一体いくらかかるの？不動産購入時の諸費用シュミレーションしてみた

本編

二つのマンションAとB

まず、この二つのマンションをご覧ください。Aマンション、価格7580万円、Bマンション7580万円です。

二つのマンションの諸費用を比較

そしてAマンションの諸費用がこちら。356万円です。
Bマンションの諸費用がこちら。なんと578万円！

Aマンションよりも220万円位高い！金額の差が大きいのは「不動産取得税」とか「ローンの費用」。Bマンション、高いですね…。

ではなぜこんな違いが生まれるのか、購入時の諸費用について解説しながら見ていきましょう。
はじめに不動産購入時にかかる諸費用とは、明細にあるように「仲介手数料」「契約書用印紙代」「登録免許税」「司法書士報酬」「固定資産税」「不動産取得税」「火災保険料」です。また住宅ローンを組む際に係る諸費用として「ローン用印紙代」「事務手数料」「保証料」がかかります。一般的に物件を購入する時に係る諸費用としてはこのことを言ってまして、だいたい新築物件の場合は物件価格の４～７％、中古の場合だと物件価格の６～９％と言われております。

実際には、その他にも「引っ越し費用」「カーテン・照明器具・家具・家電費用」などもかかってきますが、どこまでが諸費用なの？というとキリがないので、今回はこの「仲介手数料」から「保証料」までについてパトロールしてまいります。

Aの諸費用

Bの諸費用

①仲介手数料

仲介手数料は物件の仲介業者さんに払う費用です。ネットでは中古の場合はかかって、新築の場合はかからない。と言っているサイトもありますが、これは間違いです。新築か中古かではなく、仲介業者がいるかいないかです。（図１）

新築の場合でも売主ではなく仲介業者が入って販売している場合は、仲介手数料がかかります。この仲介手数料の金額ですが、物件価格の３％＋６万円＋消費税というのが上限です。3000万円の物件であれば、105万6000円が上限となります。この+6万円っていうのは何なの？と思われると思いますので少し説明します。

仲介手数料は単純に３％ではなくて、物件価格の0円から200万円までの200万円は5％、200万円を超えて400万円までの200万円が4％、400万円を超える部分が3％なんです。400万円を超える物件を3％で計算すると6万円足りなくなるので、足して調整しているということなんです。（図２）

仲介手数料の考え方

仲介手数料の計算

②契約書用印紙代

不動産の売買契約書は収入印紙を貼らなくてはならない文書です。1000万円を超えて5000万円以下の場合は1万円、5000万円を超えて1億円までは3万円となります

③登録免許税

登録免許税は不動産の名義変更、銀行からお金を借りる際に抵当権設定登記費用など登記にかかる税金です。これは計算がややこしくて、物件によっても税率が変わるので、担当の不動産屋さんに聞いて正確に計算してもらいましょう。

④司法書士報酬

登記をする作業を「司法書士」という国家資格のある方にお願いする報酬です。だいたい10万円前後と覚えておいてください。

⑤固定資産税・都市計画税

不動産を所有していると毎年かかる税金です。この税金は1月1日時点の所有者に1年間分の請求がいきます。例えば年間の固定資産税が12万円で、4月1日に名義が買主に変わったとします。そうすると3か月分を売主、9か月分を買主が払わないといけないですが、1月1日の所有者に12万円の請求がくるので、残代金を払う時に合わせて9か月分の固定資産税を売主に払うことになります。

⑥不動産取得税

費用の差が大きかった項目です。これは不動産を取得した時に1回だけかかる税金で、土地と住宅家屋の場合は不動産評価額の3％、非住宅家屋だと4％になります。軽減措置があって0円になるケースも多いので、自分で判断せず、担当する不動産屋さんに聞きましょう。

⑦火災保険料

基本的には必須と考えてください。俺は料理しないし火事おこさないから大丈夫！という人も入ってください。失火責任法というのがあって、自分で火事を起こさなくてもお隣からのもらい火で火事になった場合、基本的にはお隣さんに損害賠償請求できないっていう法律があります。これはマンションの場合でも同じです。もらい火の場合もあるので必ず入っておきましょう。また、火災保険に付随する地震保険もできれば入っておきましょう。地震が原因で火事になった場合は、火災保険だけでは保険金おりませんからね。地震保険も出来れば入っておきましょう。

⑧ローン用印紙代

銀行とローンの契約書を交わすときも不動産の売買契約書と同様に印紙を貼る必要があります。借りるローンの金額によって変わりますが、1000万円を超えて5000万円までが2万円、5000万円を超えて1億円までが6万円です。売買契約書の倍の金額です。というより、売買契約書の印紙代が軽減措置で半額になっているというのが正しいです。

⑨ローンの事務手数料

住宅ローンを組むときに金融機関に払う手数料です。これは途中で完済してもかえってきません。金融機関によって異なっていて、5万円位の定額の所から、借入金額の2％位の所もあります。ここの差も大きいです。

⑩保証料

これも金融機関に払うお金ですが、これは事務手数料と違って途中で完済したら残り期間分の保証料は返ってくることが多いです。借入金額の2％位の所が多く、住宅ローンの金利を0.2％上乗せしたら保証料は払わなくてよい金融機関も多いです。
つまり、3000万円お借入れされるときに、保証料2％で60万円払えば金利0.5％ですが、保証料払わない場合は金利が0.2%上がって0.7%になります。でも保証料は無しでいいですよ、というものですね。住宅ローンを選ぶ時には金利だけではなく、事務手数料と保証料を総合的に判断して総支払額で決めるようにしましょう。

以上が諸費用の全体像になります。二つの物件でみたように同じ価格のマンションでも諸費用が200万円以上違うこともよくあります。買いたい物件が見つかった時には、自分で何となく調べるのよりも、不動産屋さんに諸費用明細をつくってもらうようにしましょう。すぐつくってくれると思いますし、めんどくさそうにしてたり、すぐつくってくれなかったりしたら、その不動産屋さんで買うこと自体を検討したほうがいいと思います。
諸費用も含めた全体の資金計画が明確になるようにして契約に進んでいきましょう！