知らないと損をする！【不動産購入の流れ】徹底解説（申込～契約編）

本編

交渉事は購入申込みまでに

いくつか物件を見て気に入った物件があったら、購入の申込を不動産会社にします。ここでのポイントは、購入にあたって、条件の交渉をするときは、このタイミングを逃すと後ではできないということです。例えば5000万円の物件があって「4900万円なら買います」ということであればこの購入申込のタイミングで交渉してください。この後の重要事項説明や売買契約の段階になって、実はもう少し価格交渉したいんですけど-…と言っても、売主さんとしては、購入申込の時に5000万円で申込されましたよ、となりますし、心象的にもすごく悪いです。ですから何か購入にあたって交渉をするのであれば、この購入申込の時しかないです。価格はもちろん、引渡しの時期、手付金の金額、中古の場合であれば、少しリフォームして欲しいとかエアコンは置いていってほしいなど、そういう交渉ごとはこのタイミングで伝えましょう。

しかしこの購入申込は売買契約をしている訳ではないので、購入申込をしてもキャンセルは可能です。ただ、不動産会社は購入申込をうけると役所に行ったり銀行とローンの打ち合わせをしたり、契約に向けて動くことが沢山あるので、キャンセルされると正直テンション下がります。万が一の時にはペナルティ無しでキャンセルはできるものの、この物件買おう！と決断をされてからの購入申込をするようにしましょう。

不動産購入を決めたら、まずローン審査を通す！

また、人気物件の場合には申込が複数かぶるケースも多くあります。そういう場合は売主さんや不動産会社が相談してどなたと契約するか決めるのですが、住宅ローンの審査が通っている方が優先されるケースが多いです。売買契約したものの、万一、ローンが通らなかった場合に契約を白紙にしなくてはならないので、購入申込が被った場合は、資金面の裏取りができている方が優先されるんですね。現金で購入される方が最強ですが、なかなかそういう方は少ないと思いますので、別の物件でもいいのでローンの審査を一度通しておいて、「私はローンを5000万円くらいは組めますよ」と分かった状態で購入申込をするといいです。本当は物件を探し始めるなら、まず不動産会社に行き、住宅ローンの審査をしておいた方がいいくらいです。良い物件はだれでも欲しいので、直ぐ申込が入ってしまうんです。1日、2日で申込が入ってしまうこともありますので、準備としてローンの事前審査は通しておいた方がいいと思います。

売買契約までに手付金は現金で必要です

エリアによっても商慣習が違うかもしれませんが、東京だと申込から1週間以内に重要事項説明、同日に売買契約ということが多いです。先ほどの購入申込はペナルティなしでキャンセルできるものなので、売主様からみると、購入申込から重要事項説明や売買契約が1か月先だった場合、その間、他のお客様を全部お断りすることになります。そのうえで1か月後に申込された買主様にキャンセルされたら大きな機会損失です。ですので、購入申込からだいたい1週間以内には重要事項説明と売買契約してくださいね。という流れになっています。

意外と物件見つかってから早いんですが、売買契約の時には手付金が必要ですのでご注意ください。お金が定期になっていたり、株や保険になっている場合は、現金化が間に合わないケースもありますので、不動産を探しはじめたら手付金分は現金でご用意いただいておくことをおすすめします。たまにですが手付金をキャッシングされる方がいらっしゃいますけれども、そうするとキャッシングの履歴が金融機関に知られてしまい、ローンの本審査が通らなくなってしまう場合があるので、絶対にキャッシングはしないでくださいね。また最近は東京で大手の不動産屋会社が仲介する場合、手付金が少ないと契約を受け付けてくれない場合があります。手付金は購入物件価格の５～10％は必要と言われます。大手では無ければ50万円とか10万円でも契約できる業者もありますので、担当してくれる不動産会社に正直に今のお手持ち現金の額をお伝えして、一緒に作戦を練って頂いただくと良いと思います。

「特約事項」「その他重要な事項」はしっかり確認！

重要事項説明をうけて契約となるわけですが、この重要事項説明書や売買契約書は結構ボリュームがあります。できればメールか何かであらかじめ送ってもらって、事前に目を通しておいた方がいいと思います。また、読んでもいまいち良く分からない内容だと思うので、ポイントとしては一番最後の方に書いている「特約事項」、ここだけは注意して読んだ方がいいです。重要事項説明とか売買契約書って90％は販売図面に書いてあることの繰り返しだったり、書いてあっても実際に生活するうえではあまり関係のないことが多いです。ただ、最後の「特約事項」とか「その他重要な事項」という部分は、とても大事なことが書いてあるので、そこだけでも目を通しておくと良いと思います。
当日に重要事項説明、売買契約書の全てを意味から理解しようと思うと、とんでもなく時間がかかります。今までで一番長かったのは、6時間とか？（笑）。ですので全部を理解しようとするよりも、末尾の「特約事項」「その他重要な事項」ここはちゃんと理解するようにしてください。