中古マンションのリノベーションで失敗しない10の注意点と対策ガイド

本編

【中古マンション】リノベーションでやってはいけない注意点10選

中古マンションを探している皆さんは「リノベマンション」という言葉をよく聞くのではないでしょうか？　

東日本不動産供給機構の
「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況」によると、
築30年以上の中古マンションの取引件数が最も高い数値になっています。（図1）

図1：首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況

ただ実際中古マンションはほかの人が使ったあとに利用するため、
使用感や中古感というものがどうしても気になる場合が多く、
築30年ともなるとそのまま住むのは難しいでしょう。

そんな築30年以上経っているマンションには設備の交換や、
リノベーションがおすすめです。

築30年以上経っているマンションでも
「床」「壁紙」「キッチン」などを交換することで、
内装は新築のような仕上がりになります。

実際、現場でもここ10年位で、
古いマンションを仕入れてリノベーションするのが
専門の不動産会社も増えています。

とはいえリノベーション工事についてはほとんどの方が初心者です。
リノベーション工事をやるという前提で、
中古マンションを購入検討している方であれば、
「リノベーションに適した中古マンションの選び方」
「リノベーション工事会社の選び方」
「工事の注意点」を押さえておく必要があるでしょう。

そこで今回は
「やってはいけないリノベーションの注意点10選」を解説していきます。

▮リノベーションの注意点①：希望する工事ができない物件

よくある失敗のケースとして挙げられるのが、
希望する工事ができないような物件を購入してしまうケースです。
たとえば、マンションの管理規約が厳しい物件では、
リフォーム・リノベーションに関する規約、ルールが多く定められています。
フローリング不可であったり、建材の種類が定められていたり、
など間取り変更に厳しく規制がかかっている物件では、
希望している工事ができないことも珍しくありません。
したがって、リノベーションを前提として
中古マンション選びをするのであれば、
管理規約が厳しすぎないマンションを選ぶことが重要です。

▮リノベーションの注意点②：旧耐震基準のマンションをリノベーションする

続いて、やってはいけない中古マンションの選び方、
「旧耐震基準のマンションをリノベーションする事」です。

これは、やってはいけないというよりも、
注意しなければならないポイントといった方が正確かもしれません。
中古マンションは古ければ古い方が安い場合が多いです。
そのため、かっこいいリノベーションをしたいがため、
できるだけ安い価格のマンションを探される方もいることでしょう。

しかし、古い物件を選ぶ際にはかならず、耐震性能を確認しましょう。
1970年代ごろからマンション供給は本格的にスタートしたので、
築40年以上のマンションも中古マンションとして
世の中にたくさん流通しているからです。

耐震性能は1981年6月に建築基準法の大改正があったので、
それより古い基準で建てられたマンションだと
耐震性能に問題があるマンションの可能性が高いです。
そうなると、せっかく購入した中古マンションも、
耐震性能から安心して居住できない、
売却時もなかなか購入者が見つからないといった恐れがあります。

そこで、地震などの災害に対して強いマンションを選ぶ際は、
築30年がおすすめです。
築30年のマンションになると、
今で言うと1990年代のマンションという事になるので、
耐震基準もしっかり定められた
「新耐震基準」によって施工されたマンションになります。

1980年代のマンションですと、
新基準で建てられたのか旧基準で建てられたのかチェックが必要です。
この新耐震基準においては、
「震度6以上」の大規模地震で建物が倒壊しないことが定められているため、
地震大国の日本では新耐震基準で定められた建築物かどうかは
大切なチェックポイントになるでしょう。

さらに、築30年の中古マンションになると、
マンションの大規模修繕工事が
1〜2回ほど完了していることが多いです。

実際に、国土交通省の
マンション長期修繕計画書作成ガイドラインにおいては、
1回目の修繕工事は築12〜15年目程度、
2回目の修繕工事は築24〜30年目程度で
実施するように定められています。

