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＃中古マンション

2024.05.22

【中古マンション】プロがおすすめしないリノベマンション5選

はじめに

絶対に買ってはいけないリノベマンションの特徴、知っていますか？不動産ポリスの朝倉です。中古マンション購入を検討している方の中には、「内装が綺麗なマンションに住みたいが、新築や築浅物件はちょっと高いな…」という理由から、リノベ済みのマンションを視野に入れている方も多いのではないでしょうか？そして、「割高に物件価格が設定されているんじゃないのか」「見えないところの耐久性は大丈夫なのか」と不安を感じたまま検討を進めてしまっていませんか？「選んではいけないリノベ済みのマンションの特徴」を知らずに、このような不安を抱えたまま購入するのは大変危険です。住み始めてから「トラブルが発生して、快適に生活できない！」「資産価値が下がりやすく、将来売れるか心配」といったような不安を感じて後悔してしまうかもしれません。そこで、今回の動画では、不動産業界歴25年で現役の社長である私不動産ポリスが「【中古マンション】プロがおすすめしないリノベマンション5選」というテーマで次の3つの項目に分けて、解説していきます。

①リノベマンションの市場の現状
②リノベ済マンションは注意が必要！
③プロが進めないリノベマンションの特徴5選

動画後半では、「リノベマンションを買うなら絶対にしっておきたい注意点についても解説していきますので、ぜひ最後までお見逃しなく！それでは、いくぞ！

本編

リノベマンション市場の現状と需要の高まり

近年、リノベーション済みマンションの市場は急速に成長しています。それは、ここ数年、新築マンションの価格が高騰していることから、比較的安価で購入することができる中古マンションの需要が高まっていることが影響しています。その中でも、リノベ済みマンションというのは、買取再販業者が業者価格でリフォーム・リノベーションしているため、一般の方が個別で工事を行うよりも価格を押さえて、新築のような綺麗な内装を手に入れることができるというメリットがあります。そのため、リノベーションに対してあまり自分たちのこだわりはないけど、「中古住宅だとしても、新築同様に綺麗なマンションに住みたい」「自分たちでリフォーム・リノベーションするのは大変そう」といった希望がある方から、特にリノベ済みマンションは注目されています。
また、供給者側も、今までの「買取再販業者や中小不動産業者」だけでなく、「デベロッパーやハウスメーカーなどの大手新築事業者」もリノベマンション業界に参入してきているということもあり、リノベマンションの供給量が増えているという現状があります。このような背景を踏まえると、需要と供給の両方が拡大していることから、今後もリノベ済みマンションの市場は成長していくと考えられ、マイホーム購入の選択肢に含める方も増えていくのではないかなと思います。

リノベ済マンションは注意が必要！

しかし、このようなメリットがあるリノベ済みマンションですが、実は良い面ばかりではなく、事前に押さえておくべき注意点があります。そこでここからは、実際にリノベ済マンションを選ぶ際にはどういったことに注意していかなければならないのか解説していきましょう。　それは、次の２つになります。

・リフォーム後の姿しか見られない
・建物自体の経年劣化は避けられない

それでは、順番に解説していきます。

リフォーム後の姿しか見られない

まず一つ目は、「リフォーム後の姿しか見られない」という点です。リノベ済マンションは、内装や設備がリフォームされた状態で販売されます。写真を見た時や内覧をした時には、綺麗な内装についテンションが上がってしまいがちですが、目に見えない部分ではどのような工事がされているのか、実際のところはわかりません。例えば、壁や床のタイルが新しく張り替えられていたとしても、配管や給排水管などの内部構造の劣化はそのままになっていたり、断熱性を高める工事をしたと資料には記載されていたとしても、実際には断熱材が充填されていなかったりしている可能性もあるかもしれません。リノベ済みマンションは、既に工事が完成している分「自分たちがその部屋で暮らしていく」想像がつきやすいという点はメリットですが、内部までしっかり工事されているかの透明性の部分が担保できないという点には、注意が必要になります。

建物自体の経年劣化は避けられない

二つ目は、「建物自体の経年劣化は避けられない」という点です。リノベーション済みマンションは、内装や設備が綺麗にリフォームが行われているため、ぱっと見は新築物件のように感じてしまいます。しかし、実際には、建物自体の経年劣化は避けられていません。特に築年数が古いマンションは、共用部分の劣化や構造、基礎などの耐久性に問題が出てくる可能性も高くなります。そうなると、内装自体は綺麗になっているので問題がないように感じてしまいますが、このような建物全体の劣化が進んでしまうと、マンション全体の資産価値が下落し、将来的に売却しにくくなってしまうということも起こりえます。このような建物自体の経年劣化はマンションの管理状態の良し悪しによって変わってきますので、綺麗な内装だけを見て判断するのではなく、建物自体の状態がどうなっているか、適切な管理がされているのかをしっかりと確認する必要があります。

