はじめに
「賃貸か持ち家、どちらが良い？」というトピックは永遠の論争です。
特に現在の日本はインフレ傾向にあり、「どっちがお得か」論争がいたるところで展開されていますが、住宅選びにおいて「どっちがお得」や「どっちが良い悪い」という一般論はありません。
それぞれ住宅に求めていること、優先条件が、異なるからです。
「自分はどんな暮らしがしたいか」を考えずに、一般的に言われる情報を、鵜呑みにしてしまい、住宅選びをしてしまうと、後から「もっと早く買っておけばよかった」、「賃貸のほうが身軽で良かった」など、自分の選択を大きく後悔してしまうかもしれません。
「賃貸か持ち家か」自分に最適な選択をするための情報を詳しく解説します。
本編
【身軽さが魅力】賃貸のメリットとは？引っ越しやすさ、居住コスト、税金面を解説
気軽に引っ越しができる
賃貸物件では、契約期間が２年に設定されることが多いです。
しかし、借りた人は契約期間途中で、解約して引っ越すことが可能です。
持ち家の場合は、空き家にしても住宅ローン返済が続くため、気軽に引っ越しができません。
自分の仕事やライフスタイルが変わったタイミングで、短期間で動けるのは、賃貸で暮らす大きなメリットです。
固定資産税の納税が不要
固定資産税は不動産を所有した時に、毎年度課税される税金です。
賃貸物件は不動産を所有するわけではないため、建物・土地ともに固定資産税は課されません。
持ち家の場合、固定資産税は新しく、面積が広いほど高くなり、毎年数十万ほどになることがあります。
住宅に対する固定費が高くならないのが、賃貸のメリットです。
修繕費の支払いが不要
分譲マンションの場合は、管理費・修繕積立金を毎月払い、一戸建ての場合は自己責任で修繕費用を積み立てることが必要です。
一方で、賃貸物件は大家の所有物なので、借主が建物を直す必要がありません。
木造の一戸建てに35年程度住むと、500万円程度修繕費がかかると言われており、賃貸ではこの金額を節約できるのは大きなメリットです。
しかし賃貸でも共益費がかかったり、修繕分が家賃に組み込まれている場合もあるため、完全にゼロという訳ではありません。
住宅ローン問題に困らない
賃貸物件の場合は、マンション購入と比べて初期費用が少なく、毎月の家賃の支払いができれば問題がないので、住宅ローンを利用する必要がありません。
物件購入で住宅ローンを利用した際は、滞納すると借金返済のために自宅を売却しなければならなくなります。競売になり、最終的に強制退去させられる恐れがあります。
また、金利上昇リスクが徐々に高まることも、住宅ローン問題のひとつとして顕著化しています。
今後、金利がどのように変化するのか不透明な状況で、金利の動きに左右されない賃貸物件なら、安心して暮らせることもメリットです。
【将来への不安？】賃貸のデメリットとは？資産にならない、家賃の高さなど
万が一の時に家賃支払いに困る
賃貸物件は居住者の状況に関係なく、家賃を払い続けなければいけません。
例えば、居住者が交通事故で働けなくなった、勤務先が倒産して無収入となったなどの理由があっても、家賃は毎月発生し住まいを失う恐れがあります。
一方で、持ち家の場合は、多くの方が住宅ローン借入時に団体信用生命保険に加入するため、
借入者が死亡した場合や、高度障害になった場合は、ローン残高がゼロになった上で、そのままその物件に住み続けることができます。
資産にならない
家賃は借りている家への対価として払う費用であり、所有権を取得するために払っているわけではありません。
また、借家契約を締結している関係上、何十年と借り続けても、所有権の取得は認められません。
そのため、家賃を払い続けていれば、現金が減り資産は減ります。
広い物件は家賃が高い
賃貸物件は住宅面積が増えると、家賃が一気に上昇する傾向があります。
賃貸物件は駅前など利便性の高い場所に建てられ、分譲に比べて居住面積が狭めに設定されていることが多いです。そのため面積が広い賃貸物件の供給量は少なく、家賃が高くなります。
【資産形成の第一歩】持ち家のメリットとは？資産性、団体信用生命保険による補償、暮らしやすさなど
住宅ローン完済後に資産として残る
住宅ローンで購入した不動産は、完済すれば完全な自分の資産という形で保有できます。