このように、大規模修繕工事が実施されている中古マンションは、
適正にマンション管理が行われている
ということがわかるため、
資産価値が高いマンションであることが伺えます。
古いから不安がある方もいるとは思いますが、
いままで実際に大規模修繕工事をちゃんとやっているか、
計画はどうなっているのかなど、
リアルな管理状況を確認してから買えるのも
中古マンションのメリットです。

出来れば新耐震の物件を選ばれた方が良いとは思いますが、
都心部の物件の場合は築が新しいものだと
金額的にも張ってしまう事が多いのも事実です。

旧耐震の物件が全ていけないということではないですが、
それなりのリスクがあるということも把握して判断をして下さい。

▮リノベーションの注意点③：資産価値の低いマンションを選んでしまう

やってはいけない中古マンションの選び方３つ目が
「資産価値の低いマンションを選んでしまう事」です。

リノベーション前提で中古マンション選びをしている方に多いのが、
リノベーション工事に費用がかかるので、
マンション自体の価格はなるべく、
できるだけ安く買いたいということから、
本来は避けるべき資産価値が低いマンションで
妥協してしまうケースです。

先ほどの耐震の話もそうですが、
幹線通りで騒音や粉塵がすごい場所であったり、
修繕積立金や管理費がとても高い物件もそうですし、
駅からすごく遠い物件であったりと、
転売する時に著しく売りづらい物件を選択してしまうと
将来非常に困る事になります。

自分好みのリノベーションをシッカリと予算をかけてやりたい、
だからこそ物件価格はなるべく抑えたい
という気持ちも理解はできるのですが、
不動産は何千万円もするお買い物ですので、
将来売ったり貸したりしづらい物件は絶対避けるべきです。

逆に、ちょっと高いなと思っても
資産価値の高い中古マンション選びができると、
将来マンションを手放す際も、
高値で取引できたり、購入者を短い期間で見つけることができるのでおすすめです。

▮リノベーションの注意点④：物件をみつけてからリノベーション業者を探す

物件を探してからリノベーション業者を探してしまうと、
「希望している工事」ができないという危険性が発生します。
また、リノベーションができそうな
良い中古マンションを見つけたとしても、
そこからリノベーションしたい業者を探して、
ようやく見つかってから現地に行ってもらい
見積もりを取りということをしているうちに、
他の方にマンションを取られてしまう事は不動産仲介の現場ではよくある事です。

このような機会損失を防ぐためにも、
物件を見つけてからリノベーション業者を探すのではなく、
信頼できるリノベーション業者を見つけておく必要があります。

また、物件を購入する前に、
実際にリノベーション業者の方にもついてきてもらい、
リノベーション工事の可否や、
金額の見積などをあわせて行えると、
思わぬトラブルを避けられるでしょう。

▮リノベーションの注意点⑤：実物をみないで判断する

リノベーション業者を探す際には、
ホームページやカタログ・パンフレットから、
自分のイメージに合うような施工、
かっこいいと思うような施工例をあげている業者を探す方が多いでしょう。

しかし、カタログ・パンフレットだけで判断してしまうと、
完成前と完成後のイメージが違ってしまうことがあります。
特に、キッチン、お風呂、トイレ、あとは床材・壁紙・建具なども、
カタログ・写真だけでみるよりも、
実物は微妙な色のニュアンスや、質感が大きく違って見えやすいです。
信頼できるリノベーション業者の方と、
打ち合わせをしておくことで、イメージの共有ができるでしょう。

また、住宅設備メーカーにて
ショールームを設けている事が多いので、
是非足を運んで実物を確認する手間を惜しまないようにしましょう。

▮リノベーションの注意点⑥：ワンストップ業者を利用しない

ワンストップ業者とは、中古マンション探しから、
リノベーション工事まで、一括して担当してくれる業者のことです。
リノベーションを前提に業者を選ぶ場合に注意したいのは、
リノベーションを担当する会社と、
不動産仲介の会社がうまく連携が取れない場合に、
お客様が間に入ってスケジュールの調整をしたりしなければなりません。

