40代50代が中古マンション購入時に失敗しない注意点・ポイントを徹底解説！

本編

40代50代中古マンション購入の実態

40代50代でマンションを購入することについて、
「おかしなこと」と思われる方も
いらっしゃるかもしれませんが、
実際には「普通のこと」です。

国土交通省が調査し公表した
「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」によると、
中古マンションの購入者のうち、
40代50代の割合を合わせると全体の約40%を占めています。

若い世代は新築マンションや戸建を選ぶことが多い一方で、
40代50代になると「中古物件でも十分」と考える方が多く、
中古マンションを選ぶ傾向があることがこのデータからわかります。

（参考）令和５年度 住宅市場動向調査報告書 国土交通省 住宅局

また、不動産を2回以上購入した方における
マンション購入年齢では、
40代50代の割合が合計で約67%に達しています。

このことから、
40代50代で初めてマンションを購入する場合も、
不動産を2回目に購入する場合も、
どちらも「普通のこと」と言えるでしょう。

▮40代50代中古マンション購入の理由

40代50代でマンションを購入する人が多い理由の一つは、
中古マンションを選びやすいタイミングであることです。

40代50代になると、
子どもの独立や老後の生活の目安が見えてくるなど、
生活の変化に応じた住まい選びがしやすくなります。

しかし、40代50代でマンションを購入する際には、
リスクへの注意が必要です。

注意点やチェックポイントを十分に理解していないと、
老後の資金が不足するなど、
購入を後悔する可能性があります。

40代50代中古マンション購入時の注意点

40代50代でのマンション購入を後悔しないよう、
マンション購入の注意点と購入を失敗しないためのポイントについてここでは、

・40代50代が中古マンション購入で最も気にすべき資金面
・住宅ローンと団体信用生命保険のリスク
・年齢による借入可能額と返済期間の短縮
・定年後を見据えた返済計画

について、解説していきます。

40代50代が中古マンション購入で最も気にすべき資金面

40代50代でマンションを購入する際、最も重要なのは資金面です。

特に住宅ローンの利用については、慎重な検討が必要です。

この年代でも住宅ローンを借りることは可能ですが、年齢による制約が増えるため注意が必要となるでしょう。

▮住宅ローンと団体信用生命保険のリスク

40代50代では、住宅ローンを借りる際に
団体信用生命保険（団信）への加入が求められます。

しかし、年齢を重ねると病気のリスクが高まり、
団信への加入が難しくなるケースがあります。

例えば、大きな病気や手術歴があると団信審査に通らず、
住宅ローンを借りられない可能性があります。

団信加入をスムーズに進めるためにも、
健康状態の管理が重要となるでしょう。

▮年齢による借入可能額と返済期間の短縮

住宅ローンの借入期間は最長35年ですが、
基本的には80歳完済がルールです。

そのため、40代中盤を過ぎると借入期間が短縮され、
33年やそれ以下になる場合があります。

借入期間が短くなると、毎年の返済額が増え、
金融機関が貸せる金額も制限されることがあります。

同じ3,000万円を借りる場合でも、
10年返済と35年返済では毎月の返済額に大きな差が生じるため、
年収に応じた借入計画を立てることが必要となるでしょう。

▮定年後を見据えた返済計画

40代で住宅ローンを最長35年で組んだ場合、
定年を迎えた後も返済が続く可能性があります。

例えば、65歳で定年を迎えると、
残り10年間は無収入の状態で
ローン返済を続ける必要があります。

このような状況を回避するためには、
定年後の資金計画を早めに立てることが重要です。

預貯金の額や再雇用の可能性などを考慮し、
現実的な返済計画を設計しましょう。

40代50代中古マンション購入で失敗しないためのポイント5選

40代50代で中古マンションを購入する時に
失敗しないためのポイント5選として、
ここでは、

・同居人の数に合わせた間取りのマンションを選ぶ
・利便性を重視する
・室内の使い勝手にこだわる
・バリアフリーマンションを選ぶ
・子どもの近くに住むことも検討しておく

について、解説していきます。

▮同居人の数に合わせた間取りのマンションを選ぶ

マンション購入を検討する際、
最初に考慮すべきポイントは
「同居人の数に合わせた間取りを選ぶ」ことです。

40代50代になると子どもが独立しているケースが多く、
ライフスタイルの変化が少なくなります。

このような状況では、
自分や同居人の生活スタイルに合った間取りを選ぶことで、
理想的な住環境を整えられるでしょう。

子どもが独立しているにもかかわらず、
広すぎる家を選んでしまい、
使わない子ども部屋がある場合は大変もったいないです。

車の場合は、使用しなくなれば売却できますが、
マンションは一部屋だけを売却することはできません。

使用しない部屋であっても掃除の手間がかかる上、
固定資産税も発生します。

そのため、同居人の数に見合った間取りを選ぶことが大切と言えるでしょう。

▮利便性を重視する

マンションを選ぶ際の2つ目のポイントは
「利便性を重視する」ことです。

年齢を重ねると、遠方への外出が負担になったり
車の運転が危険になったりすることがあります。

そのため、日常生活での利便性を考慮し、
気軽に買い物ができる場所や、
駅が近くにあるマンションを選ぶことをおすすめします。

例えば、50歳でマンションを購入すると、
10年後には還暦を迎えます。

還暦後の自分が快適に生活できる環境をイメージし、
日常の利便性を確保できるマンションを選択することで、
安心して暮らせる住まいを手に入れましょう。

▮室内の使い勝手にこだわる

マンション購入時の3つ目のポイントは
「室内の使い勝手にこだわる」ことです。

自分に合った間取りや便利な立地のマンションを選んでも、
室内の使い勝手が悪ければ、
その選択の価値が薄れてしまいます。

例えば、家事動線や洗濯動線が短いか、
コンセントの位置が適切か、
生活リズムが異なる同居人がいる場合には
お互いの部屋が適度に離れているかなど、
具体的な視点で確認することが大切です。

