はじめに
近年、都内の物件価格が高騰し続けており、
「東京23区内はもう高くて買えない」と諦めてしまう方も多くなっています。
特に2024年10月からは変動金利の引き上げもあり、
「もう都内は無理」と考えてしまう方が増えているのではないでしょうか。
それでも、通勤や通学、教育環境、そして資産性を重視するご家庭にとっては、
可能であれば23区内に住みたいという希望を持っている方が多いはずです。
そこで今回は、不動産業界歴25年の現役社長「不動産ポリス」が、
予算7000万円で購入できる東京23区内のおすすめ中古マンションエリアを、
実際の売り出しデータをもとに紹介していきます。
本編
東京23区 中古マンション価格の現状
2024年9月のデータによると、
東京23区内の中古マンション成約平米単価は前年比4.7%上昇。
これは2020年5月から53ヶ月連続で前年を上回っているという状況です。
例えば、2020年5月の平均単価が77.87万円だったのに対し、
2024年9月は114.79万円と約1.47倍になっています。
その要因としては、以下のようなものがあります。
・高収入世帯（パワーカップルやフリーランスなど）による需要の増加
・円安による外国人投資家の参入
・コロナ禍での供給不足
・新築マンションの価格高騰・供給減少による中古市場への流入
23区内の中古マンションは依然として価格上昇が続いています。
中古マンション価格が高騰する3つの理由【都内不動産市況】
都内の中古マンション価格は、ここ数年で大きく上昇しており、
その背景には単に「人気だから高い」というだけでは片づけられない
複雑な事情があることをご存じでしょうか。
ここでは、主な3つの要因について解説していきます。
▮高額所得者層と海外投資家需要の増加
まず1つ目の要因は、高額所得者層と海外投資家による需要の増加です。
近年、日本国内では共働きで高収入を得る「パワーカップル」や、
フリーランス・副業によって収入を得ている個人が増加しています。
こうした高所得者層は、
通勤や生活利便性の高い23区内に対して強いニーズを持っており、
物件価格が高くても購入を検討する傾向があります。
また、円安の影響も相まって、
東京の不動産市場は海外の投資家にとって非常に魅力的な投資先となっています。
特に2023年以降は、インバウンド需要の回復とともに外国人による不動産購入も増加。
こうした動きが、都内の物件価格をさらに押し上げる一因となっています。
▮コロナ禍の収束
2つ目の要因は、新型コロナウイルスの影響とその収束に伴う市場の変化です。
2020年以降、コロナ禍によって人々の生活スタイルが大きく変化しました。
感染への不安から、内見や引っ越しを控える人が増えた結果、
一時的に中古マンションの数が大幅に減少。
限られた物件に需要が集中し、価格上昇が加速しました。
その後、2023年頃から感染状況が落ち着くと、
売り出し件数は徐々に回復しましたが、
「やはり都内が良い」と考える層の戻りもあり、
価格は高止まりしているのが現状です。
さらに海外投資家の動きも継続しているため、
都内の不動産市場は依然として強い需要に支えられています。
▮新築マンションの高騰と供給不足
3つ目の要因は、新築マンションの価格高騰と供給不足です。
現在、都内の新築マンションは建築資材や人件費の高騰、
さらには広い土地の確保が難しいという事情から、
供給数が減少し、販売価格も高騰しています。
これにより、「新築には手が届かない」と感じた購入希望者が
中古マンション市場へと流れているのです。
その結果、中古マンションの需要がさらに高まり、価格上昇に拍車がかかっています。
加えて、新築マンションの価格上昇が中古市場にも波及し、
中古マンションの価格まで引き上げられています。
都内で中古マンションが予算7000万で買える！おすすめエリア5選【ファミリー向け・築25年以内】
都内の物件価格が高騰している中でも、
東京23区内、予算7000万円で
ファミリー世帯でも無理なく暮らせる物件が見つかるエリアは存在します。
ここでは、都内23区、予算7000万円以内で
中古マンションを購入可能なおすすめエリア5選をご紹介します。
※なお、物件の条件については、
オーナーチェンジ物件は除外60平米以上・築25年以内を想定しています。
▮足立区｜最多の物件数と充実した健康支援が魅力
足立区は、23区内で最も売り出し物件が多いエリアです。
2024年10月時点での売出件数は164件、平均価格は約4337万円と、
予算にゆとりを持って検討できるエリアと言えるでしょう。
また、令和7年には「スコアプラザ足立」という
健康・介護・医療が一体となった複合施設が開設予定。
妊娠期から高齢者まで幅広い世代が安心して暮らせる環境が整っています。
自然も豊かで、都立公園や荒川沿いの河川敷など、
ファミリーでの週末のお出かけにもぴったりです。
▮江戸川区｜広々物件と子育て支援が充実
江戸川区は売出件数158件、平均価格は約5212万円。
平均専有面積は74㎡広めの物件が多く、
ゆったりとした住まいを希望する方におすすめです。
子育て支援も手厚く、0歳から中学3年生までの医療費無償化、
育児相談センターの充実など、子育て世代にとって非常に魅力的なエリアです。
▮葛飾区｜再開発が進む注目エリア
葛飾区は売出件数106件、平均価格約4700万円と、
都内では比較的リーズナブルな価格帯。
