【中古マンション購入｜立地選び】高台の立地は資産価値が高い？ハザードマップ確認重要性も解説

本編

中古マンションの立地が資産価値に与える影響

中古マンションを購入する際には、
管理状況や室内の状態、設備の使いやすさ、
眺望や日当たりなど、様々な要素を確認する必要があります。

その中でも特に重要なのが「立地」です。
マンションの将来的な価値に大きな影響を与える要因が、
立地であるためです。

国土交通省が公表している「住宅市場動向調査報告書」によると、
令和2年から令和5年までにおいて、
中古マンションを購入した人の平均54.2%が、
購入理由として「住宅の立地環境が良かったから」と回答しています。

内装の美しさや管理体制の良さではなく、
立地の良さが決め手となるケースが多いことが分かります。

（参考）令和５年度 住宅市場動向調査 報告書 国土交通省 住宅局

▮立地が良いマンションは売却しやすい

資産価値を維持し、
売却時に高値で取引できる中古マンションを選ぶためには、
立地の良さが重要です。

立地の良い物件は買い手がつきやすく、
価格も下がりにくい傾向があります。

一方で、管理体制が良く、
眺望や日照条件が優れたマンションであっても、
立地が悪ければ売却が難しくなることがあります。

購入希望者が少なくなり、
売却時に価格を下げざるを得ない可能性もあります。

そのため、マンションを購入する際には、
立地の良し悪しを慎重に判断することが大切と言えるでしょう。

買った方が良い立地7つのパターン

中古マンションの価値を上げる要因になる立地の特徴として、ここでは、

①地盤が強く高台に位置する
②景観が優れている
③生活利便性が高い
④学校が近い
⑤緑が多い
⑥防犯性が高い
⑦高級住宅地内に位置する

について、解説していきます。

▮①地盤が強く高台に位置する

マンションは上階になるほど揺れの影響を受けやすく、
大規模な建物ほど重量が大きいため、
液状化の影響を受けやすくなります。

液状化が発生すると、
マンションの傾きや亀裂などの被害が生じる可能性があり、
居住環境に大きな影響を与えます。

地震の揺れを抑える制震装置が備わっている場合でも、
液状化の影響を完全に防ぐことはできません。

そのため、中古マンションを購入する際は、
地盤が強い立地を選ぶことが重要です。

地盤が強ければ揺れが軽減され、
液状化のリスクも低くなります。

特に高台に位置する中古マンションは、
安定した地盤を持つ傾向があるため住みやすく、
安心して住み続けられるでしょう。

▮②景観が優れている

眺望が良い物件は人気があり、
売却時の評価も高くなりやすくなります。

マンションの大きな魅力の一つは、
戸建てにはない「遠くまで見渡せる景観」です。

実際に居住すると、
眺望を気にする機会は少なくなることもありますが、
売却時には眺望の良さが
購入希望者にとって大きな魅力となります。

そのため、できるだけ景観の優れた立地を選ぶことが重要と言えるでしょう。

▮③生活利便性が高い

マンションは都市部に多く建設されますが、
必ずしも生活利便性が高いとは限りません。

周辺にスーパーや公園、病院などの生活施設が少ない場合、
日常の利便性に影響を与えることがあります。

特に医療機関については、
少子高齢化が進む中で需要が高まっており、
近隣に病院があるエリアは資産価値の面でも優れています。

中古マンションを購入する際は、
生活利便性が高いかどうかを事前に確認することが重要です。

内覧時には、近隣の施設を実際に巡り、
生活環境を把握しておくと良いでしょう。

▮④学校が近い

学校が近いエリアはファミリー層にとって魅力的であり、
安定した需要が期待できます。

ただし、学校までの距離だけでなく、
実際に歩く時間も確認することが重要です。

物件資料には距離が記載されていることが多く、
地図で調べることもできますが、
大通りを迂回する必要がある場合や、
学校の正門がマンションから遠い位置にある場合など、
実際の通学時間は距離以上にかかることがあります。

また、子どもは大人に比べて歩く速度が遅いため、
その点も考慮する必要があります。

学区域内で物件を探している人にとって
通学のしやすさは重要な判断基準となるため、
学校までのアクセスを事前に確認しておくことが望ましいでしょう。

▮⑤緑が多い

いくらマンションに住んでいても、
周辺に緑が少ないと住環境としての魅力が低くなります。

緑が多いエリアでは、居住者の快適性が向上し、
資産価値の維持にもつながります。

また、公園などの憩いの場が少ない地域では、
子育て環境にも影響を及ぼすため、
ファミリー層やシニア層にとって人気が低くなりがちです。

公園は地図で確認できますが、
並木道や緑地の雰囲気は実際に現地を訪れて確認することが重要です。

物件を検討する際には、周辺の環境を歩いてみて、
住み心地を実感すると良いでしょう。

▮⑥防犯性が高い

防犯対策がしっかりしている地域は、
安全性が高く、資産価値の維持にもつながります。

マンションにはオートロックや管理人室などの防犯設備がありますが、
周辺環境が安全でなければ十分な効果を発揮しません。

防犯意識が高い地域では、
住民による防犯パトロールや
児童の見守り活動が行われていることが多く、
犯罪の抑止効果が期待できます。

特に住宅地では地域の団結が強く、
防犯意識が高い傾向にあります。

マンションを購入する際には、
周辺の防犯状況も確認しておくことが重要と言えるでしょう。

▮⑦高級住宅地内に位置する

高級住宅地内にあるマンションは、
供給数が限られており、買い手の需要が高いため、
資産価値が維持されやすい特徴があります。

さらに、高級住宅地は緑が多く、
防犯性が高いエリアであることが多いため、
住環境としても魅力的です。

また、駅に近い立地の高級住宅地もあり、
交通アクセスが良好な場合もあります。

高級住宅地にある中古マンションは、
購入時の価格が高くなりやすいですが、
資産価値の観点からは優れているため、
予算が合う場合には検討する価値があると言えるでしょう。