例えば、管理組合へのリフォームの届出を、
不動産会社から出すのか、リノベーション会社から出すのか、
どちらもお見合いになって
結局誰も申請を出していないなどのケースが起こります。

不動産探しからリノベーションまでを
一括して対応して頂けるワンストップ業者がいるのであれば、
そういった業者を利用した方が楽ですし、トラブルも少ないケースが多いです。

しかし、注意しなければならない点は、
ワンストップ業者でも、
実際は不動産情報が弱かったり、
不動産情報は強くてもリノベーションの提案や
コストパフォーマンスが悪かったりする可能性がある点です。

弊社でもワンストップでリノベーション前提での
物件探しのご相談を承っておりますので、
LINEからご連絡いただければアドバイスさせていただきます。

▮リノベーションの注意点⑦：配管経路を確認しない

間取りも含めて変更していこうと考えている方であれば、
水回りの配管についても確認しておく必要があります。

配管経路は間取り変更に大きく影響し、
築年数の古いマンションの購入を検討している方は、
配管設備の移動がそもそもできない可能性も大いにあるからです。

現在多くのマンションで採用されている
「床スラブ上の配管」方式であれば、
配管に傾斜をつけたりすることで、
位置の変更が簡単にできますが、
古いマンションだと、採用されていないこともあります。

これは、見た目だけでは判断しづらいため、
リノベーション業者のプロの方と確認しなければ、わからないでしょう。
水回りも含めて間取りの変更を検討している方は、
必ずプロの方に確認をしてからマンションを選びましょう。

▮リノベーションの注意点⑧：天井高を圧迫してしまう工事

バリアフリー工事を検討している方や、
2重床を検討している方は、天井高が低くなってしまい、
圧迫感のあるリノベーションになってしまう可能性があります。
現在の新築マンションであれば、天井高は2.4ｍから2.5m程度。

こういったマンションと比較した時に、
自分のマンションの天井高が低いと「圧迫感」を与えてしまい、
将来売却する際も、なかなか購入者が見つからないという可能性が高くなってしまいます。

天井高をあげるリノベーションもありますが、
天井高をあげられるかどうかは、
マンションの構造次第となっているため、
リノベーション業者としっかり確認することが重要です。

間取りに気を取られて、
出来上がりの天井高が低くなってしまって
圧迫感や資産性を低くしてしまうのはもったいないです。

▮リノベーションの注意点⑨：リノベーション費用が資産になると勘違い

これはリノベーション工事を実施することで、
マンションの価値が上がり、
高値で取引できるようになっていると勘違いしてしまうケースです。

2000万円の中古マンションに、
1000万円のリノベーション工事をしたので、
3000万円の価値があるマンションになっていると考えてしまう方も少なくありません。

1000万円のリノベーション工事をしても、
将来売却する時にの1000万円分だけ高く売れるかと言えば、
そうではありません。

例えば、キッチンやお風呂を標準的なものに変えたりする事は、
売却する時にもその分だけ高く売る事は出来ますが、
床を大理石にしたり、天井を壁紙ではなく板張りにしたり、
300万円するようなキッチンを入れられても、
10年も経てば古くなってしまいますので
「費用をかければかけるほど高く売れるだろう。」というのは全くの間違いです。

一般的なリノベーションの金額を
大きく超えるようなやりすぎリノベをしてしまうと
転売時の費用対効果は悪くなります。
リノベーションも丁度良い範囲で収める事が大切で、
やりすぎると将来売るときに
思ったより高く売れないということが良く起こりますので、
注意しておきましょう。

▮リノベーションの注意点⑩：個性的なリノベーション

個性的なかっこいいリノベーション工事をしたい、
と思われるのはわかるのですが、
それもやりすぎて拘りすぎると、
なかなか万人受けしない物件になってしまい、
将来売却する時に苦労してしまう事がよくあります。

