【2025年最新】首都圏の中古マンション価格高騰が続く？今後のマンション価格推移を解説！

本編

【最新】首都圏中古マンションの価格推移は？2024年データで解説

まず、2024年10月〜12月の中古マンション市場について解説します。

都内の湾岸エリアなどの人気の立地では、ここ数年で価格が2〜3倍に上昇しているマンションもあります。

都内のタワーマンションの需要は

・都心生活での住まい
・投資目的

に分かれているのが実情です。

最新の首都圏中古マンション件数の傾向

（参考）東日本不動産流通機構｜首都圏の中古マンション件数・㎡単価

3ヶ月単位でまとめられているデータを見ることで、ここ数年の傾向を把握することが出来ます。
上の表で、2024年10〜12月において中古マンションの成約件数は前年同月比3.6%上昇し、新規登録者数は46,515件で4期連続で前年同期よりマイナスとなっています。

このことから、首都圏全体で新しく売りに出される中古マンションの件数が減っていることが分かります。

（参考）東日本不動産流通機構｜首都圏・中古マンション件数の推移

こちらのグラフで2023年と2024年のデータを比較すると、成約件数はほぼ横ばいで推移しているものの、中古マンションの在庫件数と新規登録件数が減少していることも分かります。

最新の首都圏中古マンション成約㎡単価の傾向

（参考）東日本不動産流通機構｜首都圏の中古マンション件数・㎡単価

成約㎡単価については、2020年の7月〜9月期より18期連続上昇しています。2024年10〜12月では、成約㎡単価は前年同月比で3.7%上昇し、1㎡単価は77.57万円です。

