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＃中古マンション

2024.03.13

【中古マンション】プロが絶対選ばない最悪の管理7選！必ず避けてください。

はじめに

「管理が最悪なマンションは絶対避けてください。」不動産ポリスの朝倉です。中古マンションの購入を考えている方であれば、「マンションは管理を買え」という言葉を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか？当チャンネルでも、これまで再三お伝えしてきましたが、「管理状態が最悪なマンション」を購入してしまうと、住んでから絶対に後悔します。せっかく購入したマンションも管理状態が最悪な物件を引いてしまったら、「購入後に資産価値が大きく下落してしまった」「時間をかけて選んだのに、住み心地が悪くて後悔してしまった」とお金も時間も無駄にしてしまいかねません。そこで今回は、不動産業界歴25年となった私不動産ポリスが、「【中古マンション】プロが絶対選ばない最悪の管理7選！必ず避けてください。」というテーマで、次の3つの項目に分けて解説していきます。

①マンション管理が重要視されるワケ
②最悪なマンション管理の特徴7選
③後悔しないためにチェックすべきポイント

動画の後半では、後悔しないために必ず確認して欲しいポイントについて解説していきますので、最後までお見逃しなく！

本編

①マンション管理が重要視されるわけ

まずは、現在日本のマンション市場において、マンション管理が重要視されている理由について解説していきましょう。近年、日本の中古マンションの市場は着実に拡大しつつあり、マンション購入を検討している方であれば、「リノベーション済マンション」であったり、「買取再販物件」などのリフォームが施された、中古マンションも目にしたことがあるのではないでしょうか？

この中古マンション市場の増加要因は、さまざまありますが、大きな要因としてあげられるのが、

・新築マンションの供給数の減少
・中古マンションの在庫数の増加
・中古住宅の性能の向上が求められる

というようなものです。ここ数年は、都心部の用地不足や用地価格の高騰などの理由から、新築物件の供給が少なくなってきています。この減少傾向は、今後も継続していくと考えらえれています。一方で、東日本不動産流通機構の「中古マンション件数の推移」（図1）によると、中古マンションの在庫件数は年々増加しており、住宅ストックは戸数的には充足してきているような状況になっています。

このような新築物件の減少、中古マンション在庫数の増加という背景から、今ある中古住宅の性能を維持・向上させていき、より長く活用できるようにしていこうという動きがでてきています。その中で、物件の性能維持や資産価値に大きく影響してくる「管理状態の良さ」がより重要視されるようになってきています。管理状態が悪いマンションを購入してしまうと、まともな修繕が行われず、コンクリートや配管の老朽化が進んでしまい、性能の低下に繋がっていきます。更には、ゴミ捨て場から害虫が発生したり、住民トラブルに悩まされてしまったりと、普段の生活でも不便を感じてしまうかもしれません。このような、「物件の資産価値」「居住性の良さ」に、マンションの管理状態が大きく関係してきますので、「管理状態が良い物件」を選ぶことは非常に重要になってきます。逆に、管理状態が最悪なマンションを選んでしまうと、資産面でも居住面でも大きく後悔してしまうことになりかねません。

図1

②最悪なマンション管理の特徴7選

では、「マンションは管理を買え」という言葉の重要性についておさえたところで、「管理状態が最悪なマンションだけは絶対に避けたい！」と思われた方も多いと思います。そこでここからは、「最悪なマンション管理の特徴」を次の7つのポイントに分けて解説していきます。

①共用部分の管理状態が悪い
②住民間でトラブルが発生している
③管理費の滞納が多い
④総会の議事録が無い・総会の出席者が少ない
⑤長期修繕計画書が無い・大規模修繕を実施していない
⑥管理規約が改正されていない
⑦管理人がしっかり仕事をしてくれない

それでは、順番に解説していきます。

共有部分の管理状態が悪い

まずは、「共有部分の管理状態が悪い」というポイントについてです。マンションの「共有部分」とは、ごみ捨て場・駐輪場・駐車場・廊下・階段・マンション構造部・エントランスなどがあげられますね。そもそも、マンションというのは1つ屋根の下で、住民のみなさまが使うような「階段」「エレベーター」「ごみ収集場」などの共用部分や、マンションを支える構造体・インフラ設備などの管理を所有しているみなさんで支えあって行かなければなりません。そのため、住民のみんなが利用する共用部分が、汚れたまま、故障部分が放置されたままの状態だと、管理がまったくできておらず、住民のマンション管理に対する意識も低い、管理状態が最悪なマンションと言っても過言ではありません。こういった物件はまず、候補から外してもいいと思います。

