中古マンションと戸建てを徹底比較！資産価値・築年数などメリットデメリットを解説

本編

マイホーム購入はマンションか戸建てか、新築か中古か？

コロナ禍を経て、住宅に対する関心が高まってきました。
その中で、「マンションと戸建て住宅のどちらが良いか」
「新築か中古か」と悩まれる方も増えています。

特に日本では、中古住宅の人気が徐々に上がりつつあるものの、
依然として新築住宅が主流となっています。

▮日本と海外における住宅市場の違い

国土交通省の既存住宅流通量の推移と国際比較によると、
日本で中古住宅を選択する割合は
全体の約14.5％に留まっています。

一方で、アメリカでは中古住宅の取引が
全体の81.0％を占めており、欧米では築年数が経つにつれて
住宅の価値が上がるケースも多いのが特徴です。

図1:既存住宅市場の活性化について

これに対し、日本では建物の価値は新築時がピークで、
その後は下がる傾向にあります。

このような背景から、賢く住宅を購入したい方には
中古住宅の選択肢もおすすめと言えるでしょう。

マンションと戸建て住宅のどちらが良いか、
新築か中古かという選択には「正解」はありません。
中古マンションや中古戸建てには、
それぞれメリットとデメリットがあります。
これらを理解し、自身のライフスタイルや価値観と照らし合わせながら選ぶことが重要です。

中古マンションのメリット

中古マンションは戸建て住宅よりも立地・利便性が高く、
管理をマンション管理会社に委託しているので、
手間がかからないのがメリットです。

また、国土交通省によると、戸建て住宅の場合、
築20年程度で建物の価値はほぼなくなるとされています。

図2:中古住宅流通、リフォーム 市場の現状

マンションであれば、
構造が木造ではなく鉄筋コンクリート造が多いので、
築20年以降も資産価値があり、売却する際にも
戸建て住宅よりも高く、資産価値が高い可能性があります。

ここでは中古マンションのメリットとして、
・立地・交通利便性が高い
・安全・防犯性が高い
・プロによるマンション管理
・価格の幅が広い
について、解説していきます。

▮立地・交通利便性が高い

マンションは商業エリアに建てられることが多く、
駅近や大通り沿いといった好立地条件に建っている場合が多くあります。

駅から徒歩1〜2分のマンションは珍しくありませんが、
駅から1分の場所に戸建てが売りに出ることはほぼありません。

この点で、立地・交通利便性において
マンションが優れていると言えます。

また、駅近の新築マンションは価格が非常に高額になりがちですが、
中古マンションであれば、同じく駅近の立地ながら
比較的手頃な価格で購入できる点が大きなメリットです。

▮安全性・防犯性が高い

マンションの場合、オートロックが設置されていることが多く、
外出時には玄関の鍵を閉めるだけで、
バルコニーの鍵を閉め忘れても侵入されにくい点で安心です。

さらに、管理人が常駐しているマンションでは
防犯面がより強化されています。

このように、マンションは戸建て住宅よりも防犯性が高く、
空き巣被害・放火の可能性も低くなると言えるでしょう。

安全・防犯性の高さに重点を置いている方であれば、
中古マンションを選択する事は大きなメリットとなります。

▮プロによるマンション管理

マンション管理をプロに任せられる点がメリットです。

マンションでは、共用部分や植栽の管理を
自分で行う必要がなく、
ゴミ出しも24時間可能な場合が多くあります。

「マンションは管理を買え」という言葉があるように、
管理がしっかりしているマンションは資産価値が下がりにくく、
売却時にも高い価格を維持しやすくなります。

そのため、資産価値の高い物件を選びたい場合は、
管理が行き届いた中古マンションがおすすめと言えるでしょう。

ただし、管理が行き届いているマンションを
見極めるのは初心者には難しい場合がありますので、
信頼できる不動産会社と一緒に探すことが大切です。

▮価格の幅が広い

中古マンションは、中古戸建て住宅と比較して
価格の幅が広い点が特徴です。

戸建ての場合、築30年や40年を経過して
建物の価値がなくなったとしても、
土地の価値が残るため、価格がそれ以上下がることはありません。

しかし、中古マンションでは
築年数が古くなるほど価格が下がる傾向があります。

実際、築40年や50年を経たマンションも売買されており、
新築や築浅物件に比べて非常に手頃な価格で取引されることがあります。

特定のエリアで物件を購入したい場合、
築年数を妥協すれば、中古マンションの方が
戸建てよりもお求めになりやすい価格で手に入る可能性があり、
これは、予算や立地を重視する方にとって大きなメリットと言えるでしょう。

