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＃中古マンション

2023.07.26

【中古マンション】一人暮らしで購入する際のコツ5選

はじめに

早速ですが、「自分一人のために購入するマンションだからぶっちゃけ会社に近ければいい」ですとか「どうせ寝るだけなんだから日当たりはなくてもいい」など、一人暮らし用の物件だからといって、結構適当にマンションを選んでいるということはないでしょうか？しかし、自分一人で暮らすマンションだからといって、当然ですが、何だっていいわけではありません。むしろ、一人暮らしをするため。と用途が明確になっているのであれば、それ用の購入のコツがありますので、把握しておく必要があります。コツを知らないまま購入してしまうと、後悔のあるマンション購入になってしまうかもしれません。そこで、今まで多くのマンションを取り引きしてきた「不動産ポリス」が、これだけは知っておいて欲しいと感じた、一人暮らしのマンション購入のコツ5選を紹介していきます。抑えて頂きたいポイントは、次の5つです。

①自分のライフスタイルにあっているマンションを購入する
②価値の下がりにくいマンションを購入する
③利便性の高さを確認する
④セキュリティ性能を確認する
⑤管理費や修繕積立金に気を付ける

本編

一人暮らしマンション基本情報

ポイントを解説する前に、一人暮らしのためにマンションを購入する場合の事前情報をお話させて頂きたいと思います。まずは、マンションに一人暮らしをしている人の数はどのくらいいるのかについてです。国土交通省が公表した「令和3年度住宅市場動向調査報告書」によると、中古マンションのうち17.3%、新築マンションのうち13.2%は一人暮らしであるとされています。

つまり、中古マンションは全体の6分の1以上、新築マンションの8分の1以上は一人暮らし世帯なのです。結構一人暮らしの方の比率って高いんですね。イメージだと一人暮らしの場合は賃貸だと多いのですが、1人暮らしなのにマンション買っちゃうという方、かなり少ない印象かもしれないですが、実は意外と多いんですね。そして、近年は晩婚化が進んでいたり、都心回帰の動きが加速しているため、分譲マンション買って一人暮らしという割合は年々増加しているんですね。また、マンション価格もじりじり上がってますので、購入に必要な年収も少しずつ上がっています。マンションを購入する場合には、住宅ローンを借りることも多いですが、住宅ローンで借りられる金額は年収の5倍～7倍と言われています。そのため、どのくらいの年収があるのかどうかによって、今一人暮らしの場合で購入できるマンションのエリアも変わってきてしまいます。ちなみに、年収と住宅ローンを借り入れできる金額の関係は、次の表1のとおりになります。

一人暮らしで中古マンションを購入するコツ ▲表1

なお、東京都心部の1LDK～2DK中古マンションの平均金額は、2,580万円～9,100万円です。平均すると3500万円くらいで一人暮らしのようなマンションも手が届くので、3500万円借りるには年収が500万円以上はないといけないとなります。この年収500万円で3500万円の価格で選べるエリアが、10年前だと渋谷区とか目黒区とか人気のエリアでも築年数とか大きさを妥協すれば買えたのですが、今は都心の価格が上がってしまったので、東京だと北の方とか、武蔵野方面とか千葉よりとかエリアを広く考えないと手が届かないという状況になってきています。

また、どうしても都心に住みたい！とちょっと背伸びして予算ギリギリの物件を購入される方も一人暮らしの場合は多いです。ファミリーに比べると他に生活費とか教育費があまりかからないですからね。よくあります。この場合注意しなければならない事が、管理費や修繕積立金です。当然ですが、ローンの支払いとは別にかかってきますし、マンションは住み続けていくと、この管理費や修繕積立金がどんどん上がっていくため、ギリギリの生活費で考えていると年数が経過するほど生活が苦しくなっていくっていう事もあります。ファミリーの場合は、住居費の支払いがキツイなと思っても、奥様の仕事を増やすとか、生活費や教育費を切り詰めていくという事で何とかなる事もありますが、一人暮らしの場合だと本人が何とかするしかないので、取れる選択肢が少ないっていう事もあります。また、現在は物価も上昇傾向にあるため補修工事などが高くなり、管理費などの費用も一気にあがる可能性があるため、余裕のある計画を立てることが重要かなぁと思います。