青戸・新小岩といったエリアでは駅前の再開発が進み、利便性が年々向上しています。
特に共働き世帯や子育て世代から支持を集めており、
2019年の「共働き子育てしやすい街ランキング」では1位を獲得した実績もあります。
妊娠・出産支援制度や医療費助成制度も整っており、
子育て環境が非常に整ったエリアです。
▮練馬区｜自然と利便性のバランスが魅力
練馬区の売出件数は94件、平均価格は約5705万円。
23区内でありながら、自然豊かな住環境が特徴です。
光が丘公園や石神井公園といった大型公園もあり、
家族で過ごすには理想的な環境が整っています。
また、都営大江戸線・西武池袋線など複数路線が通っており、都心へのアクセスも良好。
図書館や児童館も多く、教育環境にも恵まれた住みやすいエリアとして高い評価を得ています。
▮板橋区｜コスパ重視でアクセスも良好
板橋区は売出件数90件、平均価格約5521万円と、
価格と利便性のバランスが良いエリアです。
池袋や新宿へも30分以内でアクセスでき、
駅前には商業施設や飲食店も多く、生活の利便性が高いのが特徴。
さらに、出産・育児支援制度も充実しており、
「出産応援ギフト」「子育て応援ギフト」など、
経済的な負担を軽減する制度も整備されています。
自然と文化施設が共存しており、都心での暮らしを無理なく楽しめるエリアです。
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築年数の条件を広げると、予算7000万で住める街の選択肢が広がる【新耐震基準】
前章では「築25年以内」の物件を対象に、
予算7000万円で購入可能なエリアを紹介しました。
実は築年数の条件を「築43年以内」（※）に広げるだけで、選択肢が一気に増えます。
「築43年以内」は、1981年6月以降に建てられた「新耐震基準」に適合した物件です。
これは現在の建築基準法に基づいた耐震性を満たしている物件であり、
安全性や資産性がある程度担保されています。
※2024年時点での築年数
▮築年数を広げると、売り出し件数は2倍以上に拡大
7000万円以内、築25年以内での売出物件数は、東京23区全体で1,037件です。
しかし築年数の条件を「新耐震基準」適合以降とすると
その数は約2倍（2,123件）に増加します。
予算7000万円でも、築年数の条件を広げることで、
大田区や世田谷区のような人気エリアで
良い物件が見つかるかもしれません。
マンション購入で後悔しない！ファミリー層が都内で安心して暮らすための3つのポイント
ここでは、予算7000万円で都内にマイホームを検討する方に向けて、
マンション購入で失敗しないための3つのポイントを紹介します。
▮購入前に資金計画を立てる
最も重要なのは、事前にしっかりと資金計画を立てることです。
物件価格だけでなく、購入にかかる費用には以下のような項目が含まれます。
・頭金
・ローンの借入額・金利・返済期間
・諸費用（登記費用、仲介手数料、火災保険など）
・購入後の固定資産税、管理費、修繕積立金
「返済可能額＝物件価格」という認識ではなく、
将来的なライフスタイルや支出も見据えた無理のない返済計画を立てることで、
長く安心して暮らすことができるでしょう。
また、あらかじめ金融機関で仮審査を受けておくと、
購入のスピード感が求められる場面でもスムーズに対応できます。
▮物件条件の優先順位を明確にする
物件選びにおいては、「譲れない条件」と「妥協できる条件」を明確にすることが大切です。
以下のような項目を比較し、優先順位をつけましょう。
・通勤時間 vs エリアの環境
・築年数 vs 広さ
・駅からの距離 vs 物件の価格
・小中学校の距離 vs 商業施設の充実度
すべての条件を満たす物件はなかなか存在しないため、
優先順位を明確にすることで、「納得できる選択」ができるようになります。
物件探しの途中で条件がブレてしまうのを防ぐためにも、
家族やパートナーとしっかり話し合っておくことがおすすめです。
▮ニュースやネット記事に踊らされない
ニュースやネット記事では、
「都内は価格が高騰中」「今は買い時ではない」といったマクロな情報が多く流れています。
もちろん市場全体の傾向を把握することは大切ですが、
実際にはエリアや物件ごとに状況は異なります。
だからこそ重要なのは、
実際の売り出しデータや相場感を確認しながら、冷静に判断することです。
信頼できる不動産会社や担当者と一緒に検討を進めるのがおススメです。
まとめ
都内23区・7000万予算でも、ファミリーが住みやすい街はある
東京23区内の不動産は「高すぎて手が出ない」と思われがちですが、
実際の売り出しデータをもとに見ると、
7000万円以内でも家族で快適に暮らせる物件は確かに存在します。
築年数を25年以内に限定しても選択肢はあり、
さらに43年以内（＝新耐震基準）まで広げれば、
世田谷区や大田区などの人気エリアも候補に入れられるかもしれません。
また物件価格の高騰が続く中でも、データを根拠に冷静に探していくことで、
予算内で資産性・利便性・住環境のバランスが取れた物件に出会える可能性は十分にあります。
・資金計画を明確に立てること
・物件条件の優先順位を明確にすること
・表面的な情報に惑わされないこと
を忘れず、正しい情報と信頼できるパートナーとともに、
納得のいく住まい選びを進めてください。
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