【中古マンション・中古戸建】初期費用こんなにかかります。

本編

①中古マンションと中古戸建 初期費用の相場

まず、中古マンションと中古戸建の初期費用の相場について解説していきましょう。中古マンション・中古戸建の初期費用の相場は、中古マンションの場合で、物件価格の6〜10％程度、中古戸建の場合で物件価格の6〜10％程度といわれています。中古マンション・中古戸建どちらの場合でも初期費用には大きな違いはありませんね。

しかし、減税制度が使えないような古いマンションや戸建だと、諸費用が物件価格の10％を超えてしまう場合もあります。減税制度というのは不動産を購入するときに色々と税金がかかるんですが、その税金が減税されるという事になります。減税を受ける為には、物件が1982年1月1日以降に建築されたもの、つまり新耐震基準の物件であれば減税が適用されてきます。そのため、それ以前の築古物件の、旧耐震と言われる物件を購入をされる方は、減税が使えません。そのため、初期費用が想定よりも高いかもしれないため、予め確認して諸費用分のお金も準備をするようにしてください。

このように数字だけで追いかけると、差はせいぜい数%なんでしょ？と感じる方も多いかもしれませんが、マイホームの価格自体が数千万円単位となります。そのため、例えば5000万円の中古マンションの購入で考えてみると、初期費用が8％だと仮定した場合、400万円、これが10%だと500万円ですから、100万円変わってくることになります。かなり大きいですよね。一方で、新築物件の場合は、使える減税制度や補助金などの範囲が広いので、諸費用だけで比較すると、中古物件よりも新築物件の方が安いことが多いです。しかし、そもそもの物件の本体価格が中古よりも新築はかなり高いので、総合的にみると、諸費用が少なかったとしても、新築の方が総予算は高くなる事が多いです。このように、物件の条件などによって多少の差はあるものの、基本的に諸費用は馬鹿にならない金額、何百万円単位でかかるものだ、と思って物件購入の予算組みをしていく必要があります。

②中古マンション・中古戸建の初期費用シミュレーション

では次に、実際に必要になってくる初期費用のシミュレーション、内訳について解説していきましょう。このシミュレーションでは、物件価格を5000万円・築年数25年で新耐震基準・借入金を物件価格のフルローンの5000万円と仮定して計算していきます。

・仲介手数料が物件価格×3％＋6万円に消費税で1716000円
・契約書に貼る印紙代が10000円
・住宅ローン事務手数料がローン金額の2%に消費税で1100000円
・銀行さんとの金銭消費貸借契約書に貼る印紙代が2万円
・不動産取得税がかかる物件の場合で概算で50万円
・登記費用と司法書士さんへの報酬で50万円
・固定資産税・都市計画税の精算金で概算で10万円
・火災保険料と地震保険料で15万円

合計で5409万6千円となっています。それでは、それぞれの項目についてどのような費用なのかを解説していきます。

まず、初期費用としてまず最初に思い浮かぶものは、「仲介手数料」でしょう。仲介手数料は、買主と売主を繋いでくれている不動産仲介業者に支払う報酬のことです。売買契約時に半分、引き渡し完了時に残りを支払うことが一般的で、仲介手数料は物件の取引金額によって、法律で上限が決められていて、「売買価格×3％＋6万円+消費税」で計算することができます。もし、売主さんから直接購入する場合は、仲介する人がいないためもちろん仲介手数料は不要になりますが、その場合は、専門的な知識が必要な契約書の作成や物件の登記のための司法書士への依頼をご自身で行う必要がありますので、かなり大変な作業になってしまいます。また、仲介会社が入らない契約を結ぶ場合は住宅ローンが借りられない銀行もありますので注意が必要です。不動産仲介業者は、このような様々な対応を代行して行ってくれるため、対価として支払う仲介手数料は、初期費用として必要になってきます。

次に、印紙代についてです。印紙代は、売買契約書を作成すると費用になってきます。課税文章と言われる、不動産の売買契約書と住宅ローンを借りる時に金融機関と契約する書類、金銭消費貸借契約書に所定の金額の収入印紙を貼って納税します。印紙代は、取引金額、借りる金額によって印紙の金額が決められていますので、今回のように取引金額が5千万円の場合は、売買契約書には1万円、金銭消費貸借契約書には2万円印紙を契約書に貼り付けることが決められています。