ただし、成約㎡単価の前年同期比が常に10%を超えていた2022年と比較すると上昇率は少しずつ落ち着いてきています。

最新の首都圏中古マンション成約価格の傾向

成約価格についても、2012年10月〜12月より12年間上がり続けています。

（参考）東日本不動産流通機構｜首都圏の中古マンション価格・専有面積

2021年10月〜12期の成約価格の平均は3,958万円でしたが、2024年同期の平均価格は4,900万円と、3年間で約1,000万円も価格が上昇しています。

最新の首都圏中古マンション築年数の傾向

（参考）東日本不動産流通機構｜首都圏の中古マンション築年数

2024年10月〜12年期の成約築年数の平均は約25年です。

前年同期比と比べて約1.48年のプラス
2021年の同期比と比べて約2年のプラス

となります。

新規登録物件の平均築年数を同時期で比較すると、

2021年から毎年約1年ずつ増加して、2024年10月〜12月には30. 21年になりました。

中古マンションは年数が経つにつれ古くなりますので、新規登録物件の築年数も増加することは自然な推移です。

成約築年数と新規登録築年数で約5年の差がある理由は、条件の良い築浅物件が売れていることが影響しています。

東京都の中古マンションの価格推移

2024年10〜12月において、東京23区内の成約件数は前年比で7.5％大幅下落になり、価格高騰が頭打ちに感じます。

しかし、直近1年間の推移を見ると、季節性や日経平均株価の暴落のなどの影響で、多少の上下はありますが前年同月比ではほぼ変わりません。

都内の需要が大きく変化していることはなく、

多摩地域では

●前月比12％の増加
●前年同月比で23.6%増加の336件

と大幅に増えています。

東京都の成約㎡単価の推移

東京都の各エリア別の成約㎡単価は前年同月比で

●東京都全体：＋6.7%
●東京23区内：＋9％
●多摩地域：＋6.6％

とすべて上昇しています。

東京の㎡単価の平均価格は、

●東京都全体：約105万円
●東京23区内：約117万円
●多摩地域：約54万円

東京23区内は約117万円に対し、多摩地域は約54万円と半額以下であることから、都心部の価格高騰が東京都の㎡単価の平均価格を押し上げていることが分かります。

しかし、気になる点として、23区内の単価は一定の上昇傾向にあるのに対し、多摩地域は直近3ヶ月で下落傾向です。

都心の物件は、投資目的で取引される物件の価格が特に高騰しており、23区内と郊外の価格差が大きく開いている状態が続いています。

埼玉県の中古マンションの価格推移

埼玉県で人気のあるエリアは、都内のマンションの高騰の余波で比較的に都内に通勤しやすい

●川口
●戸田
●浦和
●大宮
●和光

などの東京に隣接したエリアが需要が高く人気です。

埼玉県の中古マンションの成約件数の推移

（参考）東日本不動産流通機構｜首都圏地域別中古マンション成約件数

2024年12月の前年同月比で＋3.1％の上昇をしています。

直近3年間のデータで傾向を確認すると

2022年～2023年にかけて、前年同期比でマイナスが継続していましたが、2024年はほとんどの月で前年を上回る結果になっています。

埼玉県の中古マンションの㎡単価の推移

前年同月比で1.3%微増して、約45万円/㎡です。

直近3年間のデータで傾向を確認すると、継続して埼玉県の㎡単価は上昇しています。

2021年の10月〜12月は約37万円/㎡となり、3年間で㎡単価が約6万円も上がっています。

70㎡のマンションであれば、3年間で約400万円以上価格が上がりました。

郊外でも一定の価格上昇が起きていることが分かります。

千葉県の中古マンションの価格推移

千葉県では

東京都に隣接する

●市川市
●浦安市

都心への通勤に便利な

●船橋市
●千葉市

路線沿いでは

●JR総武線
●京葉線
●地下鉄東西線

の人気が高く、中古マンションの価格が高騰しています。

千葉県の中古マンションの成約件数の推移

（参考）東日本不動産流通機構｜首都圏地域別中古マンション成約件数

2024年12月の中古マンション成約件数は、前年同月と比べ、12.5%と大幅に上昇し、年間で前年同月比でプラスです。

千葉県の不動産取引は活発に動いていると推測できます。

千葉県の中古マンションの成約㎡単価の推移

（参考）東日本不動産流通機構｜首都圏地域別中古マンション㎡単価

成約㎡単価は前年同月比で約8.1％の上昇となり、㎡単価は約39万円です。

直近3年間や2020年の年間のデータを見ても、埼玉県と同様に2020年のコロナ禍移行から上昇傾向が続いています。

2021年10月〜12月期は約34万円で、直近の3年間で㎡単価が約5万円上昇しています。

神奈川県の中古マンションの価格推移

神奈川県二大都市である

●横浜
●川崎

路線沿いでは

●東急東横線
●東急田園都市線

のエリアにて不動産価格が高騰しています。

神奈川県の中古マンションの成約件数の推移

2024年12月の中古マンションの成約件数は前年同月と比べ、

●神奈川県全体：15.9%
●横浜・川崎：12.1%
●横浜・川崎以外：26.8%
の大幅上昇をしています。

横浜・川崎は一定の水準で成約件数し、他の市でも成約件数が伸びている印象です。

成約件数が伸びているエリア

●本厚木駅
●海老名駅
●大船駅
●藤沢駅

東京都内や横浜への通勤圏として発展しているエリア

●辻堂駅
●平塚駅

神奈川県は横浜・川崎エリア以外でも東京まで1時間で、横浜まで30分圏内の中古マンション需要が継続して高いです。

神奈川の中古マンションの成約㎡単価の推移

神奈川県の不動産の㎡単価は、

●神奈川県全体は1.1%の上昇率
●神奈川県全体の㎡単価は約58万円

●横浜・川崎エリアは3.8%の上昇率
●横浜・川崎エリアの㎡単価は約64万円

●神奈川県の郊外エリアで5.2%の下落
●神奈川県の郊外エリアの㎡単価は約43万円

のように神奈川県内でも、横浜・川崎と郊外で不動産価格の二極化が進みつつあります。

首都圏の中古マンションの今後の推移をプロが予想

東京23区の中古マンション価格は今後も高騰へ

東京23区の不動産価格は、今後も価格上昇が顕著に続くでしょう。

23区内の中古マンションが今後も価格上昇が続く理由は、国内の富裕層や投資家、海外からの高い需要が挙げられます。

円安の影響で海外投資家が日本の不動産を買いやすくなっており、今後も需要が下がることは考えにくいでしょう。

首都圏は再開発エリアの中古マンションが高騰

2025年以降首都圏では、多くの再開発が予定されています。

東京エリアでは

●高輪ゲートウェイ駅
●品川駅
●東京八重洲口
●新宿駅西口
神奈川県のエリアでは

●横浜駅
●網島駅

埼玉県のエリアでは

●大宮駅東口
●浦和駅西口

再開発が行われ、新しい商業施設や公共施設などが建設されると、街並みが変わり人口の流入などがありますので、再開発が予定されるエリアの価格も上がっていくと見込まれます。