また、相続の際には、現金よりも不動産のほうが、相続税評価の面でも有利に働き、優秀な資産となりえます。
一般的に不動産の相続税評価額は、現金の7〜8割程度に設定されます。
現金と不動産の価値が同等であれば、不動産のほうが相続税を抑えられることになります。
団体信用生命保険への加入で万が一の支払いも安心
団体信用生命保険の加入で、万が一の時に残債がなくなる点も、持ち家のメリットです。
住宅ローン借入時に、団体信用生命保険に加入していると、万が一借入者が死亡、もしくは高度障害になった場合、ローン残高の支払いが免除されます。
また、疾病特約を保険に付けておけば、がんや脳卒中などになっても残高が半分やゼロになります。
万が一の時に住宅ローンを返済する必要がなくなるため、自宅を売却しなくても住み続けられることが大きなメリットです。
騒音トラブルになりにくい
賃貸物件は最低限の壁、クロスやフローリング、間仕切りで構成されているケースが多く、音が漏れやすい設計になっていることが多いです。
一方、分譲される物件は防音性の高いフローリングが張られ、隣との壁に距離を設けて、防音対策が実施されています。
そのため賃貸物件と比べると音が響きにくくなっており、特に隣との騒音トラブルが気になる人は、分譲マンションを選択するのがおすすめです。
リフォーム・リノベーションで好きなデザインや間取りにできる
持ち家の場合、建物や設備をリフォーム・リノベーションして、自分の好きなデザインや間取りに変更可能です。
一方で賃貸物件は、基本的にリフォーム・リノベーションが禁止されています。
賃貸物件の設備は、最低限の性能が備わっているものが多く、生活に不便を感じてもそのまま利用を続けなければいけません。間取りや設備も変更して、自分の好みの空間を作れるのは、マイホームの醍醐味です。
居住性を特に重視する方は、持ち家がおすすめです。
【覚悟が必要？】持ち家のデメリットとは？修繕費、住宅ローン返済、転居のしにくさなど
持ち家のデメリットは、以下の通りです。
●気軽に転居できない
●競売・任売でもローン残債が残る
●近所の影響を受ける
●修繕費用の支払い
●自然災害のリスクが高い
気軽に転居できない
住宅ローンを借りて持ち得家を購入した場合に、仕事の都合で引っ越して
空き家になった場合でも、住宅ローンを完済するまでは払い続けなければいけません。
そのような状態で賃貸物件に移ると、住宅ローンの返済と家賃の支払い、両方の支出が発生するので、気軽に転居するのは難しいです。
自宅のローン返済や利用方法をしっかり考慮した上で転居する必要があり、計画性がないと後々経済的に困窮してしまう可能性があります。
住宅ローン滞納によるリスク
住宅ローンを長期間滞納すると、金融機関は裁判所に対して、競売の手続きを申請します。
競売で落札されると、期日までに自宅から出て行く必要があります。
競売を避けるために、任意売却の手続きを取る人もいますが、自宅から出ていかなければいけないことには変わりありません。
更に、競売で落札された価格（もしくは任意売却で売れた金額）よりも、住宅ローン残債が多い場合は、残債から売却金額を差し引いた金額を、分割して返済する場合が多いです。
自宅を手放した上に、ローン返済が続くリスクは大きなデメリットです。
近所の影響を受ける
購入した物件が希望の条件を満たしていても、近所にトラブルメーカーが住んでいると、日々の生活がストレスが溜まるものです。
近隣住民に関する情報は、物件購入前の調査でもわかりにくいのが現状です。
購入後にトラブルメーカーが住んでいると判明しても、持ち家の場合は気軽に転居ができないので、我慢しつつ生活し続ける必要があります。
賃貸では不要な修繕費の支払い
建物は年数が経過すると、劣化するため、修繕しながら品質を維持する必要があります。
▮マンション（持ち家）の場合
管理費と修繕積立金が毎月徴収されます。
近年、管理費や修繕積立金は値上がり傾向にあります。築年数が経過するにつれて、修繕する箇所が増え、物価高の影響も受けて、今後も定期的に引き上げられると予想されます。
▮一戸建て（持ち家）の場合
自己責任で費用を貯めて、修繕を実施していく必要があります。