マンションは似たような間取りが多いのですが、
実際に内覧することで細かな違いに気付けます。

内覧の際には、家事や日常の動線、
コンセントの配置などをしっかりと確認し、
使い勝手の良い住まいを選びましょう。

▮バリアフリーマンションを選ぶ

マンション購入時の4つ目のポイントは
「バリアフリーマンションを選ぶ」ことです。

年齢を重ねると、
わずかな段差でもつまずくリスクが高まります。

そのため、将来を見据えた住まいとして、
バリアフリーのマンションを選ぶことをおすすめします。

特に築年数の古いマンションの場合、
水回りの段差が大きいことがあるため注意が必要です。

浴室と洗面所の段差や浴槽の高さ、
さらに手すりの有無などをしっかり確認しましょう。

現在は健康でも、段差のある住まいを選んでしまうと、
将来足腰が弱くなった際に不便を感じたり、
転居を余儀なくされる可能性があります。

▮子どもの近くに住むことも検討しておく

マンション購入時の5つ目のポイントは
「子どもの近くに住むことも検討する」ことです。

子どもの独立後に近くへ引っ越すことに対して、
疑問を持つ方もいるかもしれませんが、
万が一の際に頼りになる存在はやはり子どもです。

たとえ利便性の良いマンションを選び、
近隣に病院やクリニックがあったとしても、
急病や緊急時には近くに助けてくれる家族がいることが
大きな安心材料となります。

そのため、40代50代でマンションを購入する際には、
子どもとの距離感を考慮し、
必要に応じて家族と話し合い、
自分たちと子どもが納得できる住まいを選ぶことが重要でしょう。

40代50代中古マンション購入時の失敗リスク対策3選

40代50代でマンションを購入し、
失敗しないためのポイントを理解できれば、
マンション購入を後悔することは少なくなります。

そして、失敗しないマンション選びをした後に
リスク対策まで行えば、
マンション購入を後悔するどころか、
満足のいく生活を送れます。

40代50代中古マンション購入時の失敗リスク対策として
ここでは、

・退職金をあてにしないこと
・住み替えでマンションを購入ときには売り先行で進める
・売却や相続などマンションを処分するところまで考えておく

について、解説していきます。

▮退職金をあてにしないこと

マンション購入におけるリスク対策の1つ目は
「退職金をあてにしないこと」です。

退職金が支給される職場で働いている場合でも、
退職金をマンション購入費用に充てることは避けるべきです。

退職金は老後の生活資金として
確保しておくのが良いと思われます。

「老後2,000万円問題」と言われる課題もありますが
現在は物価が上昇しており、
2,000万円で老後を問題なく過ごせる保証はありません。

そのため、退職金は老後の資金として割り切り、
マンション購入の際は他の収入や貯蓄を基に
資金計画を立てるようにしましょう。

▮住み替えでマンションを購入時には売り先行で進める

マンション購入におけるリスク対策の2つ目は
「住み替えをする際には売り先行で進めること」です。

住み替えでは、自宅を売却して
その資金を新居購入に充てるケースが多いですが、
この順序を誤ると資金的なリスクが高まります。

住み替えの方法として、
自宅を売却してから新居を購入する「売り先行」と
新居を購入してから自宅を売却する「購入先行」があります。

しかし、「購入先行」は資金的な負担が大きくなるため
避けたほうが良いでしょう。

新居を住宅ローンで購入した場合、
自宅がいつ売却できるかは不確定です。

売却が遅れると、住宅ローンの返済だけでなく、
自宅と新居の管理費や修繕積立金、固定資産税など、
二重の支出が発生します。

このようなリスクを回避するためにも、
まずは自宅を売却し、
その売却資金をもとに新居を購入する「売り先行」の方法を選ぶことがおすすめと言えるでしょう。

▮売却や相続などマンションを処分するところまで考えておく

リスク対策の3つ目は
「売却や相続などマンションを処分することまで考えておく」です。

購入後に問題なく住み続けられれば理想的ですが、
近隣の問題などにより
再び転居が必要になる可能性もあります。

その際、購入したマンションが売れにくい場合、
転居が難しくなるリスクがあります。

また、相続が発生した場合、
相続人に迷惑をかけないよう、
処分しやすいマンションを選ぶことも重要でしょう。

特に相続税が課税される場合、
納税期限内にマンションを売却して
資金を確保する必要があるため、
流動性の高い物件を選ぶことが大事です。

40代50代でマンションを購入する際は、
次世代への配慮を含めた計画が重要です。

「マンションの処分＝リセール」
まで視野に入れておくことで、将来にわたる安心感が得られます。

相続の際に、マンションが原因で
家族間のトラブルが起きることを防ぐためにも、
慎重に検討しましょう。