次に、住宅ローン事務手数料について解説します。住宅ローン事務手数料とは、住宅ローンの契約をする際に支払う手数料になっており、住宅ローンの借入金額2％＋消費税が相場となってきます。最近では、住宅ローン金利が低水準であることから、各銀行でも様々なプランを出してきています。金利は低いけど事務手数料は高めとか、事務手数料は安いけど金利は高めとか、付帯している団体信用生命保険が充実しているとか、どの銀行の住宅ローンを借りるかでも、支払う金額は変わってきますので、多角的に判断して、どれくらいの事務手数料になるのかを計算されると良いと思います。

次に、不動産所得税についてです。これは、土地や住宅などの不動産を取得したときにかかる税金です。居住用不動産の場合、固定資産税評価額×4%で計算しますが、2024年3月31日までは特例措置により、税率が3%に軽減されます。また、「個人が自宅として購入した不動産で床面積50㎡以上240㎡以下の住宅」そして「中古住宅の場合は、1982年1月以降に建てられた建物」である場合は、不動産所得税の軽減措置を受けることができます。控除できる金額は築年数が新しいほど大きくなるため、築年数が古くなるほど不動産取得税の金額が大きくなります。今回のシュミレーションでは50万円程かかる計算にしていますが、軽減措置を受けられる場合は、計算の結果ほとんどのケースで不動産取得税はかからない事が多いです。このように、不動産取得税は、築年数で納税額が大きく変わるため注意が必要な諸費用であるため、購入を検討される際には、特に築年数と床面積に着目して予算に組み込む必要があります。

次に、登記費用についてです。マンション・戸建の購入時には不動産の権利関係第三者に対抗するために登記の手続きが必要です。あとは、ローンを借りる場合には抵当権という権利をつけなければなりません。これも税金になります。この登記を依頼する専門家が司法書士になりますので、司法書士への報酬も必要になります。登記費用の相場は、司法書士への報酬手数料を含めて、300000〜600000円程度になってきます。土地や建物の評価額が高ければ登記費用も高くなります。ちなみに、司法書士への報酬は「50000〜150000円」程度でして、登記の複雑さや工数によって変わってきます。この司法書士報酬もかなり高い場合もありますし、若干交渉できる事もありますので、信頼できる不動産業者の方と相談しつつ決定するといいでしょう。

次に、固定資産税・都市計画税について解説します。固定資産税・都市計画税はその名の通り、建物・土地を持っていると毎年かかる税金のことです。固定資産税も都市計画税も居住用の軽減がありますので、計算がめんどうですが、物件やエリアによっても変わってきます。大体年額で5万円から20万円の範囲内だと思います。また、固定資産税は1月1日に、所有者に1年間分の請求書が管轄の税事務所からくる事になるので、売買する日に応じて日割精算した金額を売主に支払う事になります。そして、売主が1年間分を税事務所に支払う事になります。

次に、火災・地震保険料について解説していきます。住宅ローンを組んで、中古マンション・戸建を購入する場合には、火災保険への加入は必須となります。木造の戸建住宅であれば、火災が起こった際には、家が無くなってしまいますし、マンションであっても、内装はやはり替えないと住めません。また、自分の住居だけでなく、お隣さんなどを火災に巻き込んでしまう可能性もありますので、損害賠償に備えるためにも、しっかりと火災保険のプランを選択する必要があります。火災保険にかかる保険料は、保険会社や保証内容によって異なりますので、内容を吟味する必要があると思います。

③新築と中古 初期費用の違いについて

ここまで、具体的な中古物件の諸費用の内訳について解説して参りました。どれも不動産購入には必要なものになるため、しっかりと総予算のシミュレーションの中に、諸費用を含めて考えていくことがとても大切です。しかし、物件の条件や選択する住宅ローンなどでも初期費用の合計は変わってくるため、ここからは、なるべくこの初期費用を抑えるためのポイントを解説していきます。まずは、新築と中古で比較すると、初期費用のどの部分に差が出てくるのかについて、簡単に解説していきます。