一戸建ての修繕費用は、築30年間で一般的に400万〜800万円ほどかかります。
高額な修繕費用を自分で積み立てて貯められる人は少なく、実際に直す必要が発生した時に、お金がないという事態になる場合も多いです。
そのため、月1〜2万円程度を修繕費用として、積み立てておけると安心です。
自然災害による資産価値低下や出費リスク
持ち家は資産になりますが、自然災害の発生により損害を受けて、価値が減るケースがあります。
例えば、大規模な浸水被害を受けてしまうと、災害発生後に売却しようと思っても買い手が少なくなり、価格が落ちてしまうことがあります。
また、火災保険をかけて賠償を受けるにしても、建物の壊れ具合によっては保険金よりも損害のほうが大きくなるケースもあり、実質的な価格も下がり保険金では賄えない事態も考えられます。
【賃貸と持ち家どちらがお得？】世帯別の支払い総額シミュレーション
賃貸に住み続けた場合と物件を購入した時の支払額を、具体的な数値を使って詳しくシミュレーションをします。
実際はそれぞれの属性や検討しているエリア、その時の市況感によっても数字は変わるため、あくまで一例として、参考にしてください。
【35歳ファミリー世帯】25年間の居住コスト比較
【購入者条件】
●年齢35歳
●夫婦2人子ども1人
●年収800万円
●25年後に売却して買い替え予定
【住宅ローンの条件】
●変動金利0.5%（15年後に0.8%に上昇）
●返済期間は35年
●月々の返済額は約18万円
【物件を購入した場合】
●物件価格：6000万円
●頭金：なし
●諸費用：420万円(物件価格×7%)
●住宅ローン返済額：5000万円 ※月額166,653円
●管理費・修繕積立金：600万円 ※月額20,000円
●固定資産税：500万円
購入の総支払額：6700万円
【賃貸に25年住んだ場合】
●賃料：18万円
●家賃総支払額：5,400万円
●更新料：216万円
●初期費用：363万円
賃貸の総支払額：5,652万円
※実際には途中で賃料が上下する可能性もありますが、一定で計算しました。
●購入の総支払額：6,700万円
●賃貸の総支払額：5,652万円
●差額：1,048万円
よって、購入のほうが賃貸よりも総支払額が、1,048万円多くなっています。
返済する金額だけを単純に比較すると、賃貸の方が安くなります。
しかし今回は、25年後に物件を売却する場合のシミュレーションも行います。
売却時の価格は、購入価格の90%と110％の2パターンとします。
【25年後に購入価格の90%で売却した場合】
●購入総支払額：6,700万
●住宅ローン残債：1,850万円
●売却価格：5,400万
●売却諸費用：216万円
●手元資金（売却価格ー残債ー売却諸費用）：3,334万円
総支払額：3,366万円
購入時の90%の物件価格で売却できた場合は、25年間賃貸に住み続けた時と比較すると、購入した方が、2,286万円プラスになります。
【25年後に購入価格の110%で売却した場合】
●購入総支払額：6,700万
●住宅ローン残債：1,850万円
●売却価格：6,600万
●売却諸費用：264万円
●手元資金（売却価格ー残債ー売却諸費用）：4,486万円
総支払額：2,214万円
購入時の110%の物件価格で売却できた場合は、25年間賃貸に住み続けた時と比較すると、購入した方が、3,438万円プラスになります。
持ち家の価値が下がる確立を検討しよう
「賃貸と購入、どちらがお得か」を考える際には、持ち家の価値がどれくらい下がると、売却しても賃貸に住み続けた場合と総支払額が変わらなくなるか、という視点で検討することが大切です。
今回のシミュレーションでは、25年後に物件価格が1割下がる計算をしましたが、1割下がったとしても2,200万円ほど、購入の方がプラスになります。
物件価格が5割下がると、賃貸と購入の総支払額が同程度になりますが、25年後にそこまで物件価格が下落する確率がどのくらいあるのかが、判断するポイントになります。
中古マンションの場合、築年数の経過に伴って物件の価値も下がりますが、どこかで下げ止まるタイミングがあります。