住民間でトラブルが発生している

二つ目のポイントとして、「住民間でのトラブルが発生している」といったポイントです。よくある住民間でのトラブルとしてあげられるのが、・「住民間の所得面でのトラブル」・「騒音問題」・「モンスター住人」　などのトラブルが考えられます。実際、「そんなトラブルがあるの？」と感じる方もいるかと思いますが、国土交通省が実施した「平成30年度マンション総合調査」（図2）の結果によると、発生したマンショントラブルのうち「居住間のマナー」のトラブルが最も多くなっています。

こういった、住民間でのトラブルが発生した際にも、「管理状態が良いマンション」であれば、「マンション管理組合」が間に入って仲裁をしてくれます。「マンション管理組合」は住民自ら行っているところや、管理会社に委託されているマンションもあります。優秀な「マンション管理」を実施しているマンションは、「マンション販売会社の系列」とは違う管理会社が管理していることが多いです。というのも、マンション管理会社は大きく分けて、ディベロッパー付属系・独立系の会社に分類でき、「ディベロッパー系」の管理会社は新築段階から管理会社が決まっているため、企業努力なくして、管理を委託される可能性が高いです。こういった管理形態のマンションでは、営業しなくても受託数が増えるため、積極的な提案があまりなく、管理がマンション管理会社に「おまかせ状態」になってしまい、管理会社としての機能が十分に発揮されていない可能性もあります。
一方で、独立系の管理会社では、ディベロッパーとマンション管理会社との「付き合い」などのしがらみがない分、公平な業務を実施してくれるため、丁寧・柔軟な対応が期待できます。しかしながら、独立系の管理会社を選択すれば、その分、コストがかかってしまったり、物件の詳細な情報を把握できていない可能性もあります。こういった背景からも、どれくらいの頻度で、住民間のトラブルにしっかり「マンション管理組合」が間に入って対応しているのか、購入者はしっかり見極めていかなければなりません。

管理費の滞納が多い

3つ目のポイントとして、「管理費・修繕費の滞納が多い」ということです。マンションを購入すると、毎月の「管理・修繕費用」が発生してきますね。このマンション管理費によって、日々の適切な管理業務を行っていけますが、滞納が発生してしまうと、日々の管理レベルが低下したり修繕工事が出来なかったりと、どんどん悪い方向へと進んでいってしまいます。更には、修繕を行う際の費用が足りないので、住民の方への追加徴収などが発生しかねません。こういったことが発生しないためにも、「マンション管理組合」として、住民の方とコミュニケーションを日々とったり、「管理費用の分割対応」などの工夫が求められます。滞納の予防や解決には、状況を総合的に理解し、「マンション管理組合」の適切な対策が求めらるので、ここでも管理組合の質の高さが重要になってくるということですね。やや滞納があるくらいであればそこまで問題はないのですが、かなり大きく滞納されているところは注意が必要です。

総会の議事録が無い・総会の出席者が少ない

4つ目のポイントは、「総会の議事録がない・総会の出席者が少ない」ということです。「マンション管理組合」は最低でも年に1回、組合総会を実施して、マンションの区分所有者が集まって、収支予算や今後のマンション運営方針などの重要な事項の意思決定をしていきます。「区分所有法第42条」では、この集会の議事録を作成しなければならないと定められていますが、実際に議事録が作成されていないマンションがあります。また、総会の出席者が少ないところもあり、こういった中古マンションでは、マンション区分所有者の「管理の意識」が低いことが伺えます。このようなマンションでは、購入検討段階で、住民間のトラブルであったり、組合の収支報告を確認できないので、情報の透明性に欠けてくるため、注意しなければなりません。

長期修繕計画書が無い・大規模修繕を実施していない

5つ目のポイントとして、「長期修繕計画書がない・大規模修繕を実施していない」ということです。「長期修繕計画書」はマンションの修繕工事の計画書となっており、建物の資産価値を大きく左右する「鉄筋コンクリート」や「配管」のメンテナンス工事をいつ実施するのか、そのためにどれくらい修繕金を積み立てていくのかという計画が記載されています。つまり、「長期修繕計画書がない・大規模修繕を実施していない」というのは、適切なマンション管理ができていないことになり、おのずと「マンション管理組合」も機能していないことになります。そもそも「長期修繕計画書」がないマンションは、適切に管理費用を徴収しているのかも疑問ですので、大規模修繕しようにも、資金があるのか分からず、安心して長く住めるマンションとは言えないかなと思います。