売りやすいのは、一般的なデザインです。
自分好みの設備・間取りにとがりすぎてしまうと、
マンションの換金性・資産価値は低くなってしまいます。

もし、自分好みのリノベーションを施したいという方であれば、
一戸建て住宅も視野に入れて、物件をさがしてみるのもおすすめです。

築20年マンションを買って後悔した事例

【東京都在住の40代男性築20年の中古マンションを購入した際の後悔体験】

当初は新築一戸建ての購入を検討していましたが、
実家の近くで魅力的な中古マンションを見つけ、
慎重に検討を重ねた末に購入を決断しました。

購入の決め手となったのは、実家との近接性に加え、
カラオケやトレーニングルームなどの
充実した共用施設が完備されていたこと、
さらに管理費の安さでした。

しかし、物件は引き渡し時にリフォーム済みとされていましたが、
実際に居住してみると、
すべての箇所が改装されているわけではないことが判明しました。
特に浴室の床など、随所に経年劣化が見られる箇所が残されていたのです。

数年経った現在、
購入時に全面的なリフォームを実施しておけばよかったと後悔しています。

入居後のリフォームは、
時間的にも金銭的にも大きな負担となるため、
中古マンション購入時に一括して
リフォームやリノベーションを行うべきだったと振り返っています。

築25年マンションを買って後悔した事例

【20代女性、築25年の中古マンションを購入した際の後悔体験】

賃貸マンションの高額な家賃支出に疑問を感じ、
夫婦で協議の末、マイホーム購入を決断しました。

物件選定では、エリアの利便性と周辺環境の良さ、
さらに理想的な間取りに魅力を感じ、内見後に購入を即決。

しかし、実際の居住を通じて、
水回りの老朽化が深刻な課題として浮上しました。

特に顕著だったのは、現代的な混合水栓ではなく、
温水と冷水が独立した旧式の水栓が設置されていた点です。
日常的な水温調節の煩わしさは、想定以上のストレス要因となりました。

結果として、
水回り設備の全面的なリフォームを実施することになりましたが、
その費用は当初の物件価格の割引分を相殺するほどの
規模となってしまいました。
この経験から、中古マンション選定時には、
水回り設備の状態を特に重視し、
比較的新しい設備が整っている物件を選択することの重要性が示唆されます。
初期投資が多少高額でも、
リフォームの手間と費用を考慮すれば、
設備の充実した物件選びが賢明な選択と言えるでしょう。

中古マンションのリノベーション失敗例

中古マンションを購入する際のリノベーションは、
快適な住まいを実現するための重要な工程です。

しかし、適切な判断を欠くと、
後々大きな後悔を招く可能性があります。

ここでは、特に多く見られる
リノベーションの失敗例について解説します。

▮フローリングの重ね張り

フローリングの重ね張りとは、
既存のフローリングの上に
新しいフローリングを直接施工する方法です。

工期が短縮でき、費用も抑えられるため、
一見メリットが大きく見える選択肢です。

しかし、この工法には重大な欠点があります。
最も深刻な問題は、床下の状態を確認できないことです。
既存フローリングの下に劣化やカビが発生しても発見できず、
新しく重ね張りしたフローリングにまで
カビが広がってしまうリスクがあります。
そうなった場合、床全体を張り替える必要が生じ、
かえって費用がかさむ結果となります。

また、重ね張りによって床面が高くなることで、
ドアの加工が必要になったり、
室内に段差が生じたりするなどの問題も発生します。

このような不具合を経験した施主からは
「最初から既存フローリングを剥がして張り替えておけばよかった」
という後悔の声も聞かれます。

▮床を張り替えなかった

購入時には大きな問題に見えなかった床も、
実際に生活を始めると様々な不具合が目立ち始めることがあります。
部分的な歪みやへこみ、ワックスむらなど、
日々の生活で気になる箇所が次々と見つかるものです。

