中古マンションは買うな？後悔する人の共通点と「買ってもいい物件」の見極め方を徹底解説！

本編

「中古マンションは買うな」と言われる3つの理由

理由①：仲介会社の説明不足や担当者の質が低い

中古マンションを購入して後悔する人の多くが、「仲介会社の説明不足」や「契約を急がされたこと」に原因を感じています。

どれほど立地や価格が魅力的でも、仲介担当者の対応がずさんな場合、重要なリスク情報を見落とす恐れがあります。中古マンションは築年数や管理状況によって状態が大きく異なります。

にもかかわらず、「旧耐震であること」「修繕積立金が不足していること」「管理組合の運営が機能していないこと」などを十分に説明せず、「人気物件なので早く決めた方がいい」と購入を急かす業者も存在します。

こうした「説明の抜け」は、後々のトラブルや資産価値の低下につながります。つまり、「中古マンションは買うな」と言われる背景には、仲介会社の質による情報格差という構造的な問題があります。

▼信頼できる仲介会社を見極めるチェックポイント

(1)メリットだけでなくリスクも正直に伝えてくれるか
「旧耐震ですが、補強計画があります」といった両面説明があるか確認しましょう。

(2)管理組合資料や重要事項調査報告書の開示を積極的に行うか
　 書類を渋る会社は避けるべきです。

(3)担当者が「購入を急かさない」姿勢を持っているか
　 購入判断を冷静に行わせてくれる担当者は信頼できます。

▼担当者選びで中古マンション購入の満足度が決まる理由

中古マンションは「物件選び」と同じくらい「担当者選び」が重要です。

誠実な不動産会社であれば、物件のリスクや価格の妥当性を明確に説明し、購入後の将来リスクまで見据えた提案をしてくれます。逆に、販売を優先してリスクを隠すような会社に当たれば、購入後に修繕費や管理トラブルで後悔する可能性が高まります。

理由②：リフォーム費用を含めると新築より高くなることがある

「中古マンションは新築より安く買えるからお得」と考える人は少なくありません。
しかし、実際には購入価格＋リフォーム・リノベーション費用の総額が、結果的に新築マンションの購入費を上回るケースも多く見られます。

この「費用トータルの落とし穴」こそが、「中古マンションは買うな」と言われる理由の一つです。

▼リフォーム/リノベ費用の見積もりが甘いと予算オーバーになる

中古マンションを購入する際、多くの人が「リノベーションすれば理想の住まいになる」と考えます。
しかし実際には、築年数が古いほど設備・配管・内装の劣化が進んでおり、表面のリフォームだけでは済まないケースが少なくありません。

例：
・水回り（キッチン・浴室・給排水管）交換：100〜200万円
・内装（床・壁・建具）リフォーム：100〜150万円
・間取り変更を伴うフルリノベーション：500〜800万円

これらを合計すると、物件価格＋リフォーム費用で4,000万円を超えることも珍しくありません。
新築マンションと比較して「中古のはずが割高になる」こともあり、資産性の観点でも注意が必要です。

理由③：住宅ローン控除や補助金の対象外になるケースがある

中古マンションは価格が手ごろに見えても、住宅ローン控除や購入支援制度の対象外になるケースがある点に注意が必要です。この制度の適用条件を満たさない物件を選んでしまうと、結果的に新築よりも実質負担が大きくなる可能性があります。

このような見えない損が、「中古マンションは買うな」と言われる理由のひとつです。

▼住宅ローン控除で築年数・耐震基準が重要になる理由

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、所得税・住民税の一部を10年または13年間にわたり控除できる制度です。しかし、中古マンションの場合は築年数や耐震基準によって利用可否が分かれます。

築25年以内の鉄筋コンクリート造（マンション）
1981年6月以降に建築された「新耐震基準」に適合していることが条件です。

築25年を超えるマンションでも対象になる場合
「耐震基準適合証明書」や「既存住宅性能評価書」など、耐震性を証明する書類を提出すれば、控除の対象となることがあります。

つまり、旧耐震の中古マンションや、耐震証明を取得していない物件は、住宅ローン控除が使えないケースが多くあります。制度を前提にローン計画を立ててしまうと、「思っていたより税金が戻らない」「手取りが減る」といった後悔につながります。

