、「マンション」というのは、1つ屋根の下で多くの住民が共同生活をしている建築物です。そのため、住民の方々が普段利用する「階段」「エレベーター」「ごみ収集場」などの共用部分や、マンションを支える構造体・インフラ設備などの管理は、所有しているみなさんで協力して管理をしていかなければなりません。こういった背景もあり、管理状態の良し悪しが資産価値に直結してきます。
自分でも「管理状態」を確かめるためには、階段・共用廊下・自転車置き場・駐車場の状態をみることがおすすめです。「共用部分の状況」を見ておくだけで、「マンション管理組合」が機能しているのかを確かめることにも繋がります。例えば、「共用廊下」であれば掲示板に貼られている「広告物は期限通りか」「綺麗に貼られているのか」などはチェックポイントになります。自分が居住する部屋の中だけでなく、住民のみなさまが利用する「共用部分」にも目を向けてチェックすると、初心者の方でも「管理が行き届いているマンション」を見極めることができます。
また、「共用部の価値」として、マンションの総戸数も確認するようにして下さい。総戸数50戸以下のいわゆる小規模マンションと呼ばれる物件の場合は、共用部の管理を行うために必要になってくる管理費・修繕積立金を負担する人数が大規模マンションに比べて少ないので、一人あたりの負担額が大きくなりやすいです。また、最初のうちはあまり高くなかったとしても、5年単位などで修繕積立金が上がっていく可能性もあるので、マンションの規模別の特徴もしっかり確認するようにして下さい。詳しくは、こちらの過去動画で解説しているので、チェックしてみて下さいね。

専有部の価値

最後の資産価値が下がりにくい物件のポイントとして、「専有部の価値」についてです。自分たちが普段生活する「専有部」つまり部屋の中ですが、日当たりや眺望、生活導線が良いなどのマンションは比較的、資産価値が落ちづらいマンションになっています。自分だけでなく、家族を含めて、あらゆるライフスタイルの人が生活しやすいのかどうかという目線で間取りを選ぶことで「専有部の価値」が下がりにくい人気のマンションを選ぶことが出来るかなと思います。
一方で、自分の趣味・思考に偏ってしまった間取りのマンションを選んでしまうと、住んでいる時は居心地がいいかもしれませんが、いざ売却するときには、人気がない汎用性のない間取りになってしまいかねません。再販を考えると、あまり尖らせすぎない方が良いという事ですね。尖らせすぎると高値での売却が難しくなり、資産性はさがってしまいます。例えば、70平米なのに1LDKだとか、お風呂が好きだから通常の倍大きさのお風呂にした分、収納がかなり少ないなどです。このような、「居住性が低い」「間取りの自由度が低い」ようなマンションは資産価値の面では避けるべきマンションになります。

④オススメの物件の探し方

ここまでで、資産性のあるマンションの見極め方について解説してきましたが、「じゃあ、実際にどのようにマンションを探していけばいいのか？」と思われた方もいるのではないでしょうか？そこで、ここからは、おすすめの物件の探し方について解説していきます。マイホームの購入を検討するにあたって、まずは、自分たちが「資産性」と「居住性」どちらを重要視していくのかを考えることが重要です。これまで、私も多くの方の不動産購入をサポートしてきましたが、資産価値が高いマンションを選ぶのか、自分たちが住みやすい「居住性」で選んでいくのかというバランス感を家族の間で決めていくことが大切になってきます。

「資産価値」を全く考えずに、自分たちが住みやすい家を探すのであれば、自由な間取りで自由なエリアで物件を探していけばいいと思いますし、その選び方で「家族」の幸せにつながれば1つの選択肢として全然問題ないと思います。それもアリです。一方で、「居住性」だけでなく「資産性」も大切にしたいと考えるのであれば、今回解説したような、利便性の高いエリアの物件で絞り込んでいったり、「共用部」の管理がしっかり行き届いている管理状態のいいマンションや、どのような方でも住みやすいような一般的な間取りのマンションを選んでいくことが重要です。オーダーメイドにすればするほど他の方には合わなくなってくるという事ですよね。マンションというのは何十年と一緒に過ごしていくものですので、自分たちの家族が購入したマンションとどのような最終目的をもって人生のゴールを迎えるのかを考えて購入することが重要ですので、その部分をしっかり決めてから、物件探しを始めて頂ければと思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は、「【中古マンション】資産性重視のプロが絶対選ばない物件の特徴3選」というテーマで解説してきました。今回解説した資産価値を見極めるポイントをしっかり理解してマンション選びをしていくことで、資産価値の下がりにくい物件を購入できるようになります。また、自分たちの家族は「居住性」と「資産性」のどちらを重要視していくのかを考えて、最終的にはマンションをどのように取り扱っていくのかという「最終目的」を設定した上で、マンション選びをすると、失敗しないマンション購入につながります。

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