相続税と不動産　基本のキ！【身近な相続対策】

本編

不動産の相続税の基本計算

まず最初に相続が発生した時に相続財産の金額によって、相続税が決まってくるんですが、現金が1億円有った場合に、相続資産はそのまま1億円とカウントします。これが不動産を相続する場合は、時価1億円の不動産であっても、相続資産1億円とカウントしないで、土地は路線価、建物は固定資産税評価額っていう実際価格と別の指標でカウントするんですね。
例えば、僕の家、品川区の一戸建てですけれども、買った金額に比べて評価額って35％になってます。つまり、現金で1億円持ったまま亡くなられて相続が発生すると、相続資産1億円で相続税が〇％と計算しますが、無くなる前にその1億円で時価1億円の不動産を買った場合に、相続資産は4000万円とか3000万円とかなり少なく計算するんです。
これだけでもめちゃお得じゃないですか！？基本的にはこの考え方が基本のキとなります。

この実際価格と相続時の評価額の乖離は都心に行けば行くほど大きくなってきます。地方だとそれほど大きくないので圧縮効果があまりない事が多いです。

小規模宅地の特例によりさらに圧縮

また基本のキ二つ目が小規模宅地の特例です。被相続人亡くなられた方が住んでいた土地や賃貸経営などの事業を営んでいた土地はその路線価の評価が更に80%または50%減額して計算されますよという特例です。
例えば先ほどの例で、実勢価格1億円、土地が7000万円建物が3000万円のアパートを買ったとします。買った瞬間に7000万円の土地が仮に40%だとすると2800万円の評価に、3000万円の建物が1200万円の評価になったとします。これがアパートなので、土地の評価2800万円がさらに50%1400万円に減額されます。
つまり、現金だと1億の評価だったものが1億円のアパートを買うと2600万円に相続資産がグッと圧縮されたという事です。すごいですよね。

賃貸収入の暦年贈与でさらに節税

さらに基本のキ三つ目が暦年課税です。アパートを買っても賃貸収入が毎年入るので、その現金が貯まっていくと結局相続税がかかります。その賃貸収入は年間1人110万円までは無税で贈与できるので、賃料収入を被相続人亡くなられる方が受けたるのではなくて、暦年課税を使って子の代に渡していけば、相続資産も減らせるし、無税で子に渡せるので使わない手は無いよね。という事です。
ただし、あまりにお得なので、税制大綱をみていくと、この暦年課税にメスが入りそうという流れもあります。今後の動向には注意が必要ですね。