失敗しない住宅ローン選び｜金利の仕組み、ネット銀行とメガバンクの金利状況や団信の種類も解説

本編

住宅ローン金利の仕組み

住宅ローン金利の仕組みや金利の上がり方と併せて、
最新の金利状況について解説します。

▮金利の上がり方

まずは金利の上がり方です。
実は固定金利と変動金利では金利を決める参考としている指標が異なります。

そのため、固定金利と変動金利は
一緒に上がったり下がったりする訳ではありません。
以下でそれぞれを解説します。

固定金利の指標

固定金利が参考としている指標は、10年国債の利回りです。

国債とは、国が資金を得るために発行する債券のことで、
購入者は投資額に応じた利子を受け取る仕組みです。

この国債の変動10年の金利が10年国債の利回りです。

国債の利回りは、米国債の金利に強く影響を受けます。
米国債の金利が高くなり、日本国債との金利差が広がると、
投資家は米国債を積極的に買うため、
日本の国債を機関投資家に購入してもらえないと、
資金調達ができなくなります。

日本の利回りも上げて投資して、購入してもらう必要があります。

この米国債の金利は、
2020年7月前後に1％を切ったところで上昇傾向となり、
2024年7月現在で4%を超える数値です。

ちょうど日本の金融機関が固定金利を上げ始めた時期と重なっており、
10年国債が米国債の利回りに関連していることがわかります。

変動金利の指標

変動金利が参考としている指標は短期プライムレートです。

短期プライムレートは、
金融機関が有料企業向けの短期貸し出しに適用するときの最優遇金利です。

BtoBの取引の時に適用される金利のようなもので、
短期プライムレートは日銀の政策金利と連動しています。

つまり、世界市場や他国の国債の値付けにあまり関係なく、
日銀が政策金利を低く設定し続ける限り、
短期プライムレートの上昇は起きにくいと言えます。

しかし、日銀は2024年7月の金融政策決定会合で
政策金利を0.25%に引き上げると決定しましました。
そのため2009年1月から短期プライムレートは長らく変動しませんでしたが、
約15年ぶりの2024年9月に引き上げられ、
2024年10月以降の変動金利を引き上げる金融機関が少しずつ出てきました。

最近の金利状況｜ネット銀行とメガバンクの住宅ローン変動金利について

▮ネット銀行とメガバンクの金利が逆転した2024年10月

2024年10月に入り、
主要銀行が続々と住宅ローンの変動金利を0.15%引き上げました。

代表例として三井住友銀行の変動金利は
9月は0.475%でしたが、10月には0.625％に上昇しました。

他の銀行でも同様に、変動金利を引き上げる動きが見られました。
そんな中、金利を据え置きした銀行もあります。
例えば、三菱UFJ銀行と三菱UFJ信託銀行、
みずほ銀行やソニー銀行は9月と10月の変動金利は同じ値となっています。

このような動きにより、一部のメガバンクの金利が、
これまで住宅ローンの低金利を牽引してきた
ネット銀行を下回るという現象が起きました。

長らく変動金利最安を誇っていたauじぶん銀行は、
9月までは0.329%とかなり低い変動金利でしたが、
10月からは他の銀行と同じようにプラス0.15%されており、
0.479%に引き上げられました。

一方で三菱UFJ銀行は据え置きになったため、
10月も9月と同じ0.345%で提供しており、
最安クラスの変動金利となりました

また、ネット銀行ではメジャーな住信SBIネット銀行は
0.298%から0.448円に引き上げられ、
SBI新生銀行は0.29%から0.42%への引上げていることから、
三菱UFJ銀行の変動金利の安さが10月に際立ったという状況になりました。

ネット銀行は店舗を持たず、
家賃や人件費などの固定費を大幅にカットできるため、
その分を低金利で反映させてきました。

そのため、一般的にはネット銀行の金利の方が低い
というイメージが付いていたのですが、
10月にネット銀行の金利がメガバンクを超える状況になり、
不動産業界でも話題に話題になりました。

実際に現場でも10月に入ってからネット銀行の金利が上がり、
新規借り入れの相談数が減ったという声もあります。

▮金利の変動が不安定な状況

11月に入り、三菱UFJ銀行が主要銀行の中で最も低いという状況は変わらず、
三菱UFJ銀行は11月も10月の金利が据え置かれたままの0.3345%でした。

他に11月に動きがあった金融機関は
－ソニー銀行が0.05引き上げて0.597％から0.647％
－SBI新生銀行が0.01%引き上げて0.420％から0.430％
－楽天銀行が0.01%引き上げて0.834%から0.844%
－りそな銀行と埼玉りそな銀行が0.1%引き下げて0.490%から0.390%