買ってはいけない中古マンションの特徴

旧耐震マンションは資産価値が下がりやすい

資産性の見極め方において、まず注意すべきポイントは、旧耐震の中古マンションです。
旧耐震とは、1981年よりも前の耐震基準で建てられたマンションを指します。これに対して、1981年以降の新しい耐震基準で建築されたものは、新耐震基準のマンションと呼ばれます。

旧耐震マンションは、新耐震基準のマンションに比べて耐震性能が大きく劣るため、大きな地震が発生した際に命を守れないリスクが高くなります。購入時には、「大きな地震が来たら仕方ない」と軽く考える方も少なくありません。

しかし、実際に地震が発生し、マンションが倒壊するなどして住めなくなってしまった場合、人生に甚大な影響を及ぼすことになります。

命の危険があるだけでなく、数千万円を支払って購入したマンションが住めない状態となれば、別途住居を確保する必要が生じ、莫大な借金だけが残る事態に陥る可能性もあります。幸せを手に入れるために購入したマイホームが、結果として大きな負担となることは非常に悲しい事態です。

▼旧耐震マンションの見極めポイント（耐震基準・図面・補強履歴）

旧耐震マンションは、すべての旧耐震物件が危険というわけではありません。
重要なのは、耐震性を客観的に証明できる資料がそろっているかどうかです。
以下の3点を確認すると、購入判断の精度が大きく上がります。

① 建築年から耐震基準をチェックする
まず、1981年6月以前に建築確認を受けているかを確認します。

ただし、竣工年月日ではなく建築確認日が基準となるため、図面集・建築確認済証のコピーを取り寄せて正確に確認しましょう。

② 図面・構造図で耐震構造を確認する
管理組合や管理会社に依頼すれば、以下の資料を閲覧できます。

・構造図（耐震壁の位置・柱梁の配置）
・平面図・断面図
・大規模修繕履歴や計画書

特に、耐震壁が適切に配置されているか、壁式構造かラーメン構造かなどは、耐震性の判断材料になります。

③ 耐震診断・補強工事の履歴を確認する
旧耐震マンションでも、次の条件を満たしていれば購入を検討できます。

・耐震診断済みで基準適合と証明されている
・耐震補強工事が完了している
・修繕積立金が十分にあり、補強計画の実施が現実的

耐震補強は数千万円単位になることも多く、積立金残高と長期修繕計画の整合性をチェックしましょう。

旧耐震物件について、もっと知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
（参考）買っちゃいけない中古マンション。旧耐震物件に気をつけろ！

電気温水器のマンションはランニングコストが高くなりやすい

電気温水器が採用されているマンションは、ガス給湯器に比べて電気代が高く、交換費用も割高になりやすく、長期的な負担が大きくなる点がデメリットです。

▼電気温水器マンションのデメリットと買うべきでない条件

新築当時に電気温水器が設置されていたマンションであっても、後からガス給湯器へ変更できる場合があります。しかし、電気温水器をガス給湯器に変更するのは容易ではありません。
電気温水器はサイズが大きく、室内に約半畳程度のスペースを必要とします。

一方で、ガス給湯器は一酸化炭素を排出するため、屋外に設置する必要があります。

しかし、バルコニーや共用廊下は共用部分にあたるため、ガス給湯器を設置する際は管理規約に従う必要があり、自由に設置できるわけではありません。

また、室内に大型のタンクを設置しなければならないため、同じ専有面積のマンションであっても、電気温水器のある物件は実質的な有効利用面積が小さくなる点もデメリットです。

さらに、水圧がガス給湯器に比べて弱くなる傾向があることや、交換費用が高額になることも資産性に影響する要素となります。参考までに、ガス給湯器の交換費用が約20万円であるのに対し、電気温水器は30万〜40万円が相場となっています。