プロが勧めないリノベマンションの特徴5選

このようにリノベ済みマンションには、良い面だけでなく、事前に押さえておくべき注意点があります。そして、その中でも特に「プロがおすすめしない！選んではいけないリノベマンション」が存在します。それは次の5つです。

①リフォーム内容を「…etc.」と記載している
②目に見えない部分の老朽化
③電気容量が少ない
④換気・音のトラブル
⑤築42年以上の物件

それでは、順番に解説していきましょう。

①リフォーム内容を「…etc.」と記載している

まず、リフォーム内容を「…etc（エトセトラ）」と記載しているリノベマンションには注意が必要です。マンションを購入する際には、実際に施したリノベーション内容を確認できますが、その内容の最後に、「…etc（エトセトラ）」と記載されていることがあります。正直、このような記載をしている物件は、手抜き工事をしている可能性があり、工事の内容を誤魔化すために、「…etc（エトセトラ）」といった表記を利用して明確に情報を開示していないことがあるため、注意しなければいけません。「そんなことあるの！？」と思われるかもしれませんが、実際、リノベ内容を「…etc（エトセトラ）」で誤魔化している物件はあるんですね。

一方で、床や壁のリフォームも、表面だけを新しくするのではなく、裏側の配管部分まで適切に補強しているといったしっかり工事をしている業者であれば、どこまで工事をやっているかを適切に明示してくれていますし、その使用している材料・設備費用も明確だと考えられます。このような信頼できる業者は、リフォーム内容や使用する材料・設備について十分な説明を行い、購入者の疑問や不安を解消する努力してくれます。そのため、もし検討している物件のリフォーム内容の部分に「…etc（エトセトラ）」と記載されていたら、実際にどんな工事を行ったのかをしっかり業者に確認するようにしましょう。また、過去の実績や顧客の評判、HPなどを参考にして、信頼できる業者なのかどうかも確認してみると良いかと思います。

②目に見えない部分の老朽化

2つ目の特徴として、「目に見えない部分の老朽化」についてです。先ほども少し解説しましたが、たとえリノベーションを施したとしても、中古マンションの目に見えない部分の老朽化が進んでいることは忘れてはいけません。特に注意しなければいけないのが、建物の基礎や構造体、配管や電気配線です。たとえば、「配管の老朽化」によって、内部の配管が錆びていたり、劣化していたりする場合があります。特に給水管や排水管は、経年劣化や使用状況によって劣化しやすい部分です。そうなると水漏れや配管の破損、水圧の低下などの問題が発生する可能性があり、自分でリノベーションするよりは工事費用を押さえてリノベ済みマンションを購入したとしても、こういった配管の工事費用が追加で発生すると、余計な費用がかかってしまうこともあります。そのため、リノベマンションを購入するときには、表面的な状態だけでなく、建物の構造や設備の健全性など、総合的に考えて判断するようにしましょう。

③電気容量が少ない

3つ目の特徴として、「電気容量が少ない」ことがあげられます。リノベ済みマンションを選ぶ際に見逃しがちなのが、電気容量です。築古のマンションになると、電気容量に上限があり、最大30Aの場合もあります。こういった場合には、「電化製品の使用制限」がかかってしまい、同時に多くの電化製品を使用すると電力供給が追いつかず、ブレーカーが落ちるなどのトラブルが生じてしまいます。そのため、エアコンや電子レンジ、洗濯機などを同時に使用することが難しくなり、4人家族でくらしていたりすると、自由に電化製品を利用できないといったことも考えられます。もちろん、電気容量が不足している場合、電気工事によって解決できますが、電気容量を増強するためには、新たな配線やブレーカーの追加、電気盤の交換などの作業が必要となります。これにはコストや時間がかかるため、購入者にとっては追加の費用や手間が発生してしまいます。
リノベマンションの購入前には、分電盤の容量、それから各部屋のエアコン用コンセントが専用回線で確保されているか、子ブレーカーの数に余裕があるか、また必要な箇所にコンセントが設置されているかなども事前に確認しておきましょう。

