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2024.07.172024.07.17

【中古マンション】プロ注目の再開発エリア7選【2024年最新版】

はじめに

プロが注目する再開発エリアの特徴、知っていますか？不動産ポリスの朝倉です。現在、東京都内ではあらゆるところで、100年に1度とも言われている再開発が進んでいますよね。実際に工事が進んでるエリアに行ってみたり、ネット上にある様々な情報を見たりすると、「どんな建物ができるのか、どのような街に変わっていくのか楽しみだな」と思う反面、「このエリアのマンションは高くて手が届かないんじゃないか」「再開発エリアって本当にいいの？」と思われていませんか？開発規模の大きさや注目度の高さ、求める住環境は人それぞれ異なるので、そう思われる気持ちもとてもよく分かります。
しかし、そうは思いながらも、特に再販することを想定してマンションの資産性を重視して購入を検討している方の中には「どんなエリアを選べばいいのか分からない」「どの条件を優先的に考えればいいのか分からない」といった悩みを抱えている人も多いのではないでしょうか？マンションの資産価値を決める要素はいくつかありますが、そのなかでも「エリア」は重要な要素のうちの1つになります。「不動産」というのは、文字のごとく、動かすことはできない資産なので、選んだ「エリア」によっては、その地価の変動に合わせて資産価値がどんどん下がってしまったり、逆に買った時よりも高い値段になっていることもあり得ます。それなのに、「高そう」という理由だけで再開発エリアを最初から候補から外してしまったり、先ほどのような悩みを抱えたまま購入してしまったりすると、選択を間違えてしまい「資産価値が大きく下落してしまった」「再販するのにかなり時間がかかってしまった」と後々後悔してしまうかもしれません。そこで今回の動画では、不動産業界歴25年となった現役の社長である私不動産ポリスが、「【中古マンション】プロ注目の再開発エリア7選【2024年最新版】」というテーマで、次の4つの項目を解説していきます。

①再開発エリアが注目される理由
②プロ注目の再開発エリア7選
③知らないと後悔する！注意すべきポイント
④絶対押さえて！再開発エリアを狙うときのポイント

今回は、単に再開発の内容をお伝えするのではなく、「再開発エリアの中古マンション」という視点で、実際のデータも使いながら解説していこうと思います。また、動画後半では「再開発エリアを狙うときの失敗しないためのポイント」についても解説していきますので、現在再開発エリアを検討している方はもちろん、エリア選びに悩んでいる方にも是非押さえていただきたい内容になっているので、ぜひ最後までご視聴ください。

本編

再開発エリアが注目される理由

まずは、再開発エリアが注目される理由についておさえておきましょう。再開発エリアは、都市機能や利便性の向上によって住環境が大幅に改善されたり、都市のブランド価値が高まったりすることが期待されます。具体的には、大型の商業施設が建設されたり交通インフラが整備されたりすることで、生活しやすい環境が整って居住者が増えるだけでなく、観光客の数も増えることが期待できますので、その街全体がより活性化されて人気になり、需要が高まる可能性が上がります。一般的に、需要の高まりというのは不動産価格の上昇要因の一つになりますので、このような再開発エリアは地価の上昇、つまり資産価値が上がる可能性が高いことから、現在注目されています。　しかし、このような再開発エリアで現在建設中の新築マンションだと、金額が高くなかなか手が出せないという方も多いはずです。

そこで、おすすめなのが、再開発エリアにおける中古マンションです。中古マンション市場においても、再開発エリアは先ほど解説した理由から、資産性や将来性が高く評価される傾向にあります。新築マンションは数も限られますし、価格も非常に高騰していますが、中古マンションであれば物件の選択肢も増えますし、新築時からは値下がりしているケースがほとんどのため、検討の範囲内に入れられるという方も多いのではないでしょうか。そして、エリアの魅力が増し、不動産の需要が高まるため、資産価値が上昇する可能性が高いことから、中古マンションであっても将来的な売却時に高いリターンを得ることが期待できます。このような点から、不動産の資産価値においては、エリアが重要な要素の一つであり、中古マンションであっても、再開発エリアに関してはそのポテンシャルが高い街であるということをご理解頂けたかなと思います。

プロ注目の再開発エリア7選

それでは、ここからは「プロ注目の再開発エリア7選」ということで、エリア毎の特徴というのを「中古マンション」視点で具体的に解説していきましょう。不動産業界歴25年のポリスが注目する7つのエリアは、

