40代の老後マンション購入で後悔しない選び方｜メリット・デメリットを詳しく解説

本編

老後のマンション購入は郊外築浅と都心築古のどっち？メリット・デメリット比較

まずは郊外の築浅マンションと都心の築古マンションについて、下記の観点で比較してみます。
●老後の居住性
●日々の暮らしやすさ
●中長期の資産性
●月々の負担

郊外築浅マンションのメリット

郊外は都心に比べてマンション価格が安く、築浅の物件でも購入しやすいメリットがあります。
築浅の物件は新築マンションと同等の設備が整っていることが多く、快適な生活が送れるでしょう。
専有部分だけではなく、共用部分の設備も充実していて、築浅であればオートロックや宅配ボックス、各階に24時間出せるゴミ置場が設置されている物件もあります。

また、築年数が新しいほど管理費や修繕積立金が安い傾向にあるため、入居後すぐに値上がりするリスクも低く、月々の返済の負担が比較的低くなります。
築浅のマンションはまだ大規模修繕で大幅な修繕が必要になるケースは少なく、急な値上げや修繕積立金一時金が徴収される可能性は築浅であれば低いです。
年齢を重ねると、防犯やバリアフリー仕様が気になることも多くなり、終の棲家として築浅マンションはメリットになります。

郊外築浅マンションのデメリット

一方で郊外の築浅マンションは、終の棲家としてデメリットも多くあります。
まず、価格が下落して「負の不動産、不良資産化」する可能性が高い点です。
ここ10年で、首都圏のマンション価格は右肩上がりでしたが、2025年の7月に神奈川県や埼玉県の中古マンション価格が前年同月比で下落しました。
今まで、価格が上昇していた都心に近いエリアでも、価格下落の傾向があります。
そのため、郊外にあるマンション価格が今後停滞もしくは大幅に下落していく可能性は否定できません。
価格が暴落すれば希望する価格で売却できず、売れない不動産を子供に相続させる問題が生じます。
また資産面だけではなく、住みやすさにも注意が必要です。例えばマンションからスーパーやドラッグストアが遠いと、車の利用が不可欠です。

近年、高齢者の事故が多発しているため、自分も同じことになるのではと心配になる方もいるかもしれません。
しかし、現実的には車を手放すことはできず、不安ながらも運転を続けることも可能性があります。
また、物件の周辺に住宅が少ない場合は、コミュニティがマンション内で限定される点もデメリットです。
コミュニティが小さくなれば人付き合いが減り、最悪のケースでは引きこもりや孤独死の危険になる可能性もあります。

都心築古マンションのメリット

都心築古マンションの最大のメリットは、資産価値を維持しやすい点です。
都市部のマンション価格は5年間上昇を続けており、2025年9月には東京23区の価格が65ヶ月連続で上昇したと公表されています。

また、成約した物件の平均築年数は徐々に古くなっています。（2025年9月の平均築年数は26. 26年、前年同月は24. 87年）
築古マンションでも、都心の場合は築年数が経過しても売却しやすく、更に価格が上昇していることが分かります。
つまり資産面から見れば都心なら築古マンションでも問題になりません。
また都心の立地のメリットは、スーパーやドラッグストア、コンビニなどが非常に多い点です。
周辺施設が充実し車を保有しなくても生活に困ることがありません。
車は購入費用や維持費もかかり、当然事故のリスクも高くなるため、車がなくても生活できることは大きなメリットです。
もちろん医療施設や高齢者施設も充実している傾向にあり、万が一の時の備えができるので安心して暮らせます。

都心築古のマンションのデメリット

都心は坪単価が高くなるため、専有面積の広い物件を購入しづらく、価格が高くなる面もあります。
郊外の一戸建てから買い替えで都心のマンションに居住する・移住する方は、狭い物件しか買えないかもしれません。
また、築古物件はバリアフリー化されていないことがあり、共用部分の段差が気になる方も多いです。
そして築年数が古く、修繕の必要性が高くなるため、管理費や修繕積立金の値上げリスクも高くなります。
修繕が必要でも計画通りに修繕積立金が溜まっていない場合は、値上げし対応する必要があります。
あまりにも積立金が不足している場合は、修繕繕積立金一時金として数十万円以上を区分所有者に請求して修繕します。
物件の購入の際に、マンションの長期修繕計画書と管理費・修繕積立金の現在の積立額を細かくチェックしましょう。
また都心の立地のデメリットは、人や繁華街が多く、治安の悪さがデメリットです。

都心部は夜でも人が多いため、特に郊外から都心に移住すると、思った環境ではないと感じることも多くあります。
特に繁華街、商店街の人が集まりやすい場所では事件や事故が発生しやすく、治安の面でも不安もあるでしょう。
ただし都心と人の往来が少ない場所や治安のいい場所もたくさんあるため、選ぶエリアによって大きなデメリットと感じる方はあまり多くない場合もあります。

40代、老後のマンション購入で後悔しない！終の棲家を選ぶ時のポイント

老後のマンション購入で後悔しない終の棲家を選ぶ時のポイントを解説します。

家族や介護職員が訪れやすいかどうか

まず、終の棲家を選ぶ時に「家族や介護職員・ヘルパーなど第三者が来やすい場所か」という点が重要です。
物件探しをする際に、健康な今の自分を想像してしまいますが、将来的に家族に助けてもらうこともあれば、介護職員に来てもらう可能性もあるでしょう。
交通アクセスの良いエリアに住んでいれば移動の負担を抑えられ、来てもらいやすくなります。
そのため将来的に頻繁に家族の方や介護の方に来てもらう可能性もあることを踏まえ、孤立を防ぎ、支えが得られる環境が大事です。
家族にすぐ駆けつけてもらえる立地の物件を選ぶことは、逆に子供家族に何かあった時にもすぐ駆けつけられることにもなります。

自分の趣味を叶えられるか

例えば家庭菜園の場所を自宅に設ける場合に、敷地が必要となります。
都市部の場合は専用庭がついている物件は少なく、建物同士の距離が近くて日当たりが悪い可能性もあります。
一方、郊外のマンションであれば広めの専用庭がついていたり、大きいルーフバルコニーがあったり、日当たりも確保しやすいです。
家庭菜園をやりたければ、郊外の物件を選択する方が満足しやすいため、立地や資産性に加えて趣味も叶えられる物件かどうかも大切です。

老後の生活が送りやすいか

老後の生活のしやすさまで考慮する必要があり、食料品や日用品を購入できる施設はどこか、体調を崩した時に行ける病院はあるか、などは重要なポイントです。
特に車で移動できなくなった場合でも不便なく生活ができる、住みやすい立地なのかを確認することが大切です。
老後の生活を考え、徒歩圏内またはバスで移動できる範囲内に生活利便施設が整っているかを確認しましょう。

次世代への負の遺産にならないか

価値が低い物件を相続すると次世代が売却できず、維持費だけがかかる可能性があります。
マンションの維持費として固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金が毎月かかるため、売却しにくいマンションを相続させてしまうと次世代に毎月の負担をかけてしまうでしょう。
子供がいる場合は特に相続することも念頭におき、資産性を無視した物件探しは避けることが大切です。