新築マンションと中古マンションの初期費用を比較した場合、先程の不動産取得税でも解説したように、「中古住宅の場合は、1982年1月以降に建てられた建物」は、軽減措置を受けることができます。つまり、築年数が新しいほど、控除額が大きいため、初期費用が安くなるメリットがあります。ただし、減税が受けられない古いマンションを購入すると、不動産取得税や登録免許税が新築に比べるとかなり高くなります。
さらに、新築でマンションを購入する場合は仲介手数料がかからない事がほとんどです。売主がマンションデベロッパーの場合は売主自体が不動産業者ですので、間に仲介会社が入らない事がほとんどですので、仲介手数料もかからないという大きなメリットもあります。逆に新築の場合は、表示登記費用という建物の登記簿を新たに作成する費用がかかります。10万円前後になりますが、これは新築物件を購入する時に1回だけかかる費用ですので、これは新築の場合に上乗せされます。概ね、マンションの場合でも新築よりも中古の方が初期費用が高い事が多いですが、仲介手数料がかからないと言っても、実際に仲介会社が営業するか、売主が営業するかで、営業社員の人件費自体はかかりますので、仲介手数料が無いけれども、実は実際には本体価格に人件費分の利益が上乗せされているだけです。諸費用こそ新築物件の方が安い事が多いですが、物件価格に諸費用を含んだ総費用としては、新築の方が金額が大きくなる可能性が高いことは、念頭に置いておいた方が良いと思います。

また、マンションではなく一戸建ての場合も、中古ですと築年数によっては、不動産取得税がかかってくるため、新築の方が税金費用が安くなるメリットがあります。もちろん、これも同じで新築一戸建ての方が本体価格が高いことが予想されるので、実際に支払う金額については新築一戸建ての方が高いことが一般的です。中古マンション・戸建住宅の購入において初期費用・諸費用を低くしたいという方は、これまで解説した諸費用項目のなかで金額を押さえられる部分に目を向ける必要があります。

最後に諸費用を抑える具体的な方法の一つ目は、「住宅ローンの借入額をなるべく少なくする」ことです。住宅ローンの事務手数料は固定金額を設定している金融機関以外は借入金額をもとに算出されるので、借入れ金額が少ないほど、事務手数料も安くなります。例えば、今回のシミュレーションでは、5000万円の住宅ローン借入の2.2％で110万円で事務手数料を検討しましたが、借入金額を2500万円にすれば、事務手数料も半分の55万円に抑えることはできます。もちろん住宅ローンの借入金額は自己資金や購入希望物件によるので、総合的な判断になりますので、自己資金を投入しすぎて購入後の生活が苦しくなることもありますので検討の上決定してくださいね。住宅ローンの借入を検討する際には、金融機関だけでなく、信頼できる不動産業者にも相談してみることがおすすめです。

諸費用を抑える方法の二つ目は、「最適な火災保険に入る」ことです。住宅ローンを利用したマイホーム購入には、火災保険の加入は必須条件になります。今では火災保険の商品も多彩になっているので、自分に最適な火災保険を検討することで保険料を抑えられる可能性があります。そのため、金融機関がおすすめしてくれる保険商品だけでなく、他の保険会社の商品も比較して選択するようにしましょう。保険の適用範囲についても悩ましい部分が多いと思いますが、その際には、信頼できる不動産業者にも相談してみることがおすすめです。火災保険、それに付帯する地震保険、さらに家財保険などもありますし、それぞれに特約やオプションもあります。これらの不必要な補償を削って最適な火災保険にする事で、無駄なコストをカットする事は可能だと思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は【中古マンション】の初期費用について解説して参りました。数千万円の費用が発生するマイホームにおける初期費用は数百万円単位で発生することも多いです。そのため、様々な諸費用を前提として予算に組み込んでおかないと、想定していた金額のマイホームが買えない！という事態にもなりかねません。また、自分にとって最適な「住宅ローン」「火災保険」の商品を選択することで、初期費用をできる限り抑えるためのコツがありますので、不動産業者の方や、金融機関の方々と協力して、初期費用としてはどれくらい必要なのかを確認して頂けると良いかなと思います。

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