・高輪ゲートウェイ・泉岳寺
・湾岸エリア（月島・勝どき・豊洲・有明）
・武蔵小山駅周辺
・新宿駅周辺
・品川駅周辺
・渋谷駅周辺
・中野駅周辺

になります。よく聞くエリア名が多く「大体なんとく知っているよ～」とか「どこも価格は上がっているんでしょ？」と思われたのではないでしょうか。私も「再開発エリアは価格が上昇している」とよく言われているのを耳にしますが、それは本当なのでしょうか。気になりますよね。そこでここからは、東日本不動産流通機構に実際に登録されている直近5年の中古マンションの成約データを基に、実態はどうなのかについて詳しく解説していきます。

まずは、図1を見て下さい。これは、東京都と先ほど挙げた7つの再開発エリアの中古マンション成約㎡単価と2020年から2024年にかけての価格値上率を示したものです。 データを見てみると、2024年5月時点における東京都全体の価格値上率は、2020年の約1.4倍になっています。ここ数年は全体的に不動産価格が上昇していましたので、これぐらい上がっているのは感覚的にも納得かなと思います。一方で、再開発エリアの数値を見てみると、東京都全体と比較して極端に値上がり率が高いというわけではなく、むしろ都内全体よりも値上率が低い再開発エリアがあることがわかると思います。私も最初データを見てみたときに少し驚いたのですが、このグラフの第一印象としては「あれ、値上がり率に意外と大きな差は無いんだな」「むしろそこまで上がっていない再開発エリアもあるんだな」「価格の動きにも特徴があるな」と感じました。みなさんの中にも、同じように感じた方も多いのではないでしょうか。
もちろん、東京都全体の値上がりを再開発エリアが引っ張っている、というところもありますし、再開発以外のエリアでも東京都は人口流入も多く、需要が高いため、全体として価格があがっている、ということはあると思います。エリアによって東京都全体と同じ値動きのエリアもあれば、独自の動きをしているエリアもある、というところも注目点かなと思います。では、再開発エリア全体の市場感を確認したところで、ここからは各エリアについても詳しく見ていきましょう。

高輪ゲートウェイ・泉岳寺

まずは、高輪ゲートウェイ・泉岳寺エリアです。 2020年に開業した東京の新しい玄関口となる高輪ゲートウェイ駅周辺は、「高輪ゲートウェイシティ」と呼ばれる大規模な再開発が進行中であり、ビジネス、商業、住宅が一体化した都市になる予定です。図2は東日本旅客鉄道株式会社が公表している「都市再生特別地区（品川駅北周辺地区）都市計画（素案）の概要」に記載されている再開発のイメージパースになります。北方面の1街区から南方面の4街区の4街区にかけて、高層ビルやオフィス、商業施設、ホテルが建設される予定で、東京の新たなランドマークとして期待され、再開発エリアでは新しい住宅地・分譲マンションだけでなく、公共施設も整備される予定です。このような再開発もあり、将来的な資産価値の向上が期待されています。また、駅前の広場や歩行者ネットワークを整備することで、高輪ゲートウェイ駅や泉岳寺駅と街全体を一体的につなぐ交流空間が創出される予定もあります。

それでは、図1のグラフで中古マンションの価格推移についても確認しておきましょう。東京都全体の成約単価と比較しても、高輪ゲートウェイ・泉岳寺エリアの価格帯は高くなっていることがわかるかと思います。 2030年代に向けて第2期開発も計画されている、ということですが、2023年までの上昇傾向から一転、2024年前半のデータだけだと下がってきています。今年3月末にリニアの開業が34年以降になるとされたことから、少し揺り戻しがあったのかもしれませんね。しかし、25年以降は住宅もできてきますし、約15年ぶりとなる30階超のタワーマンションも注目されているなど、さらに開発は続いていきますので、周辺の中古市場においても要注目のエリアになると思われます。

湾岸エリア（月島・勝どき・豊洲・有明）

次は「湾岸エリア（月島・勝どき・豊洲・有明）」です。東京湾岸地域の開発が進み、住環境と利便性が向上しています。特に豊洲や有明は大型商業施設やイベント会場が充実し、人気の高いエリアです。「月島・勝どきエリア」では、新たな橋や道路の整備が進められており、交通アクセスの向上、高層タワーマンションの建設も進められているため、居住性も向上される予定です。「豊洲エリア」では、築地市場の移転に伴って豊洲市場が開業し、地域の商業活動が活性化、また、新しい飲食店やショップが集まり、観光スポットとしても再注目されています。「有明エリア」はもちろん有明ガーデンや有明アリーナなどのエンターテイメント施設が充実していますが、高層マンションの建設も進められているので、スポーツ文化だけでなく、住環境の向上も期待できます。湾岸エリアの再開発では、スポーツ施設とショッピングモールだけでなく、高層マンションの建設によって、ファミリー層にも住みやすい住環境の整備が進められています。

