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2022.06.062022.06.06

マンション修繕積立金の目安!3つのチェックポイント

はじめに

マンションの修繕積立金の値上げのニュースをよく見ます。あなたの検討している新築マンション、中古マンションの修繕積立金は適正な金額なのでしょうか?また積立額は十分にたまっているのでしょうか?修繕積立金次第では資産価値にも影響します。詳しく見ていきましょう。

本編

徴収額は妥当? 国交省ガイドラインをチェック

徴収額は妥当? 国交省ガイドラインをチェック

国交省ガイドライン

まず1つ目ポイントは、徴収金額が妥当か!?です。マンションの修繕積立金に関しては、国交省がガイドラインを出しておりまして、こんな感じになっております。階数が高い方が必要な修繕積立金は高くなりますし、小さなマンションでも大規模なマンションでもエレベータは1台だったり、エントランスは一つだったりするので大規模なマンションの方が修繕積立金は割安でも足りる形になります。
例えば、20階未満で5000㎡未満の物件の場合、具体的には70㎡のお部屋が70世帯以下みたいなイメージです。この場合で修繕積立金の平均値が平米あたり月額335円。つまり70㎡のお部屋で23,450円、50㎡のお部屋で16,750円。この位が修繕積立金の平均値となります。

個別のマンションの状況も合わせて考える

上記のガイドラインはあくまでも参考・目安ではありますが、エレベータがない団地みたいなマンションも、豪華な超高層マンションも全部の平均値で書かれてます。ですので、この平均値と比べて買おうと思っている物件が、高いか安いかだけではなく、マンションの規模・施設・築年数などを考え合わせながら、自分のマンションは、平均よりも高く徴収していないといけないはずなのに徴収されていないな。とか、エレベータが無いから、平均よりも徴収していないけれども足りるんだろうな。という見方をする事が大切です。 

現在の金額のみではダメ! 修繕積立金の歴史を知ろう

2つ目のポイントは修繕積立金の増減です。現在修繕積立金が十分な金額を徴収していたとしても、例えば築30年の物件で、3年前に今の金額に上げたばっかりで、それまでの27年間は全く足りない金額で徴収されていたという事であれば、絶対足りてないですよね?
現在徴収している金額だけではなく、修繕積立金の増減の履歴を調べる事がとても大切です。これはマンションの管理会社に聞けば分かる事が多いので、不動産会社の担当を通してヒアリングするようにしてみてください。現在の金額だけで安心する事なかれ!と言う事ですね。

積立額の大小ではない! 前回の大規模補修はいつ? 

ポイントの3点目が、前回の大規模修繕から計算する事です。マンションの修繕積立金は管理会社にヒアリングすると、現在いくら溜まっているかはすぐに分かりますし、売買する時の重要事項説明書にも、現在溜まっている修繕積立金の額は明記されてますので分かります。ただし、これが果たして足りているのかどうかはぱっと見分からないですよね。これはちょっと計算すれば分かるんです。冒頭の計算で5000㎡以下、20階以下の物件の場合、月額1㎡あたり335円が平均値となりますので、マンション全体が例えば1000㎡の場合、1000㎡×335円×12か月=402万円という事で、年間402万円溜まっていれば、まぁまぁ平均的と言う事になりますね。

適正積立額の計算のしかた

適正積立額の計算のしかた

買おうと思っているマンションのその部屋の大きさではなくて、マンション全体の大きさは(図2)マンションの登記簿の「表題部」っていう言う所に、一棟の大きさが書いてあるので、これを足すと全体の大きさが分かります。
そして、前回の大規模修繕工事が10年前だったとします、そうすると、このマンションの場合、1年402万円必要なので、10年間で4020万円溜まってないといけないという事になりますし、前回の大規模修繕が3年前だと1206万円しか溜まっていなくともまぁ足りる水準では積み立てられているという事になります。
沢山溜まっているから安心。で終わらずに、前回の大規模修繕から何年経っているかによっては、5000万円溜まっていても足りないマンションもあれば、1000万円しか溜まっていなくても足りているマンションもあるという事です。検討しているマンションがあれば是非計算してチェックするようにして下さい。

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