将来得する不動産購入の優先順位は？【リクエストに回答】

本編

リクエストのご紹介

今回は視聴者さんから頂いた質問に回答させて頂きます。さっそくご質問から見てみましょう。

「おまけで条件面のお話がありましたが、マンションを手放すことになった時にいくらで売れるのか？が気になります。建物自体と間取りが同じとした場合、立地(人口動態や駅の乗降客数)＞耐震基準＞駅徒歩何分＞築年数＞階(何階あたりで価格が変わるか)＞角部屋かどうか>南向きかどうか、などなのではないか？と思っています。肌感覚としての順位と価格がそれぞれ何%程度違うのか、というのを教えてほしいです。」

ありがとうございます。不動産を将来売る為に重視しなければならないポイントの優先順位を教えて欲しいという事ですね。こちらのご質問は日々営業をしている中で、お客様から良く頂く質問です。

同じマンションの条件による販売時の価格差

販売時の価格差

まずこちらの図を見て頂きたいんですね。同じマンションの中でも条件の良い悪いってあるじゃないですか。例えばこの赤いお部屋、最上階の角ですね。仮に5000万円としましょう。この黄色いお部屋がまぁ、4500万円位。そして青いお部屋は1階なのでちょっと価格が落ちて4000万円だとします。この条件によって将来の価格がどうなるのか？というご質問だと思うんですね。

10年後、同マンションの価格差

10年後の販売価格差

10年後、このエリアが人気があって建物は10年経って古くなったけど、それ以上に人気が出たので10％位価格が上がったとします。そうなると、こんな感じになると思うんです。
赤いお部屋も10％上がって5000万円で買ったのが、5500万円になりました。ただ、1階の青いお部屋も4000万円で買ったのが4400万円になりました。10年後に赤いお部屋は上がったけれど、青いお部屋は下がっちゃった。そんなことは起こらない。という事なんですね。
つまり、立地、耐震、階数、南向きなどの条件に対する購入希望者のニーズの変化がありそうな要素は何なのかを把握しなければならないという事です。今は人気があるけど、将来人気が無くなる要素に気を付けなければならないという事です。

大事なのはニーズが変化する要素

ニーズの変化の有無

この図をご覧ください。まず立地に関しては、人気・ニーズの変化ありますよね。昔はちょっと都心部から離れたベッドタウンが人気ありましたが、今はより都心に近い方が良い方が多いです。これは将来高く売れるかに非常に重要な要素です。次に耐震基準についてです。今は耐震性に問題のあるマンションでも住宅ローンが通ります。しかし、将来耐震性に問題のある物件だとローンが通らなくなる可能性は大いにあります。そうなると現金のお客様しか買えないので高く売れないですよね。ですので耐震性も重要です。

ニーズが変わらない要素とは？

次に駅徒歩、駅距離ですが、今徒歩20分の物件は将来も20分。今も安いけれど将来も安い。変化はしていないので、駅が遠いから将来高く売れないという事ではないです。将来売る時も安いだろうけど、今買う時も安いので変わらないよね。という事です。同様に、築年数、階数、角部屋、南向き、これらも今も将来も変わらないですよね。南向きだから将来高く売れるという事ではありません。今と将来の人気の差が高くなるか安くなるかなので、南向きの物件の方が将来高く売れると思いますが、今買う時も高いですよね。1階の物件は将来2階以上の物件と比べて安くなってしまいますが、今買う時も安く買えてますよね。という事です。

管理体制は特に重要

あともう1点とても大事なのが、この一番下の管理体制です。具体的には、管理費の増減、と大規模修繕です。今管理費修繕積立金が10000円しか集めてないけど、それでは足りず、将来売る時に月4万円になってしまったら、高く売れないですよ。あとは逆に、耐震性に問題があるマンションで今は安く買えますが、管理組合で耐震工事を検討していて、耐震補強工事をしたなら、10年後高く売れるんじゃないですか？つまり管理体制は非常に大事な要素です。

立地、耐震性、管理体制。この3つに注意してマンションを選ぶようにして下さい。
高く売れるといいですね。

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