下落幅は、エリアや物件の条件により変わるため、最終的には個別での判断になりますが、長く住むほど賃貸と購入の総支払額が同じくらいになるところまで、価格が下がる確率は減ります。
【50歳夫婦２人世帯】30年間の居住コスト比較
続いて、子どもが独立して終の棲家を検討している50歳夫婦の2人世帯のシミュレーションです。
【購入者条件】
●50歳
●夫婦2人子どもは独立
●年収800万円
●永住予定
【住宅ローンの条件】
●変動金利0.5%（15年後に0.8%に上昇）
●返済期間は30年
●月々の返済額は約12万円
【物件を購入した場合】
●物件価格：3,500万円
●頭金：なし
●諸費用：245万円(物件価格×7%)
●住宅ローン返済額：3,498万円 ※月額97,215円
●管理費・修繕積立金：720万円 ※月額20,000円
●固定資産税：600万円
購入の総支払額：4,818万円
【賃貸に30年住んだ場合】
●賃料：12万円
●家賃総支払額：4,320万円
●更新料：168万円
●初期費用：24万円
賃貸の総支払額：4,512万円
総支払額は購入した時の方が、306万円高くなっています。
こちらも返済額を単純に比較すると購入の方が多く支払っていますが、今回は終の棲家として住み続けて、最終的に30年後に売却するケースです。
売却時の価格設定は、購入した物件の90%と110％で売れた場合の2パターンとします。
【30年後に購入価格の90%で売却した場合】
●購入総支払額：4,818万円
●住宅ローン残債：0万円
●売却価格：3,150万
●売却諸費用：130万円
●手元資金（売却価格ー残債ー売却諸費用）：3,020万円
総支払額：1,798万円
購入時の90%の物件価格で売却できた場合は、30年間賃貸に住み続けた時と比較すると購入した方が、2,714万円プラスになります。
【30年後に購入価格の110%で売却した場合】
●購入総支払額：4,818万円
●住宅ローン残債：0万円
●売却価格：3,850万
●売却諸費用：160万円
●手元資金（売却価格ー残債ー売却諸費用）：3,690万円
総支払額：1,288万円
購入時の110%の物件価格で売却できた場合は、30年間賃貸に住み続けた時と比較すると、購入した方が3,384万円プラスになります。
今回は終の棲家として購入した住宅ですので、完済することを前提に計算しました。
そのため、純粋に売却費用分が手元に残る形になります。
手元資金分も踏まえて計算した時に、賃貸と購入で総支払額が同じぐらいになる価格まで、物件価格が下がる確率がどのくらいかという視点で、信頼できる不動産業者と一緒に市況感や物件の状態を判断していく必要があります。
さらに老後の住まいとなると、賃貸の場合は、年を重ねるにつれて借りられなくなるというリスクも考慮した上で検討をすすめていきましょう。
【30歳単身世帯】5年間の居住コスト比較
資産形成を目的に購入を検討している、単身世帯のシュミレーションです。
【購入者条件】
●30歳
●単身
●年収600万円
●5年後に売却し買い替え予定
【住宅ローンの条件】
●変動金利0.5%（15年後に0.8%に上昇）
●返済期間は35年
●月々の返済額は約12万円
【物件を購入した場合】
●物件価格：3,500万円
●頭金：なし
●諸費用：245万円(物件価格×7%)
●住宅ローン返済額：583万円 ※月額97,215円
●管理費・修繕積立金：120万円 ※月額20,000円
●固定資産税：100万円
総支払額：803万円
【賃貸に5年住んだ場合】
●賃料：12万円
●家賃総支払額：720万円
●更新料：24万円
●初期費用：24万円
賃貸の総支払額：768万円
総支払額の差は35万円で、購入した方が多くなります。
返済額を単純に比較すると、購入の方が多く支払っていますが、資産形成を目的として5年後に売却する際のシミュレーションもしてみましょう。
【5年後に90%で売却した場合】
●購入総支払額：803万円
●住宅ローン残債：3,250万円
●売却価格：3,150万
●売却諸費用：130万円
●手元資金（売却価格ー残債ー売却諸費用）：-230万円
※残債割れ
総支払額：1,033万円
購入時の90%の物件価格で売却できた場合は、完済するために100万円手出しが必要となるため、残債割れしている状況です。