それでも一番低いメガバンクは、三菱UFJ銀行の状況は変わりません。

ここ数年はずっと低金利状態が続き、
基本的に毎月金利は据え置かれ金利が変化しても引き下げる方向に動いていました。

それが直近では、1ヶ月単位で金利が上がったり下がったりと
動きが激しい状況になり、これまでの傾向とは大きく異なります。

今後の変動金利の推移予測

前章で解説した通り、これからの変動金利がどう推移していくのか、
非常に不安定でなかなか先が読みにくい状況となっています。

月末に翌月の金利が決定される仕組みのため、
現在金利が低い銀行でも実際にローンを借りる時にはどうなっているか分かりません。

そのため「ここの住宅ローンが一番金利が低いのでおすすめです。」
と誰も断言ができない状況です。
この不安定な状況は、半年〜1年くらいは続くと考えています。

最近の固定金利の動き

直近の固定金利の動きについても触れておきます。

▮10年固定金利

10年固定金利に関して、2024年11月に入り、
多くの銀行が0.01～0.11%ほど金利を引き上げました。

10年固定金利は10年国債金利をベースにしている銀行が多いため、
今後の日銀の利上げ期待と欧米の利下げによる細かい上下動を繰り返しながら反映していく形になります。

2025年はプラス0.5%程度の上昇することもあり得ると予測しています。

▮35年固定金利(全期間固定金利)

35年固定金利(全期間固定金利)に関しても、
多くの金融機関で0.1%程度引き上げています。

一部の金融機関では据え置きの状況となっています。
35年固定金利は超長期金利の影響を受けており、
超長期金利は2年ほど前から上昇トレンドに入ったと考えられていましたが、
現在は約2%程度で頭打ちのため、今後は緩やかに上昇していく可能性が高いと予想しています。

ここまで、最新の金利状況について解説しました。
特に変動金利は、2024年10月以降の動きが非常に不安定で、
この傾向がしばらく続くと考えられています。

2025年の住宅ローン選びは今まで以上にしっかりと情報収集し、
選択しないと損してしまう可能性があります。
不安定な中でも、住宅ローン選びに失敗しないために重要なポイントを下記で解説します。

住宅ローン選びのポイント5選

ここからは2025年住宅選びのポイントを解説します。

・金利タイプを確認
・自分の適用金利で比較
・団体信用生命保険の内容を比較
・付帯商品・手数料・諸費用を比較
・信頼できる担当者に相談する

▮金利タイプを確認

住宅選びのポイントの1つ目は金利タイプを確認することです。

住宅ローンの金利タイプは主に変動金利と固定金利です。
金利には異なった特徴があり、金利上昇の仕組みも違うため、
どの金利タイプを選べばいいのか判断基準も異なります。

変動金利

変動金利は、長いスパンで見ると未だ低金利ではありますが、
2024年10月以降の各金融機関の金利引き上げ状況を踏まえると、
今後の金利情勢を注視する必要があります。

今月の金利で月々の返済額を計算して問題ないと考えていても、
翌月になり0.1%上がってしまい
当初立てた資金計画とずれて返済が負担になってしまわないか、
不安になる可能性もあります。

金利が不安定な中、住宅ローンを借りるのが不安な方は、
各金融機関によって設けられている「5年ルール」を活用するのがおすすめです。
「５年ルール」とは、金利上昇しても最初の５年間は返済額が変わらないという仕組みです。

ただし、返済額の内訳は変わっており、
金利上昇に伴い、利子が増えて元本の返済が減ることになります。

金利が急に上昇すると返済するが元本が極端に減ってしまい、
最終的に返済期間が伸びることがあるため、注意が必要です。

固定金利

固定金利は金利を固定する期間が長くなるほど、
金利が上がるものの、長期間にわたり金利を固定すれば、
返済額の上昇リスクが抑えられます。

固定期間が終了した時に、変動金利が適用されるため、
総返済額を借り入れ時に確定させ資金計画を明確にしておきたい方は
始めから最後までの全期間固定金利で35年間固定にすると安心です。

このように変動金利と固定金利の違いがあるため、
返済できる余裕がどの程度あるのか、
ライフスタイルの変化により、支出がどの程度見込めるのか総合的に判断することが大事です。

▮自分の適用金利を比較する

2つ目のポイントは自分の適用金利を比較することです。
適用金利とは基準金利から優遇金利を差し引いた実際に借りる時の金利です。
つまり、実際に返済するときに直接影響する金利が「適用金利」です。

優遇後の金利（適用金利）は、
借りる方の属性や購入する物件によって変わります。

属性に関しては
・年収
・勤務先
・勤続年数
・年齢

物件に関しては
・耐震基準
・専有面積
・総戸数管理体制

のような項目で判断され、
最終的に優遇金利を何％にするのか審査によって決められます。

例えば、A銀行は築年数の制限はないが、B銀行は旧耐震はNG、
勤続年数が3ヶ月以上でOKの銀行もあれば1年以上でないと厳しい銀行もあります。
その場合は適用金利を上げるなど、対応も金融機関によりバラバラです。

そのため同じ人物、同じ物件、同じ属性であっても
A銀行では適用承認が0.475%、B銀行では0.5%のように、
どの銀行で借りるかにより金利も変わります。

適用金利が低い方が総返済額が少なくなりますので、
審査が通った金融機関の中でも金利が低いところから借入れをしましょう。

このように優遇金利を決める基準は、各金融機関によって異なるため、
ホームページで公表されている金利状況だけではなく、
様々な個別要素を踏まえた上で、自分自身の適用金利は何%なのかを比較することが非常に重要です。

