賃貸の初期費用を安くする方法｜敷金礼金・仲介手数料の相場・交渉できる項目も解説

本編

賃貸契約の初期費用と関係者

賃貸契約においては、初期費用として下記のような様々な項目が存在します。

①家賃
②管理費・共益費
③礼金
④敷金
⑤クリーニング代
⑥仲介手数料
⑦火災保険料
⑧保証会社利用料
⑨鍵交換費用
⑩消臭抗菌代
⑪24時間サポート
⑫事務手数料

これらを正しく理解するためには、まず賃貸契約に関わるプレーヤーを確認することが重要です。

一般的には、貸主である大家さん、大家さんから募集を依頼される管理会社、仲介不動産会社、そして借主が契約に関わっており、下記のような関係となります。

また、貸主が不動産業者である場合には、貸主が管理会社を兼ねているケースもあります。

こうした関係性を踏まえたうえで、初期費用がそれぞれどのプレーヤーに支払われるものなのかを確認しながら、各費用項目が本当に必要なものかどうかを解説していきます。

交渉の余地がある初期費用

家賃・管理費・共益費の内訳で差が出る

家賃、管理費、共益費は、いずれも貸主である大家さんに支払う費用です。

ここで押さえておきたいポイントは、家賃と管理費・共益費の内訳によって、初期費用に差が出る場合があるという点です。

これは、礼金・敷金が基本的に家賃1ヶ月分、仲介手数料が家賃1.1ヶ月分で設定されることが多いためです。

そのため、同じ総額でも基準となる家賃が低い方が、結果的に初期費用を抑えられるケースがあります。

特に仲介手数料の交渉を検討する際は、このような家賃の設定にも注意を払うことが大切です。

礼金の相場と交渉方法

礼金は、貸主である大家さんに対して支払う費用です。
ただし、多くの場合、大家さんから管理会社に対して同額の仲介手数料が支払われています。

このような背景から、礼金は家賃などに比べて減額交渉の余地がある項目の一つといえます。

仲介手数料の交渉ポイント

仲介手数料は、物件を紹介・案内してくれた不動産会社に支払う費用です。
金額は不動産会社や物件によって異なります。

同じ物件を複数の不動産会社が取り扱っている場合には、仲介手数料を半額にしてくれる会社もあります。

そのため、仲介手数料の交渉は、初期費用を抑えるための一つの有効な手段といえるでしょう。

法的上限と減額交渉の理由
宅地建物取引業法上、仲介手数料は「家賃の1ヶ月分+消費税」が上限と定められており、これを超える請求はできません。

ただし下限はないため、「0円〜1ヶ月分」の範囲であれば、不動産会社が自由に設定できるため、交渉や会社ごとの方針によって割引が可能となります。

結果として、各社は顧客を獲得するために「仲介手数料の割引」などのサービスで差別化を図ることがあり、その一例が「仲介手数料半額」や「無料キャンペーン」となります。

仲介手数料の交渉はタイミングと伝え方がカギ
仲介手数料の交渉は、タイミングと伝え方が重要になります。

契約の意思がある程度固まった段階で、「この条件であればすぐに契約したい」といった前向きな姿勢を見せることで、交渉が受け入れられやすくなります。

また、仲介手数料の交渉時は、高圧的な態度を避け、丁寧かつ誠実な伝え方を心がけましょう。

不動産会社との信頼関係を保つことが、スムーズな交渉と物件確保につながります。

交渉の相場と無料・半額物件の探し方
仲介手数料の相場としては、一般的な交渉では家賃の0.5ヶ月分程度まで下げられることが多く、繁忙期以外や競合物件が多いエリアでは無料に近づけることも可能です。

ただし、交渉が難しい物件もあるため、物件の人気度や募集状況を見極めながら進めることが重要です。

仲介手数料を抑えたい方は、「仲介手数料無料」や「半額」などの表記がある物件を積極的に探すのがおすすめです。

これは、不動産会社が自社管理物件を紹介しているケースや、貸主が直接募集している物件などで実現することがあります。

また、ポータルサイトで「仲介手数料 無料」や「仲介手数料 交渉可」といった条件で絞り込むと、該当物件を効率的に見つけられます。

ただし、仲介手数料が安く設定されている物件の中には、その他の初期費用が高めに設定されている場合もあるため、全体の費用バランスを確認することが大切です。

（参考）【中古マンション】仲介手数料無料は本当にお得？隠れたデメリットと落とし穴を徹底解説！ | 武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズ

クリーニング費用の交渉

クリーニング代は、退去時の清掃費用として、入居時にあらかじめ管理会社に対して支払う費用です。
金額を事前に明示しておくことで、退去時のトラブルを回避する目的もあります。

一般的には、1Kの物件で4〜5万円程度が相場とされていますが、相場を大きく上回る金額が請求されている場合には、交渉の余地があるといえます。

また、敷金は入居者の故意や過失による破損・汚損がない限り、原則として全額返還されるものです。

そのため、クリーニング代と敷金の両方が請求されている場合には、不当な二重請求になっていないか契約内容を確認することが大切です。

火災保険の相場と安くする方法

火災保険料は、賃貸契約時に必須となる項目で、管理会社に対して支払う費用です。
ただし、管理会社が指定する保険会社以外の火災保険を選ぶことも可能です。

管理会社は、保険会社から紹介料や代理店手数料を受け取る仕組みとなっており、そのため特定の保険商品を勧めるケースがあります。

1Rや1Kの物件であれば、相場は2年間で2万円程度です。

管理会社が紹介する保険に加入すれば手間がかからずスムーズですが、初期費用を少しでも抑えたい場合は、自分でインターネットなどを活用して保険商品を探す方法もあります。