中古マンションのデメリット

中古マンションの購入を検討する際は、
デメリットも確認しておきましょう。

中古マンションのデメリットとしてここでは、
・床面積が狭い
・プライバシー性が低い
・毎月ランニング費用がかかる
・リフォームの自由度が低い
について、解説します。

▮床面積が狭い

同じ価格帯の物件を比較すると、
戸建てよりもマンション床面積の方が
狭くなる事が多くあります。

また、100㎡を超えるような広い部屋を希望する場合、
マンションではそのような面積の広い物件は少ないです。

▮プライバシー性が低い

アパート・マンションでは一つ屋根の下、
壁一枚を隔てた状態で、様々な住民が暮らしています。

小さな子供がいる家庭や音楽などの趣味がある方にとっては、
騒音や足音などの発生が気になるという方も多く存在します。

このように、音の問題があるため
プライバシー性については、マンションの方が低いと言えるでしょう。

また、新築マンションに比べて、
中古マンションではその構造が、
二重床や二重天井になっていない物件が多いため、
その点はデメリットとなります。

▮毎月ランニング費用がかかる

中古マンションでは、
毎月ランニング費用がかかる事がデメリットとなります。

住宅ローン以外にも管理費や駐車場代などがかかり、
これらが月額で合計約4万円になることがあります。
そのため、予想以上に生活費が負担になると感じる方も少なくありません。

マンションの場合、管理費や修繕積立金が
強制的に徴収されるため、支払いを避けられません。

さらに、築年数が古くなるにつれて
これらの費用が高額になる傾向があり、
ランニング費用が増える点は、
中古マンションの大きなデメリットと言えるでしょう。

▮リフォームの自由度が低い

中古マンションでは、建物自体を所有しているわけではないため、
リフォームの自由度が低い点がデメリットです。

具体的には、管理規約によって
床の遮音性能や材質が制限されている場合があります。

また構造上、鉄筋コンクリートの壁に
穴を開けたり壊したりできないため、
換気扇やエアコンのダクトの位置が決まってしまい、
大幅な間取り変更が難しいことも課題と言えるでしょう。

最近では、リフォームがしやすいように
設計されたマンションもありますが、
中古マンションではまだそういった物件は少ないのが現状です。

リフォームにこだわりたい場合は、
購入前に管理規約や部屋の壁の状況などを
不動産会社に確認しておくことが大切です。

中古戸建てのメリット

戸建て住宅を購入したいという方の理由として「親との同居」「二世帯住宅を検討している方」「ペットと同居を考えている方」「のびのびと子育てをしたい」などが挙げられます。

戸建て住宅のメリットとしてここでは、
・リフォームの自由度が高い
・床面積が広い
・毎月の管理費用がかからない
・プライバシー性が高い
について、解説します。

戸建て住宅を購入したいという方の理由として考えられるのが、「親との同居」「二世帯住宅を検討している方」「ペットと同居を考えている方」「のびのびと子育てをしたい」などが挙げられます。

戸建て住宅のメリットとして、ここでは、

・リフォームの自由度が高い
・床面積が広い
・毎月の管理費用がかからない
・プライバシー性が高い

について、解説します。

▮リフォームの自由度が高い

中古戸建てのメリットの一つは、
リフォームの自由度が高いことです。

マンションの場合、管理規約により制約があることが多く、
例えばフローリングの遮音等級に制限があったり、
カーペットしか使用できないと決められている事があります。

一方、木造住宅の戸建てであれば、
間取りを変更するリフォームも可能です。

マンションのように「ここに壁は取れない」
「水回りの位置は変えられない」などの制限が少なく、
自分の好みに合わせた空間を作れます。

中古物件のため設備面では見劣りする場合もありますが、
その分リフォームの自由度が高く、
完成後の満足度が新築を上回ることもあります。

中古住宅を安く購入し、リフォームを楽しみたい方には、
戸建て住宅がおすすめと言えるでしょう。

▮床面積が広い

戸建てのメリットの二つ目は、床面積が広い点です。
同じ価格帯の物件を比較した場合、
マンションよりも戸建ての方が広い床面積を確保できる事が多くあります。

100㎡を超えるような広い部屋を希望する場合、
マンションではそのような物件が少ないため、
戸建てが選ばれることが多くなります。

2階建てや3階建てなど、
建物を縦に伸ばすことが可能な点がその理由と言えます。

また、戸建ては物件によっては
広い庭が付いていることもあり、
ガーデニングや趣味を楽しむスペースとして
活用したい方にもおすすめです。
庭を自由に使える点は、戸建てならではの魅力と言えるでしょう。