では、図1のグラフでも、湾岸エリアをみていきましょう。図をみてみると、東京都全体と同じように成約価格は階段上に上昇しており、価格も高い 位置で推移していますね。しかし、皆さん湾岸2024年問題というのを耳にしたことはありませんか？これは、中央区や江東区に建つ大規模なマンション、具体的には晴海フラッグやパークタワー勝どきなどへの入居が2024年に次々と始まることによる問題のことです。懸念されていることとしては、一気に入居が始まることに伴って、同じ湾岸エリア内での住み替えが多く発生して、売りに出される物件が増えることで供給過多になってしまうというものです。その結果、需給のバランスが崩れることで、中古マンションでは値崩れがおこる可能性もあるとされています。
しかし、グラフの2024年のデータを見てみると、価格は下がっておらず、むしろ上がっていますよね。現時点では、当初懸念されていた問題の影響はあまり見られていません。しかし、これは湾岸エリア一体をマクロな視点で見たときのデータであるため、細かくミクロ視点で見てみると、状況は変わってくるのではないかと思っています。例えば、人気の高い中央区に位置する月島エリアで駅から近い物件は、一時的に値下がりすることはあっても需要が高いため、比較的すぐに売れるため大きく値崩れする可能性は低いです。一方で、駅から離れていたり築年数もやや経過していたりするマンションだと、なかなか売れずに値崩れしていく可能性はあります。このように、湾岸エリアと一口にいっても、中央区か江東区などのエリアや物件毎の条件によって違いがあるため、湾岸エリアを狙っている方は、ミクロな視点でエリアと物件を見極めることが大事になってくると思います。

武蔵小山駅周辺

では、次に「武蔵小山駅周辺」です。 武蔵小山駅周辺は、東急目黒線沿線に位置し、近年大規模な再開発が進行中のエリアです。この地域は住みやすさと利便性で人気が高く、「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」によって、大型商業施設や公共施設が整備され、利便性が大幅に向上し、住宅需要が高まっているエリアで、住宅価格もここ何年かでずいぶん高騰しました。今後の「駅周辺の再整備」によって、利用者の利便性・安全性・快適性が高まるでしょうし、「大規模な住宅開発」も行っていますので、タワーマンションの建設により、新しい住民を迎え入れる準備を整えています。再開発による新しい施設の良さもありますが、駅前には東京で1番長いと言われている「パルム商店街」があるので昔ながらの地元感も感じられます。再開発の近代的な雰囲気と地元感のある暖かさのどちらも感じたい、という方にとっては、特におすすめなエリアかなと個人的には思っています。

こちらも、図1のグラフを確認しておきましょう。武蔵小山駅エリアも、高輪ゲートウェイ・泉岳寺と同じように、2023年までの傾向ではまだまだ上がっていくと思われましたが、2024年前半のデータだと下がっているため、一旦ピークは越えた感じに見えなくもありません。確かに２つの大きなタワーマンションが建って一見ちょっと開発が落ち着いた感がありますが、先ほどお話ししたパルム商店街まわりでは、2030年に向けてこれからまた再開発が計画されていますし、また注目度が上がっていくポテンシャルはありそうです。

新宿駅周辺

では、次に「新宿駅周辺」です。新宿駅周辺は再開発が続き、ビジネスと居住環境のバランスが取れたエリアです。特に高層マンションの需要は高く、不動産投資家も注目するエリアの1つです。特に注目されているのが、新宿駅と京王新線初台駅の間に3,200戸のタワーマンションや商業施設、子育て施設などを新設する大規模再開発でしょう。2023年の頭に認可がおり、2031年度の完成を目指しているようです。道路や歩行者通路、広場、一時滞在施設なども整備され、西口・東口へのアクセス性も高くなり、歩行者にとっても利用しやすい街になっていきそうです。

では、こちらも図1のグラフで価格帯を確認しましょう。 2023年までは価格の上昇も緩やかでそこまで高くはなかったですが、2024年に一気に上がっているため、ここを境に上昇傾向も高まる可能性がありそうですね。 これからの価格動向もチェックしておきたいエリアです。

