【中古マンション購入】40代・50代で失敗しないポイント5選

本編

40代・50代でマンションを購入するのは普通のこと

みなさんは40代・50代になってマンションを購入するのは「おかしなこと」だと思いますか？それとも「普通のこと」だと思いますか？実は、40代・50代でマンションを購入するのは「普通のこと」なんです。国土交通省が調査し公表した「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」によると、中古マンションの購入者の年齢は、40代・50代を合計すると全体の約50%にもなるんです。（図1）

これは若い方の場合は、これから先のが長く住むので新築マンションや新築戸建が多いのに対して、40代50代の場合は中古物件でも十分だよね。とお考えになられる方が多いので、中古を選択する方が多いという事がデータに表れているという事だと思います。また、不動産を2回以上購入した人のマンション購入年齢は、40代・50代合計で約67%にも達します。つまり、40代・50代で初めてマンションを購入するのも、2回目の不動産購入するのも「普通のこと」だと言えます。

それではなぜこの年代でマンション購入をする人が多いのでしょうか？それは、一つは中古マンションを選択しやすいタイミングであるということが理由です。40代・50代になると子どもが独立した、老後の生活の目安がわかってきたなどが挙げられます。しかし、この40代・50代でのマンションを購入する時にはリスクもありますので、注意点や、チェックポイントを理解して購入しなければいけません。注意点やポイントを理解していないと、老後の資金がショートするなど購入を後悔することになります。
ここからは、40代・50代でのマンション購入を後悔しないよう、マンション購入の注意点と購入を失敗しないためのポイントについて紹介していきます。

図1

マンション購入の注意点

40代・50代でマンションを購入するときに、最も気にしなければならないのは資金面です。
その中でも特に住宅ローンに注意しなければいけません。40代50代でも住宅ローンは全く問題なく借りる事ができます。しかし、年齢を重ねることにより住宅ローンを借りにくくなってしまったり、少ない金額しか借りられなくなったりと悪影響は出て来はしますが、借りる事は出来てしまいます。また、住宅ローンを借りるときには、団体信用生命保険に加入しなけれないけません。しかし、住宅ローン申し込み時に大きな病気にかかってしまった、手術をしたばかりなどの場合は、団体信用生命保険に加入できないときがあります。40代・50代になってくると病気になりやすくなりますよね。したがって、収入面では以外とローンが借りられても、団信で引っかかってしまいローンが借りられない事が増えるのもこの40代50代の特徴だと思います。

また、ローン自体は借りる事ができたとしても、年齢を重ねると借りられる住宅ローンの金額も減っていきます。住宅ローンは基本的に最長35年しか借入できませんし、ローンは基本的には80歳完済となりますので、40代中盤を過ぎると、35年ではなく33年しか借りられないとか、最長期間の借り入れができなくなってしまいます。借入期間が短くなると、一年あたりの返済金額が増え、返済金額が増えると金融機関は返済できる金額までしか貸してくれなくなります。同じ3000万円借りる場合でも、10年で返済しなければならない場合と、35年で返済すればよい場合とを比べると、10年で返済しなければならない場合の方が、毎月の返済額は大きくなってしまうので、より高い収入が無いと借りられないという事になってきます。

また、さまざまな審査をかいくぐって住宅ローンを借りられたとしても返済計画には注意しておかなければいけません。住宅ローンを最長期間で借り入れたときには、返済途中で定年を迎える可能性が高くなります。40歳のときに35年返済の住宅ローンを借りて65歳で定年だとすると、住宅ローンを10年間無職で返済しなければいけないということです。収入がないとき、どのように返済していくかをしっかりと計画しておかないと、住宅ローンを返済できなくなる恐れがあります。定年後に返済がしっかりできるよう、40代・50代でマンションを購入するときには、定年後の資金計画、預貯金の額や、定年後の再雇用の状況などもふまえて購入を進めていきましょう。

失敗しないためのポイント5選

次に、40代・50代でマンション購入するときに失敗しないためのポイント5選について解説してまいります。後悔するポイントを避けるためには、次の5つのポイントを理解してマンションを購入してください。

①同居人の数に合わせた間取りのマンションを選ぶ
②利便性を重視する
③室内の使い勝手にこだわる
④バリアフリーマンションを選ぶ
⑤子どもの近くに住むことも検討しておく

それでは、順番に解説していきます。

ポイント1つ目は「同居人の数に合わせた間取りのマンションを選ぶ」ことです。40代・50代になると、子どもが独立してるケースもありライフスタイルの変化が起きにくくなります。ライフスタイルの変化が起きない状態でマンションの購入を検討すれば、自分と同居人にあった理想の間取りが見つかります。子どもが独立したり、すぐ独立するにも関わらず、余分に広い家で子ども部屋も利用していないというのは非常にもったいないことです。車の場合だと使う人がいなくなると1台売却するという事が容易にできますが、マンションの場合は一部屋だけ売却するという事は出来ません。使っていない部屋でも掃除をしなければなりませんし、固定資産税はかかるなど、手間がかかってしまいますので、すべての部屋を必要十分に利用できるくらいの広さが、自分や同居人にあった間取りや広さです。

