家を買うのに頭金は必要？貯金するくらいなら今すぐ買え！

本編

Ａさん・30歳、年収500万円、家賃10万円、貯金50万円

Aさん

早速ですが、この方（図１）の場合で考えてみたいと思います。Ａさん　年齢が３０歳、ご年収が５００万円、家賃が１０万円、貯金が５０万円と言う事になります。ちなみに、私が初めて不動産を購入したのが、まさにこの位の年収、この位の家賃、貯金もこの位でした。年齢は確か２６歳だったと思います。このAさんは朝倉のAかもしれませんね。

貯金してから購入の場合　総支払額3996万円

まずは１つめ、貯金してから購入の場合。貯金は月に５万円くらいですかね。これを５年間頑張ります。そうして５年後に3000万円のマンションを購入と言うパターン。この場合は物件価格が3000万円、諸費用が6％で１８０万円、総額で3180万円のお買い物ということになり、それに対して、５年間貯金してきた300万円と、元々持っていた50万円で、自己資金が350万円。残りがローンと言う事で2830万円。こんな収支で物件を5年後に購入する事になります。

この場合の毎月支払いをまとめると、このAさん家賃が10万円で、５万円貯金をしますので、５年間は毎月15万円の支出になります。これ結構きついですけれども頑張ったとします。そして5年後にマンション購入したあとは、2830万円の借り入れ、金利0.5％、35年返済で試算した場合に、毎月の返済は7万3千円になります。この7万3千円が35年間続くという事になります。その場合の総支払額は3985万円になります。3985万円。この支払額を一旦覚えておきましょう。

貯金した場合のローン借入額

貯金した場合の支払総額

貯金しないで購入した場合　総支払額3412万円

続いて貯金しないで購入した場合を考えてみましょう。

この場合は自己資金が50万円しかありませんので、残りは全額ローンと言う事になります。収支は物件価格が3000万円、諸費用が180万円、総額は3180万円。これは貯金があってもなくても変わらないですね。実際はローンを組む金額が少ない方が諸費用は少なくなるんですが、微々たるものなので、ここでは便宜上、差はないものとして試算します。

そして総額3180万円に対して、自己資金が50万円ですから、ローンが3130万円。ほぼローンで家を買うという事になります。その場合の支払い金額は、買った後の毎月の支払額は3130万円を金利0.5％、35年返済で計算すると、毎月の支払額が8万1千円。これが35年続くので、総支払額は3412万円となります。

貯金しない場合のローン借入額

貯金しない場合の支払い総額

ポイントとなるのは「賃料」

300万の貯金で得する利子と支払う賃料の比較

この金額、先ほどの貯金した場合と比べると、貯金しない方が554万円支払い額が低いですよね。これが、私が貯金しないですぐ買った方が良いと言っている理由になります。

「貯金した方が利子が少なくなるのに、なんで総支払額が増えてるの？」と思われる方いらっしゃると思います。このポイントとなるのが、「賃料」なんです。確かに、300万円借りると35年間の総支払額は327万円位、利子が27万円位かかりますので、頭金を入れた方が住宅ローンの総支払い額は少なくなります。つまり、5年間で300万円頭金を作れると、ローンの総支払額は27万円程減るんですが、その27万円得をする為に、5年間で家賃を10万円×12か月×5年と600万円程言わば捨てているので、ようやく300万円貯金して27万円金利を減らしても、家賃600万円捨てているので、残念ながら頑張って頭金を貯められても賃料を支払っている方ですと、意味ないケースが多いんですね。

金利が14％にならない限り早く買おう

ここまでのご説明を聞いて頂いて、もし金利が高くなると頭金を貯めた方がいいんですよね。と思われる方もいらっしゃると思います。こちらの図をご覧ください。頭金300万円増やしたことで得する利子について、金利0.5％の場合は35年間で約27万円でした。これが金利3％になったとしても得する利子が184万円、金利7％に上がったとしても504万円という事になりますので、5年間毎月10万円総額600万円の家賃を掛け捨てのように支払う方が損をする。という事になります。

また、借入期間35年間の平均金利が7％だった場合に504万円利息の支払いがあるという事になりますので、今足元の金利は0.5％位ですから、これが5年後とに1.1％上昇し、35年後には7.1％になる場合でも、平均金利は7％よりももっと低いので、35年間の総利子額は162万円にしかなりません。5年間に支払う家賃が600万円ですから、金利が14％位に上がらない限り、捨てている家賃の方がもったいないという事になり、頭金を貯めるよりも早めに購入した方が良いという事になります。

金利でみた得する利子

金利上昇に伴う35年の利子総額

完済年齢も大事なポイント

以上が私が頭金を貯めるよりも早めに購入した方が良いと考えるポイントですが、他にも、30歳で35年ローンを始めるのか、5年間貯金して36歳から35年ローンを始めるのかは、完済年齢が65歳か70歳かの違いもありますので、これも早めに購入した方が良いポイントになります。また、年収500万円額面の人が毎月家賃10万円払いながら5年間5万円貯金するのって結構しんどいので、貯金がなかなかたまらずに、購入時期すなわちローン開始時期がずるずると先延ばしになり、購入時期が35歳、40歳と伸びると、完済年齢も70歳、75歳と伸びてしまうので、これも早めに購入した方が良い理由の一つとなります。

バブル時代と低金利時代のギャップを超えよう

我々の親の世代は金利が今よりもとても高かったので、「頭金を貯めないで家を買うなんて、そんなに危ない事は無い！」と仰られる方もいらっしゃいます。その意見もバブル時代を経験された親御さん世代であれば理解はできます。けれど今の低金利の時代だと、全くそういう事は無いので、親御さんにもご理解頂ければなぁと思っております。

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