さて、一人暮らしでマンションに住んでいる人、購入している人が多くいることがわかったところで、本日の本題である「一人暮らしで購入する際のコツ5選」についてお話していきます。

①ライフスタイルにあったマンションを購入する

一人暮らしで購入する際のコツの1つ目は「ライフスタイルにあっているマンションを購入する」ことです。

一言で一人暮らしと言ってもさまざまなライフスタイルがあります。たとえば、

・仕事盛りの20代でマンションにはただ寝るためだけに帰宅している
・老後を都心で暮らすために60代過ぎてマンションで一人暮らしを始めた
・今は1人だか将来結婚を約束している人がいる

などのケースだと、それぞれのケースには向いているマンションも人によって異なります。寝るためだけに帰宅するのであれば、ワンルームや1Kを購入してもよいのですが、将来結婚する可能性があるのであれば1LDKや2LDKくらいの間取りを購入しなければいけません。このように自分のライフスタイルによって、購入検討しなければいけないマンションの内容が変わるのです。そして、検討するマンションがわかれば、購入時の資金計画が立てやすくなります。マンションを購入するときには、まず自分が購入したマンションでどのような暮らしをするのか、そして将来発生するであろう、結婚、出産、次の世代への相続など、について、その時どうするのか。対応策をあらかじめ考えておいての購入が大切です。

②価値の下がりにくいマンションを購入する

一人暮らしで購入する際のコツの2つ目は「価値の下がりにくいマンションを購入する」ことです。

一人暮らしは、ファミリーで暮らすよりもライフスタイルの変化が起こりやすいですよね。ファミリータイプのマンションであれば、同居人が1人増えても減っても多少は受け入れられるバッファがありますが、一人暮らし用のマンションは同居人が増えた場合に、これ住み替えをしないとちょっと無理だよね。となることが多くあります。そのようなとき、具体的には「売却」するか「賃貸」に出すかのどちらかの選択肢になるケースがほとんどですが、売却するにしても、賃貸に出すにしても入居需要が高くない地域のマンションでは、なかなか売却も賃貸もできません。そのため、将来売却や賃貸に出すことを見越して、価格の下がりにくいマンションを購入する必要があります。ファミリータイプのマンションを買う場合よりも、一人暮らし用のマンションを購入する場合の方が将来売却や賃貸にする可能性はかなり高いと思いますので、資産性については必ず考えなければなりません。

具体的には、利便性が良い人気のエリア、築年数が新しい、あとはなるべく高層階の方がいいとか、そういった条件が入居需要が高く資産性が高いマンションになります。加えて、その中古マンションを管理している管理組合がどれくらい力を入れて、物件を管理しているかも重要なポイントになります。「マンションは管理を買え」という言葉があるように、管理状態の良いマンションは、エレベーターやごみ収集場などの共用部分やマンションの構造体やインフラ設備がしっかり整備されているので、マンション全体の資産価値が下がりにくくなります。そのため中古マンションの資産価値を把握するには、事前にマンションの管理状態を確認することを強くおすすめします。特に都心の良いエリアに住みたいために、築年数は妥協して古いマンションを購入される場合は、この管理状況がどうなのかは資産性に大きく影響しますので注意が必要です。

