# 不動産投資
2022.06.272022.06.27

【不動産投資】オーナーの悩み!家賃ってあげられないの?

はじめに

家賃を上げたいという不動産オーナーからの相談はよくあります。特に都心部の不動産価格の上昇により、家賃相場も上がっているので、昔の家賃だと割安です。家賃の変更には入居者の同意が必要になるため、うまく家賃交渉するコツをお届けします。

本編

不動産価格が上があがれば家賃相場もあがる

弊社でも賃貸の管理をやっているのですが、オーナーさんから、「家賃あげられないの!?」というご相談、結構多いんですね。特に最近は都心部の物件で多いです。不動産の相場ってざっくりと言いますと、リーマンショックがあって東日本大震災が起こった後あたり、2012年とか2013年位がいわゆる底値で、そこからオリンピックの誘致が決まり、中国人の爆買いのような現象が起こって、2015年位から右肩上がりで上がっているという状況だと思います。オリンピックが終わると不動産下がるのでは???とか、コロナで不動産下がる?と言われてましたけれども、今の所は都心の不動産価格は下がっているどころかむしろ上がっているという状況です。この売買相場が上がればそれに重なるような形で賃料相場も上がるんですね。賃料相場は売買に比べると緩やかではあるんですけれども、売買が上がっていると賃貸もそれなりに上がるんです。

過去5年間で20%も上昇している家賃相場

レインズのデータでみると、2015年から2020年までの5年間で、23区内のマンションの賃料は20%以上上昇しているようです。20%というと、6万円だった賃料が7万2千円になるということですからね。高額だともっと乖離の額が大きくなるので、20万円が24万円。30万円だと36万円ということですよね。賃貸も結構上がっているんですね。そうなりますと、入居者が更新を何回もされていると、昔は相場の賃料だったのかもしれませんが、今はもっと賃料高いよね。なので、賃料上げられない?とオーナーさんが思うのもまぁ当然かなと思います。

家賃改定には入居者の同意が必要

オーナーさん側が賃料を上げたい場合に、そもそも上げられるのかについては、上げる事は出来ます。ただし、入居者の同意が無いと上げられないという事になります。一方的には上げられないという事です。まぁ、当然ですよね。

家賃が上がる時の理由については、借地借家法という法律によると、オーナーが負担する土地建物の税金が増えた場合、固定資産税とか都市計画税ですね。これが増えた場合。あとは、物価が上がるなどの経済状況に変化が生じた場合、あとは、近隣相場と比べて明らかに家賃が安い場合も上げる理由となります。しかし、これらの理由に該当している時でも、同意が無いと上げられないということになります。

例えば、近隣の賃貸相場が10万円ですけど、5万円、半値近くの賃料しか取れていない場合でも、賃借人の同意が必要と言う事になります。まぁ、ここまで極端に安い場合は、同意が取れない場合でも裁判や調停にて家賃を上げる事は認められる可能性は高いと思いますが、裁判はお金も時間もかかりますので、穏便に近隣相場の賃料の資料などを用意して、理解して頂くというのが正攻法になると思います。

家賃交渉の正攻法

実際の交渉ですが、入居者の方に理解して頂かないといけないので、いきなり書面で一方的に通知すると心象的にも良くないので、不動産会社さんを通して、丁寧にお願いベースで交渉をするのがセオリーになってくると思います。

家賃を上げるタイミングですが、契約の更新時が一番ベストだと思います。2年とか3年の賃貸借契約期間の途中で家賃を上げるという事は現場でもあまり見ませんが、更新の時に家賃を上げるというのは、以外と良くあります。場合によっては、更新の半年前位に、次の更新の時には家賃を上げて頂きたいと思っている。とジャブを打っておくと、それだったら、次は更新せずに別の所に引っ越そうかなと自然退去になる事もありますし、そうすると、あらたに再募集する時は、相場賃料に上げて募集する事もできます。

更新直前に言われると、入居者も身動きが取れなくなるので、上げるタイミングは更新時がベターだと思いますが、入居者へのご相談は更新の半年前とか1年前とか引越しの猶予期間を考えてなるべく早めの方が良い結果につながりやすいと思います。是非ですね、家賃を上げたいと思っているオーナー様の参考になればいいなと思っております。

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