④喚起・音のトラブル

4つ目の特徴としては、「換気・音のトラブル」です。古いリノベマンションとなると、24時間換気システムがついていない場合も考えられます。マンション内の換気設備が不十分な場合、室内の空気が滞りやすくなり、湿気やニオイがこもりやすくなります。特に浴室やキッチンなどの湿気の発生が多い場所では、適切な換気設備が必要です。不十分な換気設備はカビやダニの発生、健康被害のリスクを引き起こしてしまうことも考えられます。建築基準法により2003年7月以降に着工した物件は24時間換気システムの設置が義務付けられていますが、それよりも古い築年数のリノベ済みマンションを購入しようと考えている方は、換気設備については注意しておくことが必要です。

また、音に関するトラブルとして考えられるのが、「隣接住戸からの騒音」「共用部からの騒音」などが考えられます。築年数が経過しているマンションは防音性の高い床や壁を使っていないこともあります。工事をするときに吸音材を壁の内側に入れたり、窓を二重窓にすることで部屋の防音性を高めることができますが、そのようなリノベーション工事が行われていないと、実際に住んでから、音が気になってストレスが溜まってしまうなんてこともあります。隣の住戸からのテレビの音や声、足音、家具の移動音などが聞こえると、生活の快適性が損なわれてしまいますよね。特に夜間や休日などに騒音が気になると、睡眠障害や大きなストレスの原因になってしまいます。　このようなトラブルを避けるためにも、マンションを購入する際は、リノベーションによる見た目の綺麗さだけで判断せずに、換気設備や防音設備の状態を確認したり、実際の住民の声を参考にして、換気や音に関するトラブルの有無を把握しましょう。

⑤築42年以上の物件

最後5つ目の特徴として、「築42年以上の物件」があげられます。動画冒頭でも解説したとおり、近年の需要の高まりにより、市場にも多くのリノベ済みマンションが出回っています。その中でも、築42年以上の物件の在庫数が多くなっています。これは、ここ数年のマンション価格の高騰が影響しています。リノベ済みマンションは、業者が安く買い取った物件に対してリフォーム・リノベーションを施すことで付加価値を付けて、再度販売しているのですが、物件価格が高騰したことで再販業者も価格の面で物件を仕入れることが難しくなったんですね。そこで、比較的割安に購入することができる築古のマンションを買い取って、再販するという流れが多くなったのですが、このような築古マンションはリノベーションされていたとしても、やはりなかなか売れにくいというところで、在庫化してしまっているという状況です。

そのため、物件探しをしている中で、築古のリノベ済みマンションを見かけることも結構多いのではないでしょうか。在庫数が多いので、その分選択肢が多くなる点はメリットではありますが、このような物件には、リノベーションでは解決できない問題が残っていることを忘れてはいけません。それは、「住宅ローンの制約と耐震性の不安」です。築42年以上の物件は、古い建築基準（旧耐震法）に基づいて建てられており、耐震性や耐久性に不安が残る場合があります。そのため、住宅ローンの審査基準が厳しくなる可能性があり、銀行によっては住宅ローンを借りることができないケースもあります。そうなると、ご自身が購入するときにハードルが上がるだけでなく、買い手の需要が少ないことから将来的に売却にしにくくなってしまうかもしれません。

このようなことから、築42年以上のリノベ済みマンションは在庫数が多く、選択肢が沢山ある状態ではありますが、将来的な売却しにくいという大きなデメリットがあるため、リノベーションの内容以前に建物自体の状態をしっかり確認するようにしましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は「【中古マンション】プロはおすすめしないリノベマンション5選」というテーマで解説してきました。新築同様の綺麗な内装ではあるけれども、新築や築浅と比べると価格的に購入しやすいリノベ済みマンションの需要はここ数年で高まってきているため、検討している方も多いと思います。そのようなマンションが、自分たちの理想とするマイホームに合っている！という場合は、もちろん購入を進めても全然問題ありません！しかし、リノベ済みマンションの中には、今回解説したような特に注意しなければいけない特徴がありますので、購入を検討している方は今回のポイントをしっかり押さえて、後悔のないマイホーム購入を進めて欲しいなと思います。また、リノベ前の物件を探して自分でリノベすることで、今回解説したようなリノベ済みマンションに対して感じる不安を解消できるというメリットもあります。リノベ済みマンションを検討している方でも、リノベ前の物件を探して自分でリノベーションしたいという方でも、是非お気軽にご相談ください。

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