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＃中古マンション

2023.04.06

【中古マンション】おすすめの築年数

はじめに

中古マンションを購入検討する際に気になるのは築年数です。おすすめの中古マンションの築年数は2000年代前半の物件で、築15年〜築20年程度が目安です。中古マンション価格が上昇するなか「なぜ2000年代前半の中古マンションがおすすめなのか」の理由について解説していきます。

本編

中古マンションの市場を確認

ここ数年は不動産価格が高騰しており新築マンションで好立地の物件はかなり値が張る状況でなかなか予算が届かない方も多い為、新築マンションではなく中古マンションを選ばれるお客様も増えています。不動産流通機構いわゆる「レインズ」によると、年々中古マンションの需要は大きくなっており、需要と供給のバランスから中古マンションの価格が高騰している状況となっております。（レインズデータ参照）
また、コロナ禍の状況もふまえて、「おうち時間を有意義にすごしたい」「もう一部屋仕事部屋が欲しい」という方も増えてきており、住宅に対しての価値観が変わっている方も多くなっております。そのようなことから、新築に比べると価格が抑えられている中古マンションを探されている方も増えて、人気がかなり高まっております。

では、冒頭で申し上げましたが、中古マンションの中で「なぜ2000年代前半の中古マンション」がおすすめなのかについて解説してまいります。2000年代前半の中古マンションがおすすめな理由は、

①景気によるメリット
②価格面のメリット
③税制面でのメリット
④管理面のメリット

これらの４つになっております。順番に解説していきましょう。

景気によるメリット

まず1つ目の「景気によるメリット」についてです。2000年代前半の頃は、日本も景気が後退していたため、今と比べると安く土地や建物資材が購入できていた時代です。バブル崩壊で塩漬け状態になっていた利便性の高い不動産がマンション用地としてどんどん供給され、今は中古マンションとして流通しているという事になります。この年代の物件は好立地である事が多いんですね。

さらに、2000年より前は、欠陥住宅という社会問題も多く起こっていたように、住宅の質というものに対する関心は薄かったのですが、2000年代前半から、「オートロック」「床暖房」「宅配ボックス」などが登場してきており、全体的に高品質な物件が手に入れられることが多いのも2000年以降の特徴です。

価格帯によるメリット

二つ目は「価格帯によるメリット」です。価格については新築より中古の方が安いことは当然だと思いますが、実際に、国土交通省が公表している不動産の資産価値と築年数の関係では、中古マンションにおいては15〜20年あたりを境目に新築当時の価格の50％程度になっているというデータがあります。つまり、中古マンションの購入を検討しているのであれば、築年数15〜20年あたりの物件を探してみると、購入時からおよそ半値程度で購入できるチャンスがあるという事になります。

ちなみにこれは全国的なデータになりますので、例えば3000万円のマンションで新築時に土地代が500万円、建物代が2500万円だった場合に、建物は古くなれば安くなるので、15年から20年後に新築時2500万円だった建物の価値が1000万円位に減価償却されて、新築時3000万円だった価格が、1500万円位になるという事になります。首都圏だと土地の価格の割合が高いので、新築時7000万円のマンションで土地代が4500万円、建物代が2500万円だった場合に、15年後に建物価格が1000万円位になったとしても、土地は4500万円位している訳ですから、新築時7000万円の物件でも5500万円にしかなりません。

また、新築後15年から20年で建物価格がかなり下がるのは当然ですが、不動産は相場があるものですので、今のように全体的に価格が高騰している時代には、15年経って建物は減価償却しても、肝心の土地が上がっていると、中古マンションとしての価格は15年経っても新築時よりも高くなっている場合もあります。

税制によるメリット

三つ目は「税制面でのメリット」です。築15〜20年あたりの中古マンションは新耐震基準となりますので、住宅ローンの減税制度を適用して購入することも可能です。住宅ローン減税制度を利用してマンション購入ができれば、2022年の購入であれば、毎年返済しなければならない住宅ローン残高のうち、0.7%が所得税から控除されるため、非常に税制面でのメリットがあります。

