はじめに
中古マンションを選ぶ際、多くの方が
「眺望の良さ」「日当たり」「立地」「築年数」など、
目に見える条件を重視しがちです。
実は“見落とされがち”なポイントのひとつに、「総戸数」があります。
総戸数の違いは、マンションの暮らしやすさだけでなく、
管理費・修繕積立金といったランニングコスト、
そして資産価値の安定性にも深く関わっています。
本記事では、現役不動産会社の社長がプロの視点から、
「総戸数の重要性」と「後悔しない中古マンション選びのポイント」について解説します。
本編
中古マンションの総戸数が重要な理由｜購入前に知っておきたい2つの視点
マンション購入を検討する際、
多くの方が見落としがちなのが「総戸数」です。
実はこの総戸数こそが、マンション管理の安定性や建物の寿命、
そして月々のランニングコストに深く関係しています。
ここでは総戸数がなぜ重要なのか、解説します。
▮管理の安定性に直結する「総戸数」
マンションでは、共用部分の維持管理や清掃、
設備の点検などを管理会社へ委託するのが一般的です。
これらの業務にかかる費用は、住民から毎月徴収する「管理費」によってまかなわれます。
この管理費は、戸数が多ければ多いほど多額の資金を安定して集めやすくなり、
その分、マンション全体の管理レベルが安定する傾向にあります。
逆に総戸数が少ないと、限られた住民の負担で運営せざるを得ないため、
質の高い管理が難しくなるケースもあります。
▮建物の寿命を左右する「修繕積立金」の負担が少ない
建物は年数が経つにつれて、
外壁塗装の劣化や雨漏りなど、さまざまな不具合が発生します。
放置するとコンクリートに雨水が侵入し、内部の鉄筋を腐食させてしまい、
建物の強度を著しく損なう恐れがあります。
このような老朽化に対応するには、「大規模修繕工事」が必要です。
そしてその資金となるのが「修繕積立金」です。
大規模修繕には数千万円〜億単位の費用がかかる場合もあり、
総戸数が少ないマンションでは、
1世帯あたりの負担額が高くなる傾向があります。
すると、支払いの滞納が発生しやすくなり、
修繕工事の計画そのものが遅れたり、質が下がってしまうリスクが生じます。
一方、総戸数が多いマンションでは、
修繕費用を多くの世帯で分担できるため、
1世帯あたりの負担額が軽減され、
資金が計画通りに貯まりやすくなります。
これにより、適切なタイミングで修繕工事を実施でき、
建物の寿命を延ばすことにもつながります。
▮「総戸数の多いマンション」の注目度が増している
近年、マンションの管理費や修繕積立金の値上がりが各メディアで取り上げられ、
マンション購入希望者の間でも「総戸数の重要性」が注目されています。
実際、2017年から2023年までの6年間で
管理費・修繕積立金（マンション維持費）は
合計で+11.9％も上昇しており、マンションの維持費は確実に上昇し続けているのが実情です。
（参考）2023年度の月額平均額
・管理費：12,831円
・修繕積立金：11,907円
そんな中で、一世帯あたりの負担が軽減されやすい
「総戸数の多いマンション」は、今後さらに選ばれる傾向にあるといえるでしょう。
小規模マンションと大規模マンションの違い｜戸数別で見る特徴と選び方のポイント
ここでは、50戸未満の小規模マンションと、
100戸以上の大規模マンションの違いを、それぞれの特徴と共に解説します。
▮小規模マンションの特徴とメリット
小規模マンションの一番の特徴は、比較的安価に購入できる点です。
共用部分の設備や装飾が最低限に抑えられているため、
建築コストを抑えやすく、その分販売価格にも反映されています。
また、住戸数が少ないことから、住民同士の意思決定がしやすく、
管理組合の運営もスムーズに進みやすい傾向があります。
建て替えや修繕など、合意形成が必要な場面でも、
迅速に方向性を決定できる点は、小規模ならではの強みです。
▮小規模マンションのデメリット
一方で、小規模マンションはランニングコストの面で注意が必要です。
管理費や修繕積立金は、原則として部屋の広さに応じて設定されますが、
全体の戸数が少ない分、1戸あたりの負担額が大きくなりやすいです。
さらに、小規模マンションは敷地面積が限られていることが多く、
将来的に周囲に高層の建物が建設されると、眺望や採光が損なわれる恐れがあります。
これによって、居住環境が悪化するだけでなく、
売却時の資産価値にも影響を与える可能性があります。
▮大規模マンションの特徴とメリット
100戸以上の大規模マンションは、
スケールメリットを活かしたグレードの高さが魅力です。
広大な敷地を活用して、公園やラウンジなどの共用施設が充実している物件も多く、
中には高級ホテルのようなロビーやコンシェルジュサービスを備えたマンションもあります。
管理費が高額に感じられることもありますが、
戸数が多ければ多いほど負担を分散できるため、
1世帯あたりの管理費は比較的抑えられます。
▮大規模マンションのデメリット
大規模マンションは敷地が広いため、
部屋の玄関からマンションの出入口、
そして駅までの距離が想像以上に長くなることがあります。
たとえば「駅徒歩5分」と表記されていても、
それは敷地の端から駅までの距離であり、
実際には部屋を出てから10分近くかかることも珍しくありません。
また、住民の数が多いほど価値観や生活スタイルも多様化します。
結果として管理組合の方針を決める際に意見が分かれやすく、
管理運営が複雑になる可能性も考えられます。
▮おすすめは大規模マンション
ランニングコストや将来的な資産価値を重視するなら、
大規模マンションのほうが安心といえるでしょう。
特に、今後は管理費や修繕積立金の値上げが続くと予想されており、
戸数が多いマンションであればあるほど、1世帯あたりの負担を軽減しやすくなります。
このような理由から、少なくとも100戸以上の大規模マンションがおすすめです。
ただし、単身者や夫婦二人暮らしのように
広さや設備よりも利便性を優先したい方にとっては、
小規模マンションの方が合っている場合もあります。
その場合は、購入前に修繕積立金の現状や
長期修繕計画の内容をしっかり確認し、
将来的な負担にも目を向けたうえで選ぶようにしましょう。
まとめ
総戸数の多い「大規模マンション」は比較的安心して長く暮らせる
マンション購入時には、階数や立地、築年数といった条件だけではなく
総戸数の違いによって管理費や修繕積立金の負担、
将来的な資産価値まで大きく変わるという点は、押さえておくべきです。
近年は、建築資材の高騰や国のガイドライン改定などの影響で、
管理費や修繕積立金が上がる傾向にあります。
こうした背景をふまえると、総戸数の多い大規模マンションは、
安心して長く暮らすための選択肢として非常に有利だと言えるでしょう。
とはいえ、ライフスタイルや住まいに求める条件は人それぞれです。
大切なのは、目先の条件だけでなく、
将来のランニングコストや資産価値まで見通したうえで、自分に合った物件を選ぶことです。
もし「自分にとってどんな物件が合っているのかわからない」
「購入を検討しているマンションの管理状況が気になる」といったお悩みがあれば、
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