# 不動産購入
2022.04.112022.04.11

水害ハザードマップは意味ない!?ハザードマップが作られた本当の理由!

はじめに

ここ数年集中豪雨で河川の決壊やj住宅の冠水がニュースになることが増えました。不動産購入の際には購入予定のエリアが水害に強いのかどうか気になりますよね。自治体が作成しているハザードマップはみなさん確認されると思います。でもこのハザードマップ、色がついている場所が必ずしもダメなのでしょうか?ハザードマップが作られた背景を知るとすこし冷静に見ることができるかも知れません。

本編

まず初めに水害ハザードマップというのはこのような物になります(図1)。
行政の方で発行しているハザードマップで、過去の豪雨災害時と同程度の大雨が降った時や、大きな河川が氾濫したときに、浸水する可能性のある地域を色分けしてマップにしているものです。色がついている所がハザードマップで浸水の恐れがありますよ。と注意喚起している訳ですよね。

この図を拡大したものがこちらになります。(図2)
黄色っぽいエリアがいくつかありますよね。ここがハザードMapでは危険というか注意して下さいね。と言うエリアです。という認識になっております。 

一戸建てや土地を購入される方はもちろんですが、最近ではマンションでも浸水が原因でマンション全体に被害がでる事故などがあったので、不動産を検討する場合に、自分が買おうと思っている物件の位置がハザードマップで色がついているか、、、どうでしょうか?気になりますよね。実際に、気に入っていたけれどもハザードマップで色がついていたので契約をキャンセルしますー!なんていう方もいらっしゃいます。お客様のこういうお考えは理解できるのですが、プロから見ると、その理解はちょっと不十分ではないか、それだけでキャンセルしてしまうのはもったいないのではないかと思っております。詳しく解説いたします。 

図1

図2

水害が増えている背景その1 気候変動

そもそもこの水害ハザードマップ、何故作られているかその背景を少し説明いたします。ここ最近集中豪雨における河川の氾濫や、市街地の冠水って多いなと感じませんか?ニュースなどでも衝撃的な映像が流れてくる事がよく見ますよね。とっても怖いです。 最近そういう事が頻発しているのには大きな2つの理由があるとされています。

1つ目が地球温暖化によって、日本が亜熱帯化しつつあるという事です。
数十年前に想定していた集中豪雨の量をはるかに上回った雨が降ってしまっているので、堤防決壊がおこったり排水がしきれず冠水してしまう。という事ですね。

水害が増えている背景その2 都市化

2つ目が都市化、つまり地表面のコンクリート化です。昔は雨が降っても、畑や田んぼ、家の庭等で地中に浸透していたものが、開発され、もともと1件の大きな家だったところ、広い庭があったところにマンションが立ったり、ショッピングセンターが出来たり、土が無くなってコンクリート、アスファルトが増えています。畑や庭だと地中に浸透していた雨も、都市化される事で、全部排水管を通って道路の下水管に流れてしまうんですね。そうなると当然排水しきれないで冠水してしまうという事になりますよね。

この温暖化と都市化、この2点が現代版の水害の原因ではないかと言われております。

ハザードマップが作られた背景

しかしですね、温暖化と都市化って言われても、市民は防ぎようがないですよね。全ての道路の配管の太さを太くするのに何年かかるのか分かりません。膨大な税金も必要です。そこで国土交通省としては平成27年に、とりあえず危なさそうだなと言うエリアには、「ここは冠水するかもしれないよ、危ないよ」と告知しなければならない。危ないと初めから分かっていれば、買わない事もできるし、何かあった時にも心構えは出来ているよね。行政としても「ここ危ないかもって告知したよね。」と言えるよね。
そういうような背景で、行政はなるべく水害ハザードマップを作るように、と指示があったんですね

本当に危険なエリアとそうでないエリアがある

品川区の場合、この水害ハザードマップの赤い色の所は、万が一の時に5m以上の冠水が想定されるエリアです。5メートルってやばいですよね。命の危険にさらされるような本当に危険なエリアが図示されているのです。
全体図でいうと目黒川のあたりとか、海寄りのエリアとか、この辺は本当に危ないエリアですが、この黄色の部分は万が一の事が起こっても50センチ以下の浸水と言う事ですよね。これってまぁちょっと広めに、ここも色付けておきましょうか・・・というようなニュアンスで作られているような気がしませんか?(完全にポリスの主観です・・・)

なので、ハザードマップに色がついているからと言って絶対買わない方が良いエリア、という訳ではないと思います。

では不動産購入をするとき、具体的に水害ハザードをどのように判断したらいいのか、ということで、次回は、不動産のプロの判断基準についてお届けしていきますので、そちらもぜひあわせてご覧ください

本当に危険なエリアとそうでないエリアがある

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