品川駅周辺

では次に、「品川駅周辺」です。品川駅はみなさんご存知の通り、新幹線の停車駅であり、交通の便が非常に良いエリアです。再開発によりビジネス拠点としても注目され、住宅需要も高まっています。一番目に紹介した高輪ゲートウェイと近接していますから、湾岸側は同一エリアとしてみてもいいかなと思いながら、TOYOTAさんが共同事業者として参入して注目されている西口の開発もありましたので、別でデータを出してみました。

では、こちらについても図1のグラフで確認しておきましょう。品川駅周辺で見た成約価格は東京都全体と同じようにきれいな階段上に上昇しており、価格も高い位置で推移しています。高輪ゲートウェイとして見るのと値動きが違っていますよね。西口の開発はオフィスやホテルといった、どちらかというと商業寄りの開発となっていますが、品川駅全体としてのバリューアップには大きく寄与していそうです。羽田空港からの便もいいですし、リニアの開通ができれば、日本の玄関口として、これからも品川の価値はどんどん高まっていきそうですね。

渋谷駅周辺

次に、「渋谷駅周辺」です。渋谷は再開発が進み、ますます魅力的なエリアとなっています。あまり住む町のイメージはありませんが、昔から松濤といった高級住宅街もありますし、近年は特に若者向けの商業施設やオフィスが充実し、「働く」「遊ぶ」「暮らす」を融合した、渋谷でしか体験できない「渋谷型都市ライフ」を掲げた東急さんの再開発により、街の価値はぐんぐん向上しています。渋谷駅周辺の再開発では、ビジネスを育成する起業支援施設や国際医療、生活支援施設などが多く入る予定になっており、「ビジネス発展を担う中核」として、大きな期待ができます。また、渋谷駅にいったことがある方なら必ず感じるであろう、「歩きづらさ」ですが、こういった歩行者の方のために、緑や水辺空間、遊歩道、地下通路の整備をしています。渋谷駅周辺の再開発によって、「訪問者の利便性」「公共空間の整備」「商業施設の整備」が期待でき、資産価値の向上が見込まれます。

では、ここでも図1のグラフで価格帯を確認していきましょう。2012年のヒカリエを筆頭に長年続いてきた開発で、2022年に一旦ピークを越えたかと思われましたが、2024年に入り中古価格も急上昇しており、値上がり率も1番高くなっています。東京全体と比較しても価格は高く、今回紹介したエリアのなかで価格帯も一番高くなっていることがわかります。東急さんの開発としては一旦2027年が完成期とされていましたが、渋谷駅東側の開発で東京建物さんの「Shibuya REGENERATION Project」が29年度完成を目指して進んでおり、渋谷再開発エリアでの物件を購入検討している方はまだまだ目が離せないといったところです。

中野駅周辺

では、最後は「中野駅周辺」です。子育て世帯にも人気があり、利便性の高いエリアですが、ザ・都心！といった再開発エリアに比べて、親しみやすい街ですし、住むイメージが湧きやすいかなと思います。 現在、中野駅前・中野区役所・中野サンプラザを中心とした大規模な再開発が実施されていて、 中野新駅舎や駅ビルの商業施設と一体となり、街全体がより利便性の高い街へと生まれ変わっています。これらの再開発により、さらに住みやすい街として住宅資産価値の向上も見込まれます。

では、中野駅周辺についても図1のグラフで確認しておきましょう。東京全体と比較してそこまで成約価格は高くはないですが、ゆるやかに上がってきていますね。2026年に完成する三井さんのタワーマンションが注目されており、もともとタワーマンションが多いエリアではないためおそらく相応の価格帯で販売されるでしょうから、周辺の中古マンションの価格にどう影響するか、というのが注目かもしれません。

プロ注目の再開発エリア7選

図1

プロ注目の再開発エリア7選

図2

知らないと後悔する！注意すべき点

再開発エリアの中古マンション価格が、東京都全体と比較して思っていたより大きな差が無かったことから、「これらのような注目エリアを検討するのもありだな」と思われた方も多いのではないでしょうか？ しかし、実は、再開発エリアには、注意すべきリスクもあります。それは次の2つです。