管理規約が改正されていない

6つ目のポイントは「管理規約が改正されていない」マンションです。これは、築年数が古いマンションでは特に注意してみてください。そもそも「管理規約」とは、同じ住宅やマンションなどの共有施設を利用する住民が共同で守るべき規則や方針を定めた文書です。共同生活を円滑に進めるために必要な規制や取り決めを含んでおり、住民の権利と義務、建物や敷地の利用に関するルールが詳細に規定されています。たとえば、①ペット飼育の禁止 ②事務所・店舗利用の禁止 ③強制退去などが記載されています。本来であれば、社会情勢の変化などにともなって、マンション管理規約も改正していくことが求められますが、昔の管理規約のままのマンションも存在します。こういったマンションは、適正なマンション管理が行われていない可能性がありますので、注意が必要です。最近は、民泊が禁止になっているところが多いですね。

管理人がしっかり仕事をしてくれない

最後の1つのポイントとして、「管理人がしっかり仕事をしてくれない」ことです。ここまでの解説で、「マンション管理人」って何をしている人なんだろうという疑問がだいぶ少なくなったかと思います。管理人は「中古マンション」の居住施設において、管理業務を担当するプロフェッショナルとしての役割が期待されています。その業務は多岐にわたり、

・共有部分の維持管理
・セキュリティの確保
・住民の対応
・緊急や災害時の対応
・総会の運営

などがあげられます。こういった管理業務を通して、マンションの寿命を伸ばしたり、快適な住環境を維持していかなければなりません。しかし、管理人が常駐しているが「ただいるだけ」になっていて、これらの業務をしっかり行っていないというマンションも正直存在します。そのため、「管理人が常駐しているマンションだから安心！」となるのではなく、「マンション管理人がしっかり仕事をしているか」というポイントをチェックして購入に踏み切らなければなりません。実際に、会って話してみることが大事ですね。

図2

③後悔しないためにチェックすべきポイント

では、実際にどうやって「中古マンション」の良し悪しをチェックしていけばいいのか思った方もいるかと思います。そこで、「後悔しないためにチェックすべきポイント」について、解説していきましょう。そのポイントは、次の2つになります。

・内覧時に自分の目で確認する
・信頼できる不動産業者と一緒に管理状態を書類で確認する

それでは、順番に解説していきます。

内覧時に自分の目で確認する

まずは、「内覧時に自分の目で確認する」ことが大切です。内覧は、写真や動画だけでは得られない、住環境の情報を知るために重要です。眺望や日当たりだけでなく、動画冒頭で解説した共用部分の管理状態、騒音なども内覧時にチェックすることできます。ゴミ置き場が汚れたままであったり、駐輪場の故障がそのまま放置されていたりすると、管理状態があまり良くないを判断することができます。また、掲示板に住民マナーに関する注意喚起を促す紙が貼られていたりすると、マナーを守らない住民がいる可能性が高く、住民の質が悪いことから、今後の管理状態に影響してくることも考えられますので、確認するようにしましょう。また、快適に過ごすうえで合わせて確認して欲しいのが、「どんな方が住んでいるのか」というところです。実際に、いろんなフロアを歩いてみたり、住んでいる方と廊下ですれ違ったりすることで、トラブルは発生してなさそうか、自分が住んでも問題ないのか、コミュニティーに上手に馴染めそうなのか確認できます。駐車場の車種や駐輪場の自転車のグレードも見てみると、どういった方々が住んでいるのか、どういったコミュニティが形成されているのかを予想できるためおすすめの方法です。

信頼できる不動産業者と一緒に管理状態を確認

二つ目のポイントは、「信頼できる不動産業者と一緒に管理状態を確認」することです。ここまで「最悪な管理」のポイントを解説しましたが、自分ひとりの力で中古マンションの管理状態を的確に把握するのはとても難しいです。実際、「長期修繕計画」や「修繕積立金」などの状況を確認するための、マンション管理組合の議事録や長期修繕計画書は、不動産会社を通さないと取り寄せることが出来ません。また、取り寄せたとしても、初心者の方では、その内容はとても理解しづらいことがあるかと思います。そのため、信頼できる不動産業者の方と一緒に管理状態を確認することが非常に重要になってきます。「信頼できる不動産業者」と協力して、プロ目線で、管理状態が良いマンションを探していくことで、後悔しないマンション選びをするようにしましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は、「【中古マンション】プロが絶対選ばない最悪の管理7選！必ず避けてください。」というテーマで解説しました。今回解説した管理状態の悪いマンションを選んでしまうと、普段の生活でストレスを感じるだけでなく、将来的に大きく資産価値が下落してしまう可能性もあります。そのため、後半で解説した管理状態の良し悪しを判断するためのポイントをしっかり抑えていただき、後悔のないマイホーム購入ができるようにしていただければと思います。

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