【2030年問題とは】不動産市場への影響と資産価値を維持できる中古マンション選びのポイント

本編

2030年問題とは

2030年問題とは、少子高齢化の進行によって2030年前後に発生する可能性がある複合的な社会課題の総称です。

団塊の世代が後期高齢者になる時期が2030年前後と言われていますが、2025年現在、すでに2030年問題は進行しつつあります。

内閣府が公表した「令和7年版高齢社会白書」によると、2024年の10月時点で、日本の人口約1億2,380万人のうち、65歳以上が29.3%を占めていると公表されました。

(参考）内閣府｜令和7年版高齢社会白書

人口減少と高齢化が同時進行し、2010年をピークに日本の総人口は減少を始めており、
今後以下のような推移が予測されています。
●2030年には65歳以上の人口割合、つまり高齢化率が30%を超える
●2055年頃には総人口が1億人を下回る

労働人口の減少がもたらす影響

2030年問題により、特に労働人口の減少が懸念されます。
そして、労働人口の減少は経済活動の縮小化にもつながります。

経済力の低下が懸念されるにも関わらず、人材確保の競争率が高まるため人件費は上がり、企業の負担が大きくなってしまうでしょう。

これは、中古マンション市場にも大きな影響を与えると考えられます。

2030年問題が不動産市場に与える3つの影響

実際に、2030年問題が不動産市場にどんな影響を与えるのか解説します。
2030年問題が不動産市場に与える影響は、大きく次の3つです。

●空き家が急増する
●マンション価格の低下
●都市部と地方との価格差が拡大

空き家が急増する

2030年問題が進行すると、人口は徐々に減ります。
人口が減れば、賃貸物件だけではなく、売買物件も全体的に入居率が下がります。 国土交通省の「令和6年度住宅経済関連データ」では、空き家の数は以下のように推移しています。

●平成5年:447万戸
●平成20年:756万戸
●令和5年:900万戸

(参考）国土交通省｜令和6年度住宅経済関連データ

日本の総人口のピークであった2010年時点ですら、空き家の数は増加の一途を辿っています。
その上、2030年問題で人口が減少し続ければ、物件はそのまま残っているのに人口は減るわけですから、空き家の数は一気に増えていくでしょう。

マンション価格の低下

マンション価格は需要と供給のバランスから成り立っているため、空き家が多くなるほど供給数が増え、価格は下がりやすくなります。

そうなると売主は、少ない買い手に購入してもらうために、相場よりも価格を下げて売り出す傾向が強まります。

その価格を目安に新しく売りに出される物件も低い価格設定をしていくため、価格が低下していきます。

また、価格を下げれば売却できるマンションはいいのですが、あまりにも需要が低下すると、売却自体が困難な物件（いわゆる負動産）も出てしまうのです。

マンションを所有していると、管理費、修繕積立金や固定資産税、都市計画税などランニングコストがかかります。

住んでいなくてもランニングコストはかかりますので、売却が完了するまでは費用や税金を払い続けなければなりません。

全ての物件が負動産になるわけではありませんが、需要に大きく影響してくる立地が悪い物件や、すでに空き家が目立っている地域の物件には注意が必要です。

都市部と地方との価格差が拡大

都市部のマンションであれば一定の需要が見込めるため、大幅な価格低下は起こりにくいです。
しかし、人口が都市部に流出しやすい地方は、すでにその影響が出てきており、2030年問題によってこの需給のバランスが崩れ、価格がさらに低下してしまう可能性があります。

このように、引き続き一定の需要がある都市部と、需要が低下していく傾向にある地方では、価格の二極化が進んでいくと予測されます。

2025年9月現在、すでに以下のような三極化が始まっています。

●価格の高騰が続く東京都心部
●価格の上昇が止まり始めた首都圏3県の主要駅周辺
●価格が下がってきている郊外

首都圏の1都3県ですら、この三極化状態が始まっており、日本全体では、都市部と地方の価格差はさらに拡大していくでしょう。

2030年以降も価値が下がらない不動産とは?