①人口増加にインフラが追いつかない
②計画が頓挫することがある

それでは、それぞれ詳しく解説していきましょう。

人口増加にインフラが追いつかない

まず、「人口増加にインフラが追いつかない」といったポイントです。再開発エリアでは、急激な人口増加に対するインフラ整備が間に合わないことがあります。一般的に、1つのタワーマンションには約1000世帯が住んでいると言われていますので、タワマンが1棟建設されるだけでそれくらいの世帯数がその地域や学区に増えることになります。1棟ならまだしもですが、一気に数棟建設されると急激な人口増加には対応しきれず、病院や学校、公園などの公共サービスが足りなくなったり、近場の飲食店なども人口に対して数が少ないことから休日は特にかなり混んでしまったりすることが考えられます。また、改修工事中の道路や駅構内の一時的な混雑なども予想できますね。 こういった人口増加によるインフラ不足は、一時的なものか、長い間続いてしまうのか、しっかり信頼できる不動産会社の方などから情報をあらかじめ聞いておくことが大切です。

計画が頓挫することがある

また、2つ目の注意点としては「計画が頓挫することがある」ということです。その理由としては

・資金調達の失敗
・地域住民の反対
・設計の問題

などが考えられます。東京においても、東京オリンピックのために会場の建設・インフラ整備で再開発が行われましたが、建設資材の高騰、人手不足などで工期が延長しました。このようなことが起こると、当初想定したよりも資産価値が全然上がらなかったということにもなりかねません。そのため、「再開発が頓挫する可能性はある」ということを念頭に置いて、検討しているエリアの計画の進行状況は逐一確認することが重要です。

再開発エリアを狙うときのポイント

これらのような注意点もあるということを押さえていただいたところで、最後に再開発エリアを狙う時の考え方のポイントについても解説しましょう。2テーマ目の「プロ注目の再開発エリア7選」の冒頭で解説したように、エリアによって値上がり率に差はあるものの、基本的に今後も再開発エリアは値上がりしていくことが予想されるため、早めに中古マンションを購入することで買った後の資産価値UPを狙えるようになります。その中でポイントとなるのは、「いつどこで買うか」の判断です。「再開発」と一言で言っても、それが街全体の開発なのか、それとも一部象徴的なタワーやマンションの建設を指しているのかによって価格推移の動きも変わってきます。街自体の開発の場合は、ゆるやかに街全体の価値が上昇すると考えられます。「中野駅周辺」はその典型例になりますね。

一方で、一部の象徴的な建物の建設の場合は、その建設前後の一時的に価値が上昇することもあります。このように開発の内容によって、価値の上がり方は変わってきますので、再開発の内容もしっかり確認すると、今後の上昇トレンドを予想しやすくなります。更に、再開発は1,2年で終わるものではなく、数年単位で行なわれるため、現時点の開発段階がどの位置にいるのかによっても、価格の波は変わってきます。実際直近5年のデータを見たときにも、エリアや年によってばらつきがありますので、その波の中で、価格が1番低いタイミングで購入できるとより購入後に資産価値を上げられる可能性が高くなるかなと思います。

つまり、再開発エリアで中古マンションを購入するときには、これから不動産価格全体がどうなっていくかはまだ未知数の部分もありますが、「どんな規模・内容の開発なのか」そして「今開発のどの段階にいるのか」といった視点をもって、いかに早く情報をキャッチアップしていくことができるかがポイントになってくると思います。そのため、検討しているエリアに関しては、各自治体や企業のHPに加えて、トレンド性の高いSNSを使ったり信頼できる不動産会社から生の声も聞いたりすることがおすすめです。そして、このような考え方は再開発に限らず、資産価値を重視する方がエリアを検討するときにも重要になってくる視点になりますので、今回の内容をしっかり押さえていただき、自分たちの理想を叶えられるようなマイホーム購入をしてほしいと思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は「【中古マンション】プロ注目の再開発エリア7選【2024年最新版】」というテーマで解説してきました。現在、都内では100年に1度とも言われている再開発が進んでいます。特に中古マンションの資産価値を重視する方にとっては、どのエリアを狙うべきか悩んでいる人も多いのではないでしょうか。今回の動画では、直近5年の再開発エリアの中古マンション価格推移を実際の成約データを用いて解説してきましたが、結論、中古マンションは思っていたほど極端に値上がりはしていませんでした。しかし、エリア別に見てみると、品川・湾岸・渋谷エリアあたりは値上がり率も高くなっているため、資産価値を重視する場合は、このようなエリアは特に狙い目で、今後の値上がりも期待できるかなと思います。
一方で、再開発エリアには後半で解説したような注意点、「インフラ整備が追いつかない」「計画の頓挫」ということも起こりうるということを念頭に置いておくようにしましょう。そして、再開発エリアを検討する上では、「どんな規模・内容の開発なのか」「今開発のどの段階にいるのか」といった視点をもって、早く情報をキャッチアップしていくことがポイントになってくるため、今回解説した内容を参考に、検討していただければと思います。

 

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