住宅ローン控除の利用要件は築年数だけではなく、面積や借り入れされる方の収入など、さまざまな条件がありますので、確認する必要はありますが、使える物件であれば使わない手はないお得な制度ですし、住宅ローン控除が使える物件のみ紹介して欲しい。使えない物件であれば買わない。という方も実際にいらっしゃいます。

管理面のメリット

四つ目は「管理面のメリット」です。マンションは見た目よりも、よく管理されている物件であることが大切です。新築のマンションでは見た目が綺麗で管理が行き届いているような気がしてしまいます。良い管理をしているマンションでも管理が悪いマンションでも築数年しか経っていなければさほど差は出ないという事ですよね。

しかしながら、20年ほど経過している2000年代前半の物件であれば、管理会社が適切な管理しているのか、あまり良い管理をしていないのか、少しづつ差が表れてきますので、お客様も物件を見た時に、管理の状況が分かりやすい事が言えると思います。具体的には、バルコニーや階段の手すり部分の鉄部塗装がはがれていないか、塗りなおされているか、ごみ置き場の清掃状況、メンテナンス状況、掲示板にどのようなことが書かれているか、外観・外壁のメンテナンス状況や、外構・植木などの手入れの状況など、間取り図やパンフレットでは分からない、実際に現地に足を運んで分かる管理の良しあしが分かるのも2000年代のマンションの特徴です。

実際マンションの寿命に大きく差がつくのは、このような管理の違いで、しっかり管理組合が設立され、適正な修繕積立金や管理費を徴収し、滞納が無く、運営されている物件を選択できると将来も安心です。しっかり適切な管理をされている物件を見定めるためには、現地を見る事はもちろんですが、それに加えて管理組合が作成している重要事項調査報告書や、長期修繕計画、過去の修繕履歴、直近の総会議事録で討議されている内容などを参考にするといいでしょう。しっかり運営されている管理組合であれば、こういった記録もしっかりと保管されているので、物件を購入する前に取り寄せて管理内容をチェックする事が可能です。

しかしながら、中にはこういった重要な資料が保管されていなかったり、前の管理会社が良くなく、管理会社を変えた為に、以前の管理会社が保管していた書類を継承しておらず残っていないというマンションも少なくないです。その場合には、「修繕積立金」で判断するのもいいでしょう。しっかり管理が行き届いているマンションであれば、修繕積立金も積立ており、15年に1度程度実施するための大規模修繕のためのお金も積み立てられていると考えられます。また、築20年程度であれば、すでに大規模修繕工事も実施されているため、その工事内容・履歴なども確認することが大切です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は「中古マンション」のおすすめ築年数とその理由について解説していきました。
近年中古マンションの需要が高まり、中古マンション価格も右肩上がりに上昇している状況です。また、日本政府の金融政策によって「円安」「インフレ」が止まらない状況になっており、投資家も不動産を購入してインフレリスクを低減したいと思っている方も中にはいるでしょう。こういった状況の中で、「中古マンション」のおすすめの築年数として「築20年〜15年の2000年代前半の物件をおすすめ」と紹介してきました。

理由としては、「景気によるメリット」「価格面のメリット」「税制面でのメリット」「管理面のメリット」を上げさせていただき、その中でも最も大切なのが、「管理面のメリット」だと考えております。マンションの寿命を大きく左右するのが「管理組合と管理会社」がちゃんと仕事をしているかにつきます。管理組合がしっかり機能して修繕積立金の適切な積立て、大規模修繕工事のための長期的な計画を作成していると、今後住む方にとっても安心して長く住める物件となります。逆に大規模修繕のためのお金が不足していたり、管理計画がずさんな場合には、将来修繕積立金が急に上がってしまったり、一次徴収金が発生する事もあります。そういう物件は誰しもが買いたくないですよね。

今回のブログを通してみなさんの最適な中古マンション探しの手助けになれば幸いです。

目黒を中心に、都心城南（品川・目黒・世田谷・大田・港etc)の不動産については、武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズにお任せ下さい。お客様のご要望に合った物件をご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。

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まとめ

Point. 1

記事監修者

朝倉大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。