ポイント2つ目は「利便性を重視する」ことです。年を重ねると遠方へ出かけるのがきつくなったり、車の運転が危険になってきたりします。そのため、気軽に買い物ができたり、駅が近くにあったりするような利便性のよい場所のマンションを購入するようにしましょう。仮に50歳でマンションを購入したとしたら、10年生活するだけで還暦を迎えてしまいます。還暦を迎えた自分が、快適なマンション生活が送れると想像できるマンションを購入しましょう。

ポイント3つ目は「室内の使い勝手にこだわる」ことです。マンションを購入するときには、室内の使い勝手が重要です。自分にあった間取りや、利便性が良い立地のマンションを購入しても室内の使い勝手が悪ければ、購入する意味がありません。家事動線や洗濯動線は短いか、コンセントの位置、生活リズムの違う同居人がいればその同居人の部屋と自分の部屋は離れているかなど考えるとよいでしょう。マンションは似たような間取りも多いですが、室内で動線を確認すると細かな違いに気づけます。内覧するときにはできる限り、動線やコンセントの位置などは確認しておいてください。

ポイント4つ目は「バリアフリーマンションを選ぶ」ことです。年齢を重ねるとちょっとした段差でもつまづいてしまうものです。なるべく年齢を重ねたときの住まいは、バリアフリーのマンションにしておくべきでしょう。特に古いマンションの水回りの段差は酷いため、築年数の古いマンションの購入を検討するときには水回りの段差をよく確認してください。浴室と洗面所との段差、浴槽の高さ、そして手すりがついているかどうかです。現在は健康だからといって、段差を確認せずにマンションを購入すると、足腰が弱くなったときに転居しなければいけない、なんてことも起きてしまうかもしれません。

ポイント5つ目は「子どもの近くに住むことも検討しておく」ことです。せっかく子供が独立したのに、子どもの近くにマンションを購入するなんて。と思うかもしれません。しかし、万が一のときに頼りになるのは、子どもだと思います。利便性のよいマンションを購入し、近隣に病院やクリニックがあったとしても、急病時に助けてくれる人が近くにいたほうが安心できます。そのため、40代・50代でマンションを購入するときには、子どもともきちんと話し合い、自分たちも子どもたちも納得するような形を整えておきましょう。

リスク対策3選

40代・50代でマンションを購入し失敗しないためのポイントを理解できれば、マンション購入を後悔することは少なくなります。そして、失敗しないマンション選びをした後にリスク対策まで行えば、マンション購入を後悔するどころか、満足いく生活を送ることができるようになります。ここからは、次のリスク対策を3選について紹介していきます。

①退職金をあてにしないこと
②住み替えでマンションを購入ときには売り先行で進める
③売却や相続などマンションを処分するところまで考えておく

それでは、順番に解説していきます。

リスク対策の1つ目は「退職金をあてにしないこと」です。退職金がもらえる仕事をされているとしても、退職金をあてにしてマンションを購入するのは避けましょう。マンション購入費用ではなく、退職金は老後の資金として取っておくべきなのかなと思います。老後2000万円問題と言われていますが、問題とされていたのは少し前の話です。現在は物価も上昇してきており、2000万円あれば老後全く問題ない！という確証はどこにもないと思います。従って、退職金は老後の余剰資金と割り切って、マンション購入の資金計画を立てていって頂きたいと思います。

リスク対策の2つ目は「住み替えでマンションを購入ときには売り先行で進める」ことです。住み替えの場合、人によっては自宅を売却し、その売却資金を利用して新居を購入するという人もいることでしょう。住み替えをするときには、自宅を売却してから購入する方法と、新居を購入してから自宅を売却するという方法があります。しかし、この新居を購入してから自宅を売却する方法、購入先行という方法は、資金的なリスクが高いため辞めておく事をお勧めいたします。新居を住宅ローンで購入し、自宅が売れたら売却資金で住宅ローンを一括返済・繰上返済しようと考える人も多くいますが、自宅がいつ売却できるかはわかりません。自宅が売却できるまで、住宅ローンや管理費、修繕積立金、自宅と新居の固定資産税などを払い続けるリスクはかなり大きいと考えて頂ければと思います。

リスク対策の3つ目は「売却や相続などマンションを処分するところまで考えておく」ことです。マンション購入後に問題なく住み続けられればよいのですが、近隣の問題などにより再度転居しなければいけないという事態が発生することもあります。転居するような事態が起きたとき、新居として購入したマンションがなかなか売れないようなマンションだと転居ができなくなってしまいます。また、相続が発生したときに、相続人に迷惑をかけないよう処分しやすいマンションを購入しておかなければいけません。特に相続税の課税が発生する場合、相続税の納税期限内にすぐ処分できるような流動性の高いマンションを購入しておく必要があります。40代・50代のマンション購入は次世代のことまで考え、「マンション処分 = リセール」までの計画を立てておくとより安心してマンションを購入できます。せっかく購入したマンションのせいで、相続人同士がもめるなんてことは、誰しも起きてほしくないと考えますもんね。

まとめ

いかがでしたでしょうか。40代・50代でマンションを購入することは、国土交通省発表のデータから見ても普通のことです。しかし、若いときに購入するのと違い、購入時の注意点や購入を失敗しないためのポイント、さらなるリスク対策まで行っておかないと購入を後悔してしまうこともあります。本日のブログで紹介した各項目を確認して頂ければ、40代・50代でマンションを購入しても後悔することなく、生活を続けられることでしょう。

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