交渉できない費用と注意すべきポイント

敷金が減額交渉に向かない理由

敷金は、管理会社に対して支払う費用ですが、退去時に原則として手元に戻ってくるお金です。

そのため、敷金について値下げ交渉しても、初期費用を抑えるうえでの直接的なメリットは少ないといえます。

ただし、退去時に不当な請求を受けないよう、契約書に記載されている敷金の取り扱い内容を事前に確認しておくことが重要です。

保証会社利用料・鍵交換費用は交渉不可

保証会社利用料は、家賃滞納時の保証を目的とした費用であり、管理会社に対して支払い、そこから、保証会社へ支払われます。

審査の一環としてほとんどの場合で必須となるため、交渉が難しい項目です。

保証会社を利用する場合、保証料として家賃の半月分や30％程度の金額を支払うのが一般的です。

また、この保証料についても、管理会社が紹介料として約10％前後を受け取っているケースがあります。

鍵交換費用は、新たに入居する方のために鍵を交換するための費用で、相場は2.5万円程度です。

この費用は管理会社に支払い、管理会社が鍵業者へ発注する形式となりますが、その際に管理会社が中間マージンを得ている場合もあります。

入居者自らの鍵交換は、防犯上の理由から大家さんにとってリスクがあるため、ほとんどの場合認められていません。

そのため、鍵交換費用は交渉が難しい項目の一つです。

基本的な初期費用を減らしすぎるリスク

初期費用の見直しや交渉は有効な節約方法ですが、必要以上に削減しすぎることには注意が必要です。

敷金や保証会社利用料などは、万一のトラブルや家賃滞納時の保証に充てられるため、極端に減らすことで入居審査が不利になったり、退去時に高額請求を受ける可能性があります。

また、火災保険や鍵交換費用など、入居後の安全性や生活の安心に直結する費用を削りすぎることもリスクです。

仲介手数料など比較的削減しやすい項目と、維持すべき項目を見極めながら、バランスの取れた契約条件を目指しましょう。

任意オプション費用は断ることができる

消臭抗菌代

消臭抗菌代は、多くの場合、不動産会社による現地での簡単な消毒作業だけで、1.5万円程度が請求されることがあります。

必要性を感じない場合は、明確に不要である旨を伝え、断ることが可能です。

害虫駆除・防虫サービス

害虫駆除や防虫サービスは、入居前に室内の害虫対策を行う任意のオプションです。

作業内容は不動産会社や業者によって異なりますが、簡易的な薬剤散布やトラップ設置程度の場合が多く、1万円前後の費用がかかります。

契約上必須ではないため、必要性を感じなければ断ることができます。

ポータブル消火器・緊急用品

ポータブル消火器や緊急用品のセットは、火災や災害時に使用する防災グッズをまとめたオプションです。

販売価格は数千円から1万円程度が相場ですが、一般的な生活では必須ではありません。

既に自宅に同等の備えがある場合や、自分で用意したい場合には、契約時に不要の意思を明確に伝えましょう。

浄水器レンタル

浄水器レンタルは、キッチンの蛇口に設置する浄水器を月額または一括で利用するサービスです。

相場は月額1,000円前後ですが、不要な場合や自分で浄水器を用意する予定がある場合は、契約時に外すことができます。

こちらも任意オプションであり、加入しなくても入居は可能です。

24時間サポートサービス・書類作成料

24時間サポートサービス代は、夜間の水漏れや鍵の紛失など、管理会社の営業時間外に発生するトラブルへの対応を目的としたサービス費用です。

2年間で2万円前後が相場とされていますが、不要であれば管理会社に相談できます。

仲介手数料とは別に、事務手数料や書類作成料が管理会社から請求されるケースがあります。

これらの費用が具体的に何のために発生しているのか不明な場合は、管理会社に対して明確な説明を求めることが大切です。

交渉を成功させるためのポイント

交渉のタイミングとマナー

仲介手数料の交渉をはじめとした初期費用の見直しは、契約の意思が固まりつつある段階で行うのが効果的です。

内見直後や契約前の打ち合わせ時に、前向きな契約意思を示しながら依頼すると、受け入れられる可能性が高まります。

また、言葉遣いや態度には十分配慮し、高圧的にならないことが円滑な交渉につながります。

条件交渉と譲歩のバランス

交渉では、自分の希望条件を一方的に押し通すのではなく、相手側の事情や契約条件を考慮しながら進めることが重要です。

仲介手数料を下げてもらう代わりに入居日を早める、その他の条件を受け入れるなど、譲歩と要求のバランスを取ることで合意しやすくなります。

記録を残すことの重要性

交渉内容は口頭だけでなく、必ず書面やメールなどの形で記録を残しておくことが大切です。

特に仲介手数料やその他初期費用の割引については、契約書や重要事項説明書に反映されているかを確認しましょう。

記録を残すことで、契約後のトラブル防止にもつながります。