都心や再開発エリアは、これまでの成約価格を上回る金額で、中古マンションが売れる可能性が高い物件が多くなると予測できます。

周辺相場より高値で売り出しても、需要が高い23区内であれば購入を検討する人もおり、1,000万円や2,000万円高くても、売れる場合もあります。

また、中古マンションの価格は、過去の成約事例をもとに価格を決定しますので、成約価格が上がれば、売主や再販業者は新たな中古マンションの価格を高値で販売します。

結果、都心は価格上昇が今度も続いていくと予測できます。

都心マンションの価格高騰で郊外エリア需要が高まる

都心の価格高騰に引っ張られ、周りのエリアも一緒に価格も上がるため、マイホームを買いたい方は高くて買えない状況になってしまう可能性があります。

マイホームを検討している層が、徐々に郊外へと流れる傾向にあるでしょう。

（参考）東日本不動産流通機構｜首都圏の中古マンション件数・㎡単価

首都圏の成約件数の推移を確認してみると、

2023年の10～12月の成約件数は9,128件
2024年の10月～12月の成約件数は9,457件

1年で329件増加しています。

首都圏全体で新築物件の供給が減少している影響し、中古マンション市場に需要が流れている傾向があります。

東京都区部の成約件数を確認すると、

2023年10月～12月が4,170件
2024年10月～12月が4,148件

となり、1年間で22件少なくなっていますが、大きな差はないので都心の需要は変わらないでしょう。

一方、東京都区部以外の地域の１年間での成約件数の増加数は

●東京多摩地区：95件
●埼玉県：47件
●千葉県：102件
●神奈川県：107件

23区外で1年間で351件成約件数が増加しています。

首都圏全体では1年間で350件増えた成約件数の内訳を見てみると、

都心はほぼ変わらず、郊外が増えています。

都心の中古マンションの価格高騰で、検討している層が郊外に流れてきています。

海外や高所得者層の都心需要は継続しているため、今後も中古マンション需要が増えた分、家を買いたい実需層が少しずつ周辺エリアへと流れていくのが一般的になるでしょう。

それに伴い、都内へのアクセスが良いエリアやブランド力のあるエリアに関しては、23区外でも需要が高まっていき、価格が徐々に上昇していくと予想します。

例を挙げると、横浜市や川崎市は神奈川県内でも街の発展が著しく人口が多い二大都市ですので、これらのエリアの中古マンションは今後も上昇傾向となることが予想されます。

そのほかにも、横浜ベイエリアや武蔵小杉などの周辺は神奈川県内で最も高値を推移するでしょう。

しかし、都心から流れてきた方が、検討するエリアではない郊外に関しては、コロナが落ち着いてリモートワークから出社への切り替えが増えています。

そういった事情もあり、郊外の需要が徐々に減少し需給のバランスで価格が、下がってくるエリアも出てきます。

今後の傾向として都心や人気エリアと郊外の価格差が拡大していくでしょう。

１年間の成約㎡単価の推移をデータで見ても

23区は1年間で約9万円の㎡単価が上がっているのに対し、

●埼玉県：0.57万円
●千葉県：2.98万円
●神奈川県：0.64万円

の上昇が見られ、1年間での上昇幅に大きな差があります。

また、首都圏全体で新規登録物件数が減少しており、今後はさらに希望条件に合う物件を見つけるのが、難しい状況になると予想されます。

高い物件や条件の悪い物件はあるが、予算にあった条件の物件がなかなか出てこないということです。

そのため、今後中古マンションの購入を検討しているのであれば、売主側の思惑に乗せられないためにも、買い手側の賢い判断が大事になっていきます。

マンション高騰の中で、相場より高めの価格の物件を購入した場合は、購入直後に相場の物件価格まで価値が下落してしまいます。

購入した直後に一気に資産価値が下落してしまうのです。

そのため、築年数や立地周辺の住環境などはもちろん、出されている価格が相場と比較して妥当かどうか、相場よりもなぜ高いのか、安いのかをしっかり担当営業に確認するようにしましょう。

明らかに、相場よりも高い価格とわかる場合は、価格交渉するなど判断が必要です。

普段から検討しているエリアの市況感を、必ずチェックしておくようにしましょう。