オーナーチェンジ（OC）物件を自宅用に購入していい？【不動産投資・基礎】視聴者のリクエストに回答

本編

視聴者の方からの質問をご紹介

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質問です！
今世田谷区で現金で4500万くらいまで40㎡位の物件を探しているのですが、現金で買うなら割安で買えるオーナーチェンジも有りでしょうか？　この2か月でかなり値上がりしていて私の住んでいるマンションも実は先月売れたのですが四年前購入時よりも1200万円高値で売れました。　しかし次買うマンションも高値になっているのでオーナーチェンジ物件で今の相場より2割安いなら家賃貰いながら賃貸契約借りて入居者が退去したら実需も有りですか？
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という質問です。ありがとうございます。端的に結論から言うと、めちゃくちゃありだと思います。
と言いますか、オーナーチェンジの物件を買って転売しましょう。というのは今年に入って弊社としてもお客様にとてもおススメしている不動産投資法でして、オーナーチェンジに着目するあたりから見て、この視聴者の方は不動産リテラシーがかなり高いと思います。本動画では視聴者様の質問の回答をしながら、1つ目、オーナーチェンジって何なのか、２つ目、オーナーチェンジ物件はなぜ安いか、についてパトロールしてまいりたいと思います。

オーナーチェンジは賃貸中の物件を買うこと

オーナーチェンジ

世の中に出ている8割から9割の物件が、空室だったり、居住者がいても持っている人が住んでいるので、売却した場合には退去し空室になります。と言う物件がほとんどです。つまり、買った方は自分で住宅ローンを組み、自分で住む為に買う。と言う事になります。こういう自分が住む為の不動産について「実需」って言ったりします。

それに対して、不動産は賃貸中で売りに出される事もあります。こういう物件を買った方は、賃貸中の物件を買うので、自分が買った場合も元々の所有者と賃借人で結んでいた賃貸借契約上の貸主・オーナーの立場を継承しなくてはならないので、買ったからすぐ出て行って下さい。とはならないんですね。買っても賃借人がいるから自分では住めない。買うとオーナーにはなりますので、賃借料を頂く権利はもらえます。つまりこの場合は投資物件として買う訳です。このような状態の物件の事を「オーナーチェンジ」と言います。

実需かオーナーチェンジかで販売価格の決まり方は違う

販売価格の決まり方

実需の物件は、近隣や同じマンション内の事例をもとに価格が決まります。また、データ以外でも、内装がリフォームされているかどうかや、陽当り、眺望・高級感・立地などによって価格が決まるケースが多いです。高いけど気に入ったから売れる。と言う感情面が価格に反映されるのが実需物件の特徴になります。

それに対し、オーナーチェンジ物件の場合は、この物件を買っていくら儲かるのか。基本的にはそれしか考えていないと思います。したがって、同じマンション、同じ平米数、同じグレード感でも、賃料が安いと売買価格も安くなってしまいます。いくら陽当りが良くても、最近リフォームしていても、現在の賃料が安ければ、販売物件も安くなる。金銭的な価値のみが価格に反映されるというのがオーナーチェンジ物件の特徴だと思います。

オーナーチェンジ物件は賃料で価格がブレる

利回り

そしてオーナーチェンジ物件の指標として「利回り」という言葉があります。例えば家賃が年間150万円の物件が2500万円で売りに出ていた場合、利回り6％という事になります。150÷2500×100と言う事ですね。この利回りは場所や築年数によって相場が形成されていて、23区内で築20年以内位の区分のマンションですと、利回りが6％位が相場、6％位の価格で売りに出せば売れるだろう。という事になります。

賃料によって価格が変わる

こで本日の2つ目のテーマ、オーナーチェンジ物件は何故安いか。ですが、例えば、空室で相場として4000万円で売れてしかるべきマンションがあります。これが、オーナーチェンジの場合、このエリア・この築年数での利回りの相場が6％だったとします。そうすると、賃料が年間で240万円取れていれば、利回り6％で計算すると4000万円、年間賃料が200万円だった場合、利回り6％で逆算した場合3333万円、年間賃料160万円だった場合、2666万円となり、今いくらの賃料もらっているかで、オーナーチェンジとして売れる価格が大きくぶれます。そして、大体のケースがオーナーチェンジの方が空室の場合と比べて実需よりも安くなってしまう事が多いので、オーナーチェンジ物件の方が安いケースが多いという事になります。

日はオーナーチェンジの基礎編という事でパトロールしてまいりましたが、次に（応用編）という方で、このオーナーチェンジ物件を利用した今年最強？と個人的に思っている投資法をお届けしたいと思いますので、そちらも是非ご覧頂ければ嬉しいです。

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