賃貸の初期費用を爆下げ！？　家賃・敷金礼金・仲介手数料・事務手数料…安くできるのはどれ？

本編

賃貸のプレイヤーを確認

賃貸の初期費用はたくさんの項目（図１）があります。一つ一つ解説をさせ頂く為に、賃貸契約のプレーヤーを確認します（図２）。

ほとんどの契約がこの形が多いです。大家さんが不動産会社の場合は、この貸主＝募集活動をしている管理会社となる事もあります。賃貸契約のプレーヤーとしては、貸主・大家さんがいて、募集を依頼されている管理会社っていう不動産会社があって、借主・いわゆる入居者がいて、不動産会社さんがいるという事になります。そこで（図１）にある、賃貸入居時の費用がどこに支払うお金なのかを確認しながら、それって本当に必要なお金なのか？見ていきたいと思います。

図１

図２

家賃・管理費・共益費

まずは家賃です。家賃は当然大家さんに入るお金です。これを交渉すると、大家さんからNGが出るかもしれないという事です。
同じく管理費・共益費ですが、これはマンションの管理会社に払う訳ではなくて、家賃と同じ意味になります。マンションの管理費は頂いた家賃と管理費共益費から、大家さんが管理会社に支払っています。一戸建てでも家賃の他に共益費取っている物件もありますし、これ自体はおかしなことではありません。

家賃

管理費・共益費

礼金

管理費・共益費の意味

管理費・共益費の意味ってこういう事です。
家賃8万円、管理費5000円合計8万5千円の場合、礼金、敷金、仲介手数料は、家賃の1か月なので8万円になりますが、家賃自体が8万5千円だった場合は、礼金、敷金、仲介手数料も8万5千円になるので、家賃85000円よりも、家賃8万管理費5千円の方が、入居者にとっては初期費用が下がるいう事になります。

敷金

礼金

次に礼金です。礼金は大家さんに支払われるお金ですが、契約になった場合に、大家さんもこの黄色い管理会社に仲介手数料を支払わないといけないので、この礼金は大家さんに入るけれども、同額が管理会社に支払われるという事になります。家賃よりも礼金の方が交渉しやすいかもしれないですね。

クリーニング代

敷金

次に敷金です。敷金は大家さんに支払ってほぼ管理会社さんが預かりますが、退去時に戻ってくる費用なので、これは値下げ交渉しても得しているという訳ではないものです。ただし、退去時に不当なものまで引かれる可能性はあるので、退去時にチェックして下さいね。

仲介手数料

クリーニング代

次にクリーニング代です。これは退去時のクリーニング代を予め支払っておくものです。管理会社さんに預けておく形です。
退去時にクリーニング代を敷金から引くとそんなに高いの？とか、これは経年劣化でしょ？とトラブルになりがちなので、事前にクリーニング代を明確にしておくというものです。１Kで４～５万円位が平均値だと思います。7万8万取っている物件だと、交渉の余地はあると思います。入居時にクリーニング代も敷金も請求のある会社の場合は、理論的には敷金は入居者の故意過失で破損汚損が無い限りは全額戻ってこないとおかしいので、退去時にチェックして下さいね。

火災保険料

仲介手数料

次に仲介手数料です。これは物件をご案内してくれた不動産会社に支払うものです。これは不動産会社にもよりますし、物件にもよります。どの会社でも扱える物件であれば、手数料半額でやってくれる不動産会社もありますので、交渉してみてください。

保証会社利用料

火災保険料

次に火災保険料です。これは必ず入らないといけないものですが、管理会社が紹介する保険会社に加入する事が多いです。
管理会社は保険会社から紹介料だったり、代理店手数料が入ります。紹介料率はさまざまですが、多くて3割、少なくて1割が相場だと思います。１Kの場合、2年間で2万円を超えてくる場合は、自分で探した方が得になるかもしれませんが、数千円の違いだと思いますので、自分で探す手間を考えたらどうなのかな？という話です。

鍵交換費用

保証会社利用料

次に保証会社利用料です。滞納保証会社を利用する場合、家賃の半月分、30％などの費用を保証料として支払います。
これも管理会社が紹介料を10％前後貰っているケースがあります。かといって、保証会社の利用は審査上必須になるので、これを下げる事は基本的には難しいです。これは交渉出来ないと思って下さい。

消臭抗菌代

鍵交換費用

次に鍵交換費用です。これも管理会社に支払う費用です。概ね2万5千円位が多いです。
これもかぎ屋さんに発注しますが、当然預かっている金額よりも安く発注しており、中抜きしています。　自分で鍵替えますので、費用省いて下さいと言いたいところですが、鍵ですので、入居者が変える事は大家さんにとってリスクがあるので、ほぼ認められないです。

24時間サポート代

消臭抗菌代

次に、出ました！消臭抗菌代です。これほとんどのケースが営業担当がバルサンみたいなスプレーを現地で撒いて終わりです。それで1万5千円とかかかります。これはいらないとはっきり言って下さい。

事務手数料、書類作成料

24時間サポート代

次が24時間サポート代です。これは夜の水漏れ、鍵の紛失など管理会社の営業時間外のトラブルの一時対応を行ってくれるありがたいと言えばありがたいサービスですが、2年間で2万円前後かかりますので、これもいらない場合は伝えてみて下さい。

賃貸時の初期費用を握るのは管理会社

事務手数料、書類作成料

最後に事務手数料、書類作成料ですが、これ何の費用か全く分からないです。
仲介手数料は支払っていますので、何の事務？と思います、場合によっては宅建業法違反のような気もしますので、ずばっと、これは何の費用ですか？宅建業法に抵触してませんか？と聞ける方は聞いてみてください。

まとめますと、賃貸契約時の初期費用はほとんどがこの管理会社が決めていて、紹介料やマージンを取っています。ご案内してくれる不動産会社さんではないんですね。費用を安くするためには、ご案内してくれた不動産会社さんを通して交渉して下さい。ただし、管理会社は自分が取れるはずだった紹介料が無くなる訳ですので、面倒な入居者には貸さないと言えてしまいます。どうしてもこの部屋を借りたい場合には、多少の出費はやむなしなのかもしれませんね。

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