しかし、入居後に床の張り替えを検討した際の困難さは想像以上です。
まず費用面では、80万円から100万円という
予想以上の高額な工事費用が発生してしまいます。
そして、住みながらの工事では、
大型テレビや本棚、冷蔵庫、食器棚、ベッド、衣装ケースなど、
大型の家具や家電をすべて移動させる必要が出てきます。
この家具の移動だけでも大きな労力となり、
限られた居住スペースの中での作業は非常に困難な作業となるでしょう。

また、工事中の大きな騒音も見過ごせない問題点です。
これらの要因により、日常生活の質は著しく低下することになるでしょう。
このような経験から、
「入居前のリノベーション時に床の張り替えまで済ませておけばよかった」
という声をよく耳にします。
快適な生活を送るためにも、
購入時点での床の状態を慎重に見極め、
必要な改修を行っておくことをお勧めします。

中古マンションのリノベーションに関するよくある質問

中古マンションのリノベーションについて、
多くの方が疑問や不安を抱えています。

ここでは、特に頻繁に寄せられる質問の回答をご紹介します。

▮買うなら築何年の中古マンションがおすすめですか？

おすすめは築20年程度の中古マンションです。
築20年物件は、新築や築浅物件と比較して
購入価格を抑えられる傾向にあるためです。

例えば、新築で1,000万円の物件が、
築20年では600万円程度（新築価格の約6割）で購入できる可能性があります。
この価格帯であれば、リノベーション費用を投じることで、
間取りや設備にこだわりを持たせることができます。

また、首都圏における
中古マンションの平均築年数が23.67年（※）であることから、
築20年物件は将来の売却時にも有利です。
例えば、築20年で購入し、5年後に売却する場合でも、
平均築年数の範囲内であるため、
比較的資産価値を維持しやすい傾向にあります。

（参考）東日本不動産流通機構発表　サマリーレポート

ただし、注意点もあります。
築20年は建物や設備の劣化が顕在化し始める時期で、
多くの場合2回目の大規模修繕が実施されます。
しかしこの時期に修繕積立金が不足していると、
必要な修繕工事が実施できず、
物件価値が下落するリスクがあるのです。
そのため、購入を検討する際は、
マンションの修繕計画や積立金の状況を慎重に確認することが重要です。

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▮マンションをフルリノベーションするなら築何年が目安ですか？

マンションのフルリノベーションに
最適な築年数は20年から30年です。
これは、マンションの各設備の耐用年数に基づいた目安となっています。

主要な設備の耐用年数は以下の通りです：
– IH/ガスコンロ、給湯器、壁紙（クロス）：約10年
– 水回り（トイレ、キッチン、洗面台、ユニットバス）：15年以上
– フローリング：5〜10年で部分補修、15年程度で張り替えを検討

築20年から30年のマンションでは、
これらの設備がちょうど耐用年数を迎える、
もしくは超過している可能性が高くなります。
水回りを含めた設備の劣化が進んでいる時期であるため、
フルリノベーションを行うのに適したタイミングと言えます。
この時期にフルリノベーションを実施することで、
設備の一斉更新による効率的な改修が可能となります。

▮床を変えたいのですがどこに頼めばいいですか？

床の張り替えを依頼できる業者は主に住宅リフォームハウスメーカー、
地元の工務店、フローリング補修専門業者の3つがあります。

住宅リフォームハウスメーカーはフローリング工事の実績が豊富で、
床以外の部分も含めた総合的な相談が可能です。
フローリング施工の信頼性が高く、
将来的な他の箇所のリフォームも
視野に入れている場合におすすめです。

地元の工務店は近隣にあるため
急を要する工事に素早く対応できます。
緊急性の高い案件や、
来週中など早急な施工が必要な場合に適しています。

フローリング補修専門業者は
フローリング工事に特化しているため、
専門的な知識と経験は豊富です。
ただし、競合が少ないことを背景に、
手抜き工事を行う業者も存在するため、選定には注意が必要です。
依頼する際は、口コミや評判などの
客観的な情報を十分に収集してから判断することをお勧めします。