▮団体信用生命保険の内容を比較

団体信用生命保険の内容を比較することも、住宅ローン選びで重要な項目です。

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険は、住宅ローンの利用者が死亡したり
高度障害の状態になった場合に備える保険です。

死亡した場合や、高度障害になった場合に団体信用生命保険が適用され、
住宅ローンの残高が保険で賄わなれ、残高がゼロになります。

ただし、誰でも団体信用生命保険に加入できるわけではなく、
健康状態が悪いため審査に落ちることもあります。

基本的には住宅ローンを借りるためには、
団体信用生命保険の加入が条件となるため、
保険の審査に落ちると年収が高くても借入はできません。

フラット35のように団体信用生命保険の加入がマストではない住宅ローンの機関もありますが、これは例外的なもので基本的には団信に入れないとローンを組めません。

団信の特約の付与を検討

団体信用生命保険には、
死亡・高度障害だけではなくガン特約や三大疾病特約などが付与できます。

※各金融機関によって利用できるものが異なり、
特約を付与する場合には金利が上昇する場合があるため、
事前の確認が必要です。

具体的には、ガン・急性心筋梗塞・脳卒中を患った場合に
保険金が支払われる三大疾患特約付きの団体信用生命保険や、
ガンの診断確定時に住宅ローン残高が保証されるガン団信があります。

このような特約を付与すると保証内容は充実しますが、
毎月の支払い額が増える可能性もあるため、
現在加入中の保険の内容と団信の内容を確認することが大切です。

▮付帯商品・手数料・諸費用を比較

住宅ローン選び4つ目のポイントは、
付帯商品や手数料、諸費用を比較することです。

付帯特典について

各金融機関は、住宅ローンの利用者に対して様々な付帯サービスを行っています。

例えば、SBI新生銀行では、
住宅ローンを借入で10年間毎月Tポイントが1000ポイント、
合計で12万ポイントがもらえます。

また、イオン銀行の住宅ローン借入で、
イオングループの買い物が毎日5%オフといった特典もあります。

住宅ローンが金融機関にとって主力商品であるため、
お客様を増やそうと様々な付帯商品を展開している背景があり、
他の銀行も負けないように、銀行によっては数十万円もお得になる特典を出しています。

金融機関同士の競争を上手く利用し、
自分たちにとって最適な付帯特典の内容を比較することは非常に大切です。

手数料と諸費用について

住宅ローンを借りる際は、手数料や税金など諸費用がかかります。

諸費用のうち、税金以外は金融機関が自由に設定できるため、
借入先によって費用の金額が異なる場合があります。

例えば、ローンを借りている時の事務手数料の場合は、
一律3万円と設定している金融機関もあれば、
最大で借入金額の3%と設定している金融機関もあります。

他にも、三大疾病特約を付与する場合に、
金利が上がる金融機関もあれば、
三大疾病特約が標準で付いて金利が上がらない金融機関など様々です。
このような手数料は、主に借り入れ金額によって変わります。

例えば、5000万円借りて事務手数料が借入金額の3%の場合は、
150万円払わなければなりません。
しかし、事務手数料が一定で3万円であれば、
1億円借りたとしても手数料の金額は3万円です。

借入先を検討するときには、
金利だけではなく借入時にかかる諸経費の金額まで比較しましょう。

▮信頼できる担当者に相談する

住宅ローン選び5つ目のポイントは、信頼できる担当者に相談することです。

「適用金利がどのくらいか」は個別要素が非常に多く、
各金融機関の基準をしっかり比較した上で
最適な金融機関にローン審査書類に出す必要があります。

しかし、各金融機関の審査基準を全て自分自身で調べ、
比較するというのは大変な作業です。

だからこそ、住宅ローン選びで重要なのは相談できる担当者を見つけることです。

中には自分の会社が良くしてもらっているからという理由だけで、
特定の金融機関をお勧めしてくる不動産業者や
「○○銀行と仲がいいのでその住宅ローンを勧めなさい」
などと会社が指示を出している不動産業者はたくさんいます。

本来ならより良い条件で借入できる金融機関もあったにも関わらず、
そのままの流れで契約してしまい、
別の金融機関で借りたほうが返済総額が抑えられたケースもあります。

そのような事態を避けるために、
ご自身の状況を丁寧にヒアリングしてもらい、
各金融機関の基準を比較した上で
根拠のある最適なプランを提案してくれる担当者に依頼しましょう。

信頼できる担当者か見極められるようにするには
「全部担当者にお任せします。」というスタンスではなく、
最低限自分自身でも住宅ローンに関するリテラシーをつけることが大切です。

ある程度の知識があれば、担当者から一方的に提案されても
「何でこの金融機関がいいんですか？」など質問することが出来、
その回答を受けて信頼できる担当者なのか判断出来ます。