③利便性の高さを確認する

一人暮らしでマンションを購入する際のコツの3つ目は「利便性の高さを確認する」ことです。

一人暮らしをするときには、当たり前ですが同居人がいません。購入するマンションの近くに親族などの知り合いがいればよいのですが、病気やケガをしたときにも基本的には、自分一人で生活を続けていかなければいけません。このコロナ時もそうでしたよね。そのようなケースのときに、自宅マンションの近くに病院や生活必要施設があれば対処しやすくなります。また、エリアの人気や発展性についても確認しておくと良いでしょう。人口が増加しているエリアや今後再開発などで新駅や新しい建物の建設予定があるエリアであれば、生活利便性が更に高まりますし、立地の面でも資産価値が低下しにくくなります。このように、一人暮らしをするときには、何かあったときにすぐに対応できる立地や資産価値が落ちにくい立地を選ぶと良いでしょう。購入を検討する際には、信頼できる不動産業者に、周辺環境についてもしっかりと確認するようにして下さい。ファミリータイプのマンションですと多少利便性が落ちても緑豊かな住環境を求める方もいらっしゃいますが、一人暮らし用のマンションの場合にそういう方はほとんどいないので、自分が生活しやすく、再販売もしやすい利便性が高いエリアで買うようにしましょう。

④セキュリティ性能を確認する

一人暮らしで購入する際のコツの4つ目は「セキュリティ性能を確認する」ことです。

一人暮らしするのは若い男性だけではなく、年配の方や女性もいます。特に、年配の方や女性が一人暮らしをするときには、マンションのセキュリティ性能を確認しておかなければいけません。マンションのセキュリティ性能を高めてくれる設備とは、

・オートロック
・防犯カメラ
・モニター付きインターホン
・ダブルロックキー（玄関ドアの鍵穴が2つあるタイプ）
・ディンプルキー
・カード式の鍵
・ホームセキュリティ

などになります。築年数が新しいマンションになるほど、セキュリティ設備が多い傾向にあるため、一人暮らしで防犯性能が心配な場合には新しいマンションを購入するとよいでしょう。また、新しいマンション購入が金額的にちょっと高くて難しい場合は、古くても管理人が常駐しているとか、管理体制の良い築古のマンションを選択するといいと思います。あとは一階とか外からの目線が気になる方は、そういう位置にあるお部屋は避けた方が良いと思います。

⑤管理費や修繕積立金に気を付ける

一人暮らしで購入する際のコツの5つ目は「管理費や修繕積立金に気を付ける」ことです。

マンションを購入して住み続けている限り、管理費や修繕積立金がかかってきます。そして、管理費や修繕積立金はマンションが古くなるほど高くなっていきます。もし、一人暮らしで購入したマンションを将来住み替える前提ではなく、終の住処にするために購入するケースですと、管理費・修繕積立金を資金計画に入れ、管理費などを払い続けても生活していけるかどうかを検討しておきましょう。また、管理費・修繕積立金は、次のようなマンションで高くなる傾向がありますので、より注意が必要です。

・築年数が古い
・マンションの戸数が少ない
・共用設備が不必要に多かったり豪華なマンション

これらの条件を満たしている場合、管理費や修繕積立金が高くなります。築年数が古くなれば修繕が増えていき、マンション戸数が少なかったり設備が多かったりすると各戸の負担割合が増えます。これらの条件は、マンション購入前に確認できる項目のため、必ず確認してからマンションを購入するのか判断しましょう。なお、新しいマンションでは、修繕積立金を安く設定して年数ごとに徐々に上げていく計画をしているケースがほとんどなので、将来必ず上がる前提で資金計画を立てなければなりません。新しいマンションを購入するときには、今の管理費修繕積立金が安いからと安心するのではなく、必ずどのように修繕積立金が値上がりしていくのか確認しておきましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。一人暮らしでマンションを購入する方は意外と多く、新築マンションよりも中古マンションを購入する人のほうが多くいます。しかし、いくら一人暮らしだからといって、無頓着にマンションを購入してはいけません。いくつかの注意点とコツを把握しておかないと、購入を後悔する可能性があるからです。ポイントは、

・自分のライフスタイルにあっているマンションを購入する
・価値の下がりにくいマンションを購入する
・利便性の高さを確認する
・セキュリティ性能を確認する
・管理費や修繕積立金に気を付ける

この5つのコツをつかんでおけば、きっと満足いくマンション生活を送れることでしょう。

目黒を中心に、都心城南（品川・目黒・世田谷・大田・港etc)の不動産については、武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズにお任せ下さい。お客様のご要望に合った物件をご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。

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まとめ

Point. 1

記事監修者

朝倉大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。