はじめに
賃貸物件を借りる際、初期費用を安く抑えたいと考える方は多いのではないでしょうか。
見積もりを見るとさまざまな項目が並んでおり、
内容や相場についてよく知らないものもあるかもしれません。
それぞれ誰に支払い何に使われる費用なのか、
どの項目であれば値下げ交渉可能なのかについて、
賃貸契約におけるプレーヤー・お金の流れと合わせて解説していきます。
本編
賃貸契約に関わるプレーヤー
賃貸契約には、
初期費用として様々な項目が存在します（図1参照）。
これらを理解するために、まずは
賃貸契約に関わるプレーヤーを確認します（図2参照）。
図1：賃貸物件の初期費用項目例
図2：賃貸物件の契約に関わるプレイヤー
多くの場合、貸主である大家さん、
大家さんが募集を依頼する管理会社、
仲介をする不動産会社、
借主が契約に関わっており、図2のような構図となります。
大家さんが不動産業者の場合は、
貸主が管理会社を兼ねる形になることもあります。
これに基づき、初期費用がどのプレーヤーに支払われるものなのかを確認しながら、
各項目について本当に必要な費用かどうかを見ていきましょう。
家賃・管理費・共益費
管理費・共益費も家賃と同様、
大家さんに支払う費用です。
1つ押さえておきたいポイントとしては、
「家賃8万円＋管理費・共益費5千円」の場合と
「家賃8万5千円＋管理費・共益費0円」の場合とで、
支払う初期費用に差が出てくることがあります。
礼金・敷金は基本的に家賃1ヶ月分、
仲介手数料は家賃1.1ヶ月分を請求されることが多いため、
基準となる家賃が安い方が
結果的に初期費用が抑えられるケースがあります。
家賃
管理費・共益費
管理費・共益費の意味
礼金
礼金は貸主である大家さんに支払うお金ですが、
多くの場合、大家さんから管理会社に同額の仲介手数料が支払われます。
そのため、家賃に比べると交渉しやすい項目の一つといえます。
礼金
敷金
敷金は退去時に手元に戻ってくるお金です。
そのため、値下げ交渉をしても直接的なメリットは少ないです。
ただし退去の際には、不当な請求がないよう
契約内容をきちんと確認することが大切です。
敷金
クリーニング代
クリーニング代は、退去時の清掃費用をあらかじめ支払うものです。
入居時に金額を明確にしておくことでトラブルを回避する狙いもあります。
通常、1Kで4～5万円程度が相場ですが、
高額な場合は交渉の余地があります。
原則、敷金は入居者の故意過失での
破損・汚損がない限りは全額返還されるものであるため、
クリーニング代と敷金の両方が請求される場合には、
不当な請求でないか確認しましょう。
クリーニング代
仲介手数料
仲介手数料は、物件を案内してくれた不動産会社に支払う費用です。
金額は会社や物件により変動しますが、
複数の不動産会社が扱える物件の場合は、
手数料を半額にしてくれる会社もありますので、
交渉してみるのも一つの方法です。
仲介手数料
火災保険料
火災保険料は必須の費用ですが、
管理会社が指定する保険会社以外のものを選ぶことも可能です。
管理会社は保険会社から
紹介料や代理店手数料を受け取る仕組みになっています。
ワンルーム・1Kの場合相場は2年間で2万円程度です。
管理会社が紹介する保険に加入すると手間がかからず楽ですが、
より安く抑えたい方は自分でネット等で探してみるのが良いでしょう。
火災保険料
保証会社利用料
保証会社利用料は、家賃の滞納を保証するための費用で、
審査上必須になるため交渉は難しい項目です。
滞納保証会社を利用する場合、
家賃の半月分、30％などの費用を保証料として支払います。
こちらに関しても、
管理会社が紹介料を10％前後受け取っているケースがあります。
保証会社利用料
鍵交換費用
鍵交換費用は新しい入居者用に鍵を交換する費用で、
2万5千円程度が相場です。
管理会社に支払い、管理会社から鍵屋に発注する形ですが、
その過程で管理会社が中間マージンを得ている場合もあります。
入居者自身で交換することは大家さんにとってリスクになるため、
大抵の場合は認められず、交渉も難しいといえます。
消臭抗菌代
消臭抗菌代は、多くの場合不動産会社が現地で簡単な消毒作業を行うだけで、
1万５千円程度の費用が請求されることがあります。
必要ない場合は、はっきりと断ることをおすすめします。
24時間サポート代
24時間サポート代は、夜間の水漏れや鍵の紛失など、
管理会社の営業時間外のトラブルに対応するためのサービス費用です。
2年間で2万円前後が相場ですが、
不要であれば管理会社に相談してみましょう。
事務手数料・書類作成料
仲介手数料とは別で
事務手数料や書類作成料が請求されるケースがあります。
この費用が何に対するものか不明な場合は、
管理会社に具体的な説明を求めてください。
初期費用の交渉のポイント
賃貸契約時の初期費用は、
多くが管理会社によって設定されています。
そのため、費用を抑えたい場合は
仲介会社を通して交渉してみましょう。
ただし、交渉の仕方によっては契約自体が難しくなる可能性もあるため、
入居の希望度が高い物件に関しては必要に応じて妥協することも検討しましょう。
まとめ
見積もりを精査して損しない引っ越しを
賃貸の初期費用について知識がないと、
実は不要な項目にも余計なお金を払ってしまうこともあります。
初期費用の項目や相場、
何がどのプレーヤーに支払われているのかをしっかりと確認し、
初期費用を安く抑えて賃貸物件を契約しましょう。
不動産のご相談ならウィローズ
目黒を中心に、
都心城南エリア（品川・目黒・世田谷・大田・港区など）の
不動産に関するご相談は、
武蔵小山最大級の不動産会社「ウィローズ」にお任せください。
お客様のご希望に合わせた物件をご提案いたしますので、
お気軽に公式LINEからご相談下さい。
記事監修者
朝倉 大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ 代表取締役
2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。