買うと後悔しやすい立地5つのパターン

中古マンションの価値を下げる要因になりかねない立地の特徴として、
ここでは、
①治安が悪い
②日当たりが悪い
③騒音がする
④大通りに面している
⑤池や川が近い
について、解説していきます。

▮①治安が悪い

駅近のマンションは利便性が高い一方で、
周辺の治安に注意する必要があります。

特に繁華街に近いエリアでは、
夜間に騒音が発生したり、多くの人が集まるため、
治安が悪化することがあります。

治安の悪さはマンションの資産価値に大きく影響するため、
購入前に周辺環境をしっかりと確認することが重要です。

特にファミリー向けのマンションの場合、
治安が悪いエリアでは売却時に買い手がつきにくくなる可能性があります。

ただし、駅直結のマンションや、
繁華街を通らずにアクセスできる立地であれば、
利便性を保ちつつ治安の影響を受けにくいケースもあります。

購入を検討する際には、周辺環境を事前に確認し、
治安の状況を把握しておくことが望ましいでしょう。

▮②日当たりが悪い

マンションは高層建築物であるため、
一般的に戸建て住宅よりも日当たりが良いことが特徴です。

しかし、窓の向きや周辺の建物の影響で日当たりが悪い場合、
マンションの資産価値は低下しやすくなります。

購入時には「日当たりを重視しない」と考える人もいますが、
売却時には多くの購入希望者が日当たりの良さを求めるため、
売却が難しくなる可能性があります。

そのため、日当たりの悪い中古マンションを検討する際には、
現在のライフスタイルだけでなく、
将来的な売却のしやすさも考慮し、
慎重に判断することが必要です。

もし日当たりの悪い物件を購入する場合は、
日当たりの良い物件と比べて価格が適正であるかを確認し、
適正価格よりも高い場合は購入を避けることが望ましいでしょう。

▮③騒音がする

騒音が発生しやすいエリアにあるマンションは、
日常生活にストレスを与える要因となります。

特に、繁華街や工場、幹線道路、線路、空港の近くなどは、
騒音の影響を受けやすいため注意が必要です。

マンションの内覧時に静かであっても、
曜日や時間帯によって
騒音の発生状況は異なることがあります。

特に夜間の騒音は快適な睡眠に影響を与えるため、
購入前に確認することが重要です。

内覧時には売主や不動産業者に
騒音の状況を確認することもできますが、
客観的な情報を得るために、
自分で周辺環境を確認する事をおすすめします。

現地を異なる時間帯に訪れ、騒音の有無を確認することで、
快適な住環境を確保できる可能性が高まると言えるでしょう。

▮④大通りに面している

大通りに面したマンションでは、
低層階の部屋の場合、通行人の視線が気になり、
窓を開けにくい状況になることがあります。

中層階であっても、高架の高速道路や歩道橋が近いと、
車両や歩行者から室内が見えやすくなるため、
プライバシーの確保が難しくなります。

さらに、交通量の多い大通り沿いでは、
排気ガスや粉塵の影響も懸念されます。

排気ガスの臭いが室内に入り込んだり、
洗濯物に汚れが付着する可能性があります。

たとえ窓を開けなくても、
24時間換気システムやエアコンの通気口を通じて、
外気の影響を受けることがあります。

また、交通量の多い道路沿いでは騒音の問題も発生しやすく、
特に夜間の車両の音が快適な生活を妨げる要因となることがあります。

そのため、大通りに面した立地のマンションを検討する際には、
周辺環境を確認し、騒音や排気ガスの影響を考慮することが重要と言えるでしょう。

▮⑤池や川が近い

池や川に近い立地では、
大雨や洪水の影響を受ける可能性が高くなります。

マンションの上層階に住んでいたとしても、
駐車場が浸水することで車が故障したり、
エレベーター設備が水没して使用できなくなるケースもあります。

さらに、マンション全体のライフラインが停止する可能性もあり、
生活に大きな支障をきたす事があります。

そのため、洪水や水害のリスクを避けるためにも、
池や川の近くにある立地の物件を購入する際には
慎重に判断することが必要と言えるでしょう。

ハザードマップの確認

ハザードマップの確認としてここでは、
・ハザードマップとは
・ハザードマップの確認方法
について、解説します。

▮ハザードマップとは

マンション購入時には、
その立地が自然災害に強いかどうかを確認することが重要です。

その判断材料の一つが「ハザードマップ」です。

ハザードマップとは、自然災害の危険性を可視化した地図であり、
洪水や土砂災害、津波・高潮などのリスクを示しています。

ハザードマップは、国土交通省が公表しているものと、
市区町村が公表しているものがあります。

中古マンションを購入する際には、
両方のハザードマップを確認し、
物件の安全性を確かめることが推奨されます。

▮ハザードマップの確認方法

ハザードマップは、危険度が高い地域ほど濃い色で表示され、
低い地域ほど淡い色で示されることが一般的です。

また、浸水が想定される場合には、
「堤防が決壊した際に最大5m〜8m浸水する可能性がある」など、
具体的な数値が記載されている場合もあります。

これらの情報を確認することで、
購入予定のマンションが災害リスクをどの程度抱えているかを把握できます。

さらに、ハザードマップの情報は
将来的な売却時にも影響を与える要素となります。

自然災害のリスクが高いエリアの物件は、
購入希望者が敬遠する可能性があり、
資産価値の低下につながることも考えられます。

そのため、購入前には必ずハザードマップを確認し、
安全性の高い立地を選ぶことが大切と言えるでしょう。