▮毎月の管理費用がかからない

中古戸建てであれば、
マンションに必要な毎月の管理費用がかからないこともメリットです。

管理人がおらず、エレベーターや共用部分がないため、
電気代やメンテナンス費用がかかりません。

毎月支払う費用がマンションに比べて安くなる事は、
戸建てのメリットとなります。

▮プライバシー性が高い

戸建ては隣家との距離が離れているため、
プライバシー性が高く、
マンションよりも自由な暮らしを実現しやすい
というメリットがあります。

マンションの小さな子供がいる家庭では、
周囲に迷惑をかけないよう気を遣いすぎて、
子供をのびのびと遊ばせることが難しい場合もあります。

一方、子供をのびのびと育てたいと考えている方にとっては、
戸建てのプライバシー性の高さは、重要なポイントとなるでしょう。

中古戸建てのデメリット

中古戸建てにも中古マンションに比べて、
見劣りするデメリットがあります。

新築戸建てでは特にデメリットではない事も、
中古戸建てになるとデメリットになるポイントもあります。

中古戸建てのデメリットとしてここでは、
・品質が不安定
・大きな修繕費がかかる
・安全・防犯性が低い
・気密性がマンションより劣る
について、解説します。

▮品質が不安定

中古戸建てのデメリットとして、
品質が不安定であることが挙げられます。

前の住民がどのように利用し、
管理していたかを購入者が判断するのは難しいのが現実です。

マンションの場合、中古であっても
大規模修繕工事の記録が残っていることが多く、
管理状況をある程度把握できますが、
戸建て住宅ではそのような情報がほとんど分からないケースが多くあります。

適切な管理がされていない場合のリスク

建物の管理が十分に行われていない場合、
雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きや軋みなど、
さまざまな問題が発生するリスクがあります。

築年数が古くなるにつれて、
新築時に標準的な設備が導入されていなかったり、
サッシや玄関ドアの性能が現代基準よりも
低いものが使われていることもあり、
快適性に影響する可能性があります。

インスペクションの活用

上記のようなリスクが気になる場合、
購入前に第三者機関による
建物インスペクション（建物検査）を検討することをおすすめします。

専門家の目で建物の状態を確認することで、
購入後のトラブルを未然に防げます。

安心して購入するためには、適切に検査し、
建物の品質をしっかり把握することが重要と言えるでしょう。

▮大きな修繕費がかかる

中古戸建てのデメリットとして、
大きな修繕費が必要になる点が挙げられます。

戸建ての場合、マンションのように
毎月修繕費を強制的に積み立てる仕組みはありません。

その代わり、約10年に一度の頻度で
屋根や外壁の修繕工事が必要になることが多くあります。

この際、50万円や100万円といった
まとまった費用がかかるため、事前の準備が必要となります。

修繕のタイミングを自由に決められるメリット

戸建てでは修繕の時期を自分で決められる自由度があります。
例えば、現在の懐事情に合わせて
修繕を先延ばしにすることも可能です。
この柔軟性は、マンションのように
固定費として毎月徴収される修繕費とは異なるメリットと言えるでしょう。

▮安全・防犯性が低い

中古戸建てのデメリットとして、
安全・防犯性の低さが挙げられます。

マンションの場合、オートロックが備わっていることが多く、
外出時に玄関の鍵を閉めるだけで、
バルコニーの鍵を閉め忘れても侵入されにくいという安心感があります。

また、管理人が常駐しているマンションでは、
防犯対策がさらに強化されています。

戸建ての防犯上リスク

戸建て住宅では外出時に
すべての窓やドアの鍵を閉める必要があり、
閉め忘れが起こりやすくなります。

また、建物の奥まった位置にある
目立たない窓から空き巣が侵入するリスクや、
放火などの危険性もマンションに比べて高くなります。

このような点から、防犯対策に注意が必要となるでしょう。

高齢者の方にとっては、防犯性の高さや利便性の面で、
戸建て住宅よりもマンションの方が快適で安心と感じられる場合が多くあります。

そのため、防犯面を重視する方や高齢者の方には
マンションへの住み替えが検討される事がよくあります。

▮気密性がマンションより劣る

中古戸建てのデメリットとして、
マンションに比べて日照や気密性が劣る事が挙げられます。

戸建ては主に木造で建てられることが多く、
マンションは鉄筋コンクリート構造が一般的であるため、
木造の戸建ては気密性が低くなる傾向があります。

日照条件の違い

マンションは設計段階から南向きや
大きな開口部を取り入れるよう工夫されていますが、
戸建ての場合、広い庭があると日当たりを確保できます。

しかし、密集した地域で北側に道路がある場合、
どうしても日が入らない部屋が生じやすくなります。