これらの点を踏まえ、電気温水器が設置されたマンションを購入する際には、資産性の低下リスクを十分に見極めることが重要と言えるでしょう。

修繕積立金が明らかに安いマンション

マンション資産性の見極め方において、修繕積立金の金額は重要なポイントです。
国土交通省のガイドラインによると、修繕積立金の適正金額は平米あたり200円とされています。
例えば、60㎡のマンションであれば、月額12,000円程度が目安となります。

この金額をすでに割り込んでいるマンションは、将来的に修繕資金が確実に不足するため、今後、積立金の大幅な値上げが必要となる可能性が高いと言えます。

これまで積み立てが不十分であった分を、中古購入後の所有者が負担しなければならない状況になれば、購入者にとって大きな負担となり、納得できない結果になりかねません。

▼修繕積立金の履歴・滞納率・長期修繕計画のチェック方法

仮に現在の修繕積立金が平米あたり200円を満たしている場合でも、新築当初から適切に積み立てられているかどうかは別問題です。

マンションの資産性を正しく見極めるためには、修繕積立金の変更履歴や重要事項調査報告書を管理会社から取り寄せ、過去の積立状況を確認する必要があります。

加えて、これまでに大規模修繕工事を実施してきたか、今後の実施計画が立てられているかといった点も総合的にチェックし、長期的な資産性リスクを慎重に見極めることが求められるでしょう。

総戸数が少ないマンション（30戸以下）

マンション資産性の見極め方において、総戸数の少なさは重要なチェックポイントとなります。
一般的に、マンションは戸数が多いほど望ましく、安心できる目安としては50戸以上とされています。
20戸以下のマンションは注意が必要であり、10戸以下の場合は、どれだけ価格が安くても基本的には購入を避けた方が良いと考えられます。

戸数が多ければ、修繕積立金や管理費の一世帯あたりの負担額が少なく済み、結果としてランニングコストが上がりにくくなります。

例えば、エレベーターの交換に1,000万円かかる場合、100戸のマンションでは1世帯あたり10万円の負担で済みますが、20戸しかない場合は1世帯あたり50万円もの負担が発生します。

▼戸数が少ない物件に潜む資産性リスク

さらに、総戸数が少ないマンションでは、修繕積立金がなかなか積み上がらず、適正な管理や修繕が行われない「管理不全マンション」に陥る可能性が高まります。

このようなリスクを受け、金融機関も住宅ローンの融資基準を厳格化しており、現在では「最低20戸以上」や「10戸以上」といった戸数制限を設けるケースが増えています。

仮に購入時にはローンが組めたとしても、将来的に金融機関の融資基準がさらに厳しくなれば、売却時にはローンが通らないマンションとなり、売却価格が大きく下がるリスクも考えられます。

このように、マンションの資産性を見極める際には、総戸数の少なさに十分注意を払うことが重要と言えるでしょう。

共用部分に劣化が見られる管理不全マンション

エントランスや廊下、ゴミ置き場などの共用部は、管理状態を如実に表す場所です。
以下のような兆候が見られるマンションは、管理組合の機能が弱っている可能性があります。

・廊下や外壁にヒビ割れ・サビ・塗装剥がれが目立つ
・掲示板に古い張り紙や苦情文が放置されている
・植栽が放置され、雑草が伸びている
・ゴミ置き場が散らかっており、清掃が行き届いていない
・郵便受けにチラシが溜まっている

これらは「修繕積立金が不足している」「清掃・管理契約が切られている」など、管理組合の財政難や運営不全を示すサインです。

専有部分のリフォームに制限が多いマンション

マンション資産性の見極め方において、リフォームに制限があるかどうかは重要な確認ポイントとなります。代表的なものとして、床材に関する制限が挙げられます。
築年数が古いマンションでは、こうした制限が設けられているケースが見受けられます。

現代のマンションとは異なり、二重床・二重天井といった防音対策が十分に施されていない構造であるため、上階からの生活音が気になりやすいことが背景にあります。

そのため、管理規約においてフローリングの使用が禁止されていたり、絨毯のみが認められているマンションも存在します。絨毯はダニが繁殖しやすく、掃除がしにくいことから衛生面でも敬遠される傾向があります。