人口減少・高齢化時代でも資産価値が下がりにくい物件の特徴について解説します。

資産価値を保ちやすい物件の特徴は、大きく分けて次の2つです。

●高齢者にも需要がある立地の物件
●海外からの需要が見込める立地の物件

高齢者にも需要がある立地の物件

高齢で物件を探すには、生活に負担がかかりにくい立地を選ぶ場合が多いです。
都市部の駅徒歩10分以内のマンションのように利便性が高い物件は、常に一定の需要が見込まれるため、大幅に価値が低下することはありません。
また、高齢になると、一戸建ての管理や部屋の中の階段の上り下りが負担で、買い替えてコンパクトなマンションに移りたいと考える方が多いです。

つまり、終の棲家としてマンションを選択される方が多く、以下のような特徴がある物件は、高齢化が進んでも需要があります。

●低層階マンションかつ建物全体がバリアフリー化している
●物件周辺に買い物・利便施設が充実している
●医療機関へのアクセスが良い
このような物件は、高齢者に暮らしやすい環境が整っているため、価値が下がりにくいです。

海外からの需要が見込める立地の物件

外国人居住者が多い地域は、日本人の人口が減少しても総人口に変動がない場合があります。

具体的には、以下のようなエリアです。
●大規模な工業団地と隣接している住宅地
●働き口が継続して発生してい都市部
●国際的な企業が集まるビジネスエリア周辺

これらのエリアは、一定した需要が今後もあるだろうと考えられる点から、不動産価値の低下がある程度抑えられます。
外国人居住者が多いエリアは、治安面での不安を感じる方もいますが、暮らしやすさと資産価値が保たれるかの天秤にかけ、慎重に判断することが重要です。

物件を検討する際は、実際に現地を訪れ雰囲気を確認したり、自治体の防犯対策などを調べておきましょう。

2030年から相続ラッシュ？マンション相続における3つのリスク

高齢化が進むことで、相続件数が増えることも予測できます。
ここでは、マンションを相続すると発生するリスクを解説します。主に、次の3つです。

●管理費や修繕積立金の支払い義務
●遅延損害金の請求リスク
●資産価値の下落

「まだ相続が発生していないから大丈夫」と思われる方もいますが、いざ相続をした時にトラブルに発展し、想定外の支払いで困らないように、事前に把握しておきましょう。

管理費や修繕積立金の支払い義務

マンションを相続した場合、所有権だけではなく、管理費や修繕積立金の支払い義務まで受け継がなければなりません。
管理費・積立金は、マンションに住んでいなくても、所有を続ける限り管理組合から請求されます。
請求を無視した場合、管理組合から訴訟を起こされたり、マンションを差し押さえられたり、競売にかけられる場合があります。
売れない物件を相続すると、理費や修繕積立金の支払いを続けるだけになってしまいます。

遅延損害金の請求リスク

親から相続したマンションで発生する管理費や修繕積立金を支払わずに滞納すると、滞納金だけではなく、遅延損害金も発生します。

遅延損害金の利率は、マンションの管理規約によって定められ、物件によって多少異なります。

規約がなければ民法の法定利率である年3%が適用されますが、管理規約では法定利率を超える利率を設定することもできます。

中には消費者契約法で定められた年14.6%を上限とする利率が設定されていることも多いです。

そのため、滞納額が増え、滞納期間が長くなると、その分の遅延損害金も増加します。
数年単位で滞納が続き支払いが高額になったマンションの管理費や修繕積立金を誰が払うのかを、親族間で話し合っておきましょう。

特に、リゾートマンションは、持っているか亡くなるまで分からなかったケースもあります。

資産価値の下落

相続により修繕費の滞納が発生して、適切に積み立てできない場合、計画通りに管理・修繕が行えず、建物の老朽化が加速します。

建物をメンテナンスできないと、以下のような問題が発生します。

●建物の寿命が短くなる
●外壁が補修されていない
●エントランスの管理が行き届いていない

管理費や修繕積立金が支払われずに、積み立ての滞りが増えてしまうと、建物全体の維持管理ができなくなります。これにより、資産価値が下がってしまう可能性も十分にあります。

不動産（特にマンション）を相続する際には、かかる費用が大きいため、リスクもあることを踏まえ、事前に対策を検討しておくことが非常に大切です。