築20年以上の中古マンション購入時に注意すべき10のポイント

本編

増え続ける中古マンション。目利きが大切

まずはじめに分譲マンションの着工棟数と世の中に存在しているマンションのストック戸数についてあらわした表です。新築マンションはピーク時から比べると半分位になっています。ただマンションは一戸建てみたいに簡単に建て替える事が難しいので、マンションは増え続けているという事になります。

そしてこちら新築マンションと中古マンションの成約戸数の表ですが、今から5年前位から新築マンションよりも中古マンションの成約戸数の方が多くなっておりまして、今後どんどん中古マンションの割合が増えていくというのは明らかな事実だと思います。

それを踏まえると、中古マンションの目利きが出来る力を皆さんが身につけないと、とんでもない物件を掴まされてしまう可能性もあるって事です！怖いですね～　35年ローンを払う訳ですから、納得のいく物件を買って頂きたいと思っております。

中古マンションの築年数について、もっと詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてください。
◆【中古マンション】寿命・築年数の限界
◆【中古マンション】おすすめの築年数

ポイント①　水道のさび

1点目は水道のさび水です。築年数が古いマンションの場合蛇口から出てくる水が茶色く濁っているケースがあります。これはマンション全体の共有管の問題ですので、買われた方が直す事は出来ません。内見時にさび水が出ないか。管理組合でクダの清掃や取り替えなど修繕履歴・計画はあるかチェックしましょう。

ポイント②　水圧・排水

２点目が給排水管の圧です。古いマンションの高層階は水圧が弱い傾向があり、これも入居者ではどうにもなりません。また、お風呂の排水管が詰まっていたり、そもそも管が細かったりして、排水にすごく時間がかかる場合があります。内見時に可能であればシャワーを出させて頂く事をオススメします。お風呂の排水状況は調べられないので、勢い良く排水されるか？居住者にヒアリングをするようにしましょう。

ポイント③　換気扇

３点目が換気扇の吸い込みです。換気扇はあるけれども、全く吸わないケースもあります。特にトイレや脱衣所の換気扇はカビ問題に直結するので必ずチェックするようにしましょう。実際に換気扇を回してみて、ティッシュペーパーを近づけてみるのがオススメです。

ポイント④　電気容量

４つ目が電気容量です。今のアンペア数がどれくらいか、足りなさそうな場合は、容量のアップが可能か予めチェックしましょう。古いマンションによっては共用部の電線の仕様上、アンペア数を上げられない場合もあります。

ポイント⑤　床・スラブ厚

５点目が床・スラブ厚です。昔のマンションはマンションの駆体と呼ばれる構造部分に直接フローリングを貼っている場合もあります。直貼りっていってます。その場合は上下階の音は今のマンションに比べるとかなり伝わりやすくなりますので、近隣トラブルに発展しやすいです。スラブの厚さや直貼りかどうか、また、音対策としてリフォームについて管理組合で制限があるかなどをチェックして下さい。

ポイント⑥　耐震

６つ目が耐震構造かどうかです。1981年以前の旧耐震基準の物件は耐震診断や耐震補強していれば問題ないのですが、何もされていない場合は、耐震に不安が残ります。できれば1981年以降の建築確認申請で建築されている物件か、耐震診断・耐震補強されている物件を選びましょう。

ポイント⑦　雨漏り

７つ目は雨洩り、天井や壁にシミはないかです。マンションでもコンクリートの駆体や、サッシのスキマから雨漏りするケースは実際によくあります。駆体が原因の場合は管理組合の費用負担で直してもらえますが、管理組合で会議をして承認が取れないと工事が出来ないので、雨漏りをすぐに直してもらえないケースが多いです。これ結構地味につらいです。天井や窓のサッシ回りにシミが無いか、雨漏りが無いか必ず確認するようにしましょう。

ポイント⑧　空調と給湯

8点目は空調と給湯です。古いマンションの場合は、エアコンや給湯をマンション全体で管理している場合があります。特に給湯がマンション全体で管理しているセントラルヒーティングの場合は、各居室に給湯器を付けられないので、お風呂の追い炊きが出来ません。また管理費も高くなりがちです。セントラルヒーティングや全館空調かどうか必ずチェックしましょう。

ポイント⑨　管理状況

9点目が管理状況です。具体的には修繕積立金がどの位貯まっているのか、今後大規模修繕工事の予定があるのか、マンションの管理組合がちゃんと直していこうというスタンスなのか、お金かかるから直さないでそれなりにやっていこうよ。といううスタンスなのかは管理の状況をみれば分かります。重要事項調査報告書を取り寄せて隅から隅までチェックしましょう。

ポイント⑩　マナー

最後10点目が居住者のマナーです。共同住宅ですから、他の居住者と一つ屋根のしたで過ごす事になります。マナーやルールを守らない人と一緒に管理していくのはすごくしんどい事ですよ。掲示板にペットやたばこについての注意喚起情報が乗っていたり、ゴミ置場に分別されていないゴミが散乱していたり、共用廊下に私物を置いている人が多いマンションはモラルの低い人が多いという事になります。

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