また、近年ではフローリングを希望する方が大半であるため、フローリングにリフォームできない物件は購入候補から外れてしまうケースが多くなります。

結果として、リフォーム制限のあるマンションは売却時にも不利になり、資産性に影響を及ぼす可能性があると言えるでしょう。

エアコンが設置できない・設置場所が限られるマンション

マンション資産性の見極め方において、エアコンの設置可否は重要なチェックポイントの一つです。

古い中古マンションでは、バルコニーがない部屋や、共用廊下に面している部屋など、エアコンの室外機を設置するスペースがない場合があり、そのためエアコンを取り付けられないケースが見受けられます。

かつては、エアコンがなくても夏に窓を開けることで対応できた時代もありましたが、現在ではエアコンなしで生活することは、熱中症リスクが高まるため現実的ではありません。エアコンの設置ができない部屋は、将来的に売却を検討する際にも不利となり、資産性の低下につながる可能性があります。

リフォームする際には、エアコンを設置できるように隠蔽配管工事を実施しておくことで、資産性を維持する対策となるでしょう。

エレベーターがないマンション（高齢期の負担）

マンション資産性の見極め方において、エレベーターの有無は重要な判断材料となります。特に、エレベーターなしで3階以上の部屋は販売に大きな苦労を伴います。エレベーターがない4階の部屋を安く購入し、フルリノベーションを施して販売した結果、1年間売れ残った事例もあります。

3階以上の住戸では、年齢を重ねるほど階段の昇り降りが大きな負担となり、将来的な生活のしづらさにつながります。また、エレベーターなし物件は購入希望者が限られるため、売却時に価格が下がりやすい点もデメリットです。

高齢者や小さな子どもがいる家庭では、日常生活に支障が出る可能性が高く、資産性・利便性の両面で注意が必要です。

エレベーターなしの物件は、比較的郊外に位置する古い団地のような建物に多く見られます。
築年数が古く、エレベーターが設置されていない4階の物件では、購入希望者が非常に限られる傾向があると言えるでしょう。

中古マンションが向いている人・向いていない人

中古マンション購入に向いている人の特徴

中古マンションは、条件次第で掘り出し物となることもあります。
次のような人は、中古マンション購入に向いているタイプです。

立地や周辺環境を最優先に考える人
新築では手が届かない人気エリアでも、中古なら現実的な価格で購入できる可能性があります。

リノベーションで自分好みに仕上げたい人
間取りやデザインにこだわりたい人にとっては、自由度の高い中古リノベーションが魅力です。

価格交渉や物件調査に時間をかけられる人
相場や修繕履歴をしっかり調べ、管理状態まで確認できる人は安くて良い物件を見つけやすくなります。

築年数よりも実質的な価値を重視できる人
外観が古くても、耐震補強や大規模修繕が済んでいれば、長期的に安心して住めます。

購入後も資産性を意識してメンテナンスできる人
将来の売却や賃貸も視野に入れ、管理や修繕を怠らないタイプは、中古でも価値を維持しやすくなります。

中古マンション購入に向いていない人の特徴

一方、次のような人は中古マンションを購入すると後悔する可能性が高くなります。

新築同様の快適さを期待している人
築年数が経過したマンションは、防音・断熱・設備面で最新仕様には及びません。

将来的に大きなリフォーム費用を出したくない人
設備交換・配管工事・外壁修繕など、築古では定期的な出費が避けられません。

管理状態や修繕履歴の確認を面倒に感じる人
中古マンションでは「調べない＝リスクを引き受ける」ことになります。

住宅ローン控除や補助金を前提に購入を考えている人
旧耐震や築年数オーバーの物件では、制度が使えないケースがあります。

将来の資産価値よりも今の見た目で判断する人
内装リフォーム済みでも、管理不全・立地劣化の物件は売却時に大きく値下がりします。

自分に合った中古マンション選びが後悔を防ぐポイント

中古マンションは、自分のライフスタイル・資産計画・価値観に合っていれば非常に有効な選択肢です。一方、見た目の安さや勢いで選ぶと、将来的に修繕・管理・売却の面で苦労します。

「中古マンションは買うな」という言葉を鵜呑みにするのではなく、自分に合っているかどうかを冷静に判断することが最大のリスク回避策です。