ここに売却初期費用も含めると、230万円追加で売却時に払う必要があります。
そのため、5年間賃貸に住み続けた時と比較すると、購入した方が265万円マイナスになります。
【5年後に110%で売却した場合】
●購入総支払額：3,250万円
●住宅ローン残債：3,250万円
●売却価格：3,850万
●売却諸費用：160万円
●手元資金（売却価格ー残債ー売却諸費用）：440万円
総支払額：398万円
購入時の110%の物件価格で売却できた場合は、5年間、賃貸に住み続けた時と比較すると購入した方が、370万円プラスになります。
資産形成を目的に、短期間の5年で売却した場合は、売却価格によっては総支払額が持ち家のほうが、マイナスになることがわかりました。
短期間の売却で数年の間に物件価格も、1割ほど下がってしまう条件で買ってしまうと、資産形成どころかマイナスになってしまうので、賃貸で住み続けたほうが総資産で考えたときにプラスになります。
そのため、このようなケースでは、賃貸と購入の損益分岐点がどこにくるのかを自分が検討しているエリアや物件の条件に合わせ、信頼できる不動産業者と一緒に算出していくことが大切です。
ちなみに、今回の条件で10年間住み続け、売却価格が購入時の90%になった場合は、10年間賃貸に住み続けたときと比較して240万円プラスになります。
居住期間と、売却価格により、賃貸と購入のどちらの方が、総支払額が多くなるかが変わります。
そのため、資産形成のポートフォリオの一つとして、不動産投資を考えている方は、短期間での売却価格の下落幅が小さくなりがちな、人気エリアや立地の管理状態が良い、好条件の物件を選ぶことが非常に重要になります。
【後悔しない中古マンション選び】「賃貸か持ち家か？」はライフスタイルや重視する条件で異なる
物件選びで後悔しないためには、自分が住まいに求めること、優先順位を把握することが重要です。
そのため、まずは住まいに対する自分の考えやそれに合う条件を、整理しましょう。
不動産に価値の上昇を期待している場合
例えば、マンションに住むことを希望しており、不動産に価値上昇を期待している方なら以下の条件を満たすものを購入すべきです。
●駅までの距離が近い：駅からの近さは生活の充実度に関係するので、買い手が多くなり資産価値が高まります。
●マンションの規模が大きい：マンションの規模が大きいほど、管理費・修繕積立金が問題なく貯まりやすく、計画的に修繕が行われる確率が高いです。そのため、物件の価値が保ちやすくなります。
●住居の階数が高い：高層階のマンションほど、眺望や日当たりの良さを手に入れられるため、環境の良い場所で暮らすことができ、また、そのような物件は需要が高く、資産価値の向上も期待できます。
資産性よりも居住性を重視する場合
自分たちにとって、住み心地のよい条件の優先順位を、整理しておきましょう。
こだわりが詰まった家にしたいという理想があるなら、中古マンションを購入しリノベーションをしたり、注文住宅で戸建てを建てることも検討すべきです。
アクセスが良い駅近の物件に住みたい場合は、物件の選択肢の多さを優先して賃貸で探す選択肢もあります。
このように、人それぞれの考え方の違いによって、賃貸が良いか、物件購入が良いかは変わってきます。
まとめ
「賃貸か？持ち家か？」は自身のライフスタイルや将来設計により異なる
「賃貸か持ち家か」は永遠のテーマですが、どちらが得かは個人の価値観やライフスタイルによります。
賃貸は転居の身軽さ、固定資産税・修繕費不要、ローン負担がない点がメリットです。
デメリットとして、家賃を払い続けても資産にならないこと、広い物件は高額になりがち、という点が挙げられます。
持ち家は、住宅ローン完済後に資産となる点や、団体信用生命保険による保障、防音性や間取りの自由度が高い点が魅力です。
しかし、転居のしにくさ、ローン滞納リスク、修繕費負担、自然災害リスクなどがデメリットです。
最終的には、自身のライフスタイルや将来設計に基づいた選択が必要不可欠ということになります。
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