はじめに
不動産価格が高騰する中、
割安なオーナーチェンジ物件を自分で住む、
自宅用に購入する事についての質問が視聴者から寄せられました。
本記事では、質問への回答を踏まえながら、
以下の2点について解説します。
・オーナーチェンジ物件とは
・オーナーチェンジ物件が割安な理由
オーナーチェンジ物件の特徴を理解し、
購入するメリットや注意点を確認しましょう！
本編
オーナーチェンジ物件に対しての視聴者からの質問
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世田谷区で40㎡程度、4,500万円までの物件を現金で購入しようと考えています。
現金購入なら割安なオーナーチェンジ物件も選択肢として検討すべきでしょうか？
ここ2か月で不動産価格が大きく上昇し、
私の住んでいるマンションも先月売却し、
4年前の購入時より1,200万円高値で売れました。
ただし、次に購入するマンションの価格も上がっているため、
オーナーチェンジ物件が相場より2割安いなら、
家賃を受け取りながら入居者が退去した後に自宅として利用するのもありでしょうか？
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結論、オーナーチェンジ物件の購入は十分に検討する価値があります。
オーナーチェンジ物件は、割安で購入できる可能性が高く、
投資としても有効な手法の一つです。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件の説明としてここでは、
・実需物件とは？
・オーナーチェンジ物件とは？
について、解説します。
▮実需物件とは？
市場に出ている不動産の約8〜9割は、
空室の状態で売りに出されるか、
現在の所有者が居住している物件です。
これらの物件は、売却後に退去し、
空室となるケースがほとんどです。
そのため、購入者は住宅ローンを組み、
自ら居住する目的で購入します。
このように、自分が住むための不動産を
「実需物件」と呼びます。
▮オーナーチェンジ物件とは？
一方、賃貸中の状態で売却される不動産もあります。
このような物件を購入する場合、
賃借人との契約がそのまま引き継がれるため、
購入後すぐに自分が住むことはできません。
購入者は、元の所有者と賃借人が結んでいた
賃貸借契約上の貸主・オーナーの立場を引き継ぐことになります。
そのため、家賃を受け取る権利を持つものの、
賃借人が退去するまでは自ら住めません。
このような物件を「オーナーチェンジ物件」と呼びます。
オーナーチェンジ物件は、実需物件とは異なり、
基本的に投資用不動産として扱われる点が大きな特徴です。
オーナーチェンジ
実需物件とオーナーチェンジ物件の価格の決まり方
実需物件とオーナーチェンジ物件の価格の決まり方として、
ここでは
・実需物件の価格決定要因
・オーナーチェンジ物件の価格決定要因
について解説します。
▮実需物件の価格決定要因
実需物件の価格は、
近隣や同じマンション内の取引事例をもとに決定されます。
さらに、内装のリフォーム状況、日当たり、眺望、高級感、立地なども
価格に影響を与える要素となります。
特に、購入者の「気に入ったから購入する」といった
感情的な要因が反映されやすい点が特徴です。
そのため、相場より高くても売れる事があります。
▮オーナーチェンジ物件の価格決定要因
一方、オーナーチェンジ物件の価格は、
投資の収益性（利回り）によって決まります。
購入者は、この物件を購入した場合に
どれだけの利益を得られるかを重視するため、
同じマンションで同じ広さ・グレードの物件であっても、
賃料が低いと販売価格も低くなる傾向があります。
日当たりが良く、リフォーム済みであっても、
現在の賃料が低ければ売却価格も安くなります。
オーナーチェンジ物件は、感情的な要素ではなく、
金銭的な価値のみが価格に反映される点が特徴です。
販売価格の決まり方
オーナーチェンジ物件の利回り計算方法と相場
オーナーチェンジ物件の利回り計算方法と相場として、
ここでは、
・オーナーチェンジ物件の利回りとは？
・オーナーチェンジ物件の利回り計算方法
・オーナーチェンジ物件の利回り相場
について、解説します。
▮オーナーチェンジ物件の利回りとは？
オーナーチェンジ物件の指標の一つに「利回り」があります。
利回りとは、不動産の購入価格に対する
年間家賃収入の割合を示す指標で、
投資物件の収益性を判断する際に重要な要素となります。
▮オーナーチェンジ物件の利回り計算方法
例えば、年間の家賃収入が150万円の物件が
2,500万円で売りに出されている場合、
利回りは以下のように計算されます。
150万円 ÷ 2,500万円 × 100 ＝ 6％
このように、利回りは年間の家賃収入を物件価格で割り、
100を掛けることで算出されます。
利回り
▮オーナーチェンジ物件の利回り相場
利回りの相場は、
物件の所在地や築年数によって異なります。
例えば、東京都23区内の築20年以内の区分マンションでは、
利回り6％程度が一般的な相場とされています。
そのため、この水準で価格設定すれば、
売却しやすいと考えられます。
オーナーチェンジ物件が割安な理由
オーナーチェンジ物件は、
実需物件と比較して安くなる傾向があります。
その理由の一つは、
賃料が価格の決定要素になる事です。
例えば、実需物件としての相場が4,000万円のマンションがあった場合、
オーナーチェンジ物件としての価格は
賃料によって下記のように変動します。
・年間賃料が240万円で、利回り6%の場合 → 4,000万円
・年間賃料が200万円の場合 → 約3,333万円
・年間賃料が160万円の場合 → 約2,660万円
このように、同じ部屋であっても
現在の賃料がいくらかによって売却価格が変わるため、
賃料が低い物件ほど価格も安くなります。
一般的に、実需物件の価格と比較すると、
オーナーチェンジ物件の価格は
1〜2割程度安くなるケースが多く見られます。
ただし、オーナーチェンジ物件は
住宅ローンが利用できないため、
現金購入または投資用ローン（高金利）での購入が必要となります。
そのため、誰でも購入できるわけではありませんが、
物件自体は割安であると言えるでしょう。
まとめ
本記事では、中古マンションの購入で
失敗しないためのポイントとして、
・「安く購入できる物件」
・「資産価値が落ちない物件」の特徴を解説しました。
また、オーナーチェンジ物件の仕組みや
価格が安い理由についても紹介しました。
「不動産価格が高騰する中、割安なオーナーチェンジ物件を自宅用に購入しても良いのか？」と疑問を持たれる方もいるかもしれません。
その答えについては、応用編の記事で詳しく解説しています。
応用編では、オーナーチェンジ物件を活用した
投資方法についても紹介しているため、ぜひご覧ください。
▼オーナーチェンジ物件応用編
注目の不動産投資法を大公開 オーナーチェンジ応用法【視聴者のリクエストに回答】
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記事監修者
朝倉 大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ 代表取締役
2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。
