【中古マンション】買うと危険な年齢は○○歳以降です。

本編

①中古マンション購入に年齢制限は？

各年代別の話をしていく前に、まずは、そもそも中古マンション購入に年齢制限があるかどうかを解説していきます。国土交通省の「令和4年度住宅市場動向調査報告書」（図1）では、初めて中古マンションを購入した人は、次のような年齢であると公表されています。こちらのデータからは30代と40代で購入する人が多く、若すぎたり年齢を重ねたりするほど購入する人が少ないことがわかります。このように中古マンション購入の年齢に偏りがある大きな理由は、住宅ローンの借入条件にあります。ほとんどの住宅ローンでは「借入時年齢が20歳以降70歳未満」であることを条件としており、返済期間は基本的に最長35年であるのに対して、完済時の年齢は80歳と定められていることが一般的になります。

住宅購入は高額商品になるため、自己資金が相当潤沢でない限りは、融資を受けられないとなかなか購入できませんよね。そのため、もちろんライフスタイルの変化などのきっかけもありますが、このような住宅ローンの観点からみても、条件的に借りやすい30代や40代が最も多く中古マンションを購入しているのかなと思います。ただ、あくまで30代と40代で購入している人が多いというだけであり、住宅ローンを借りなくても購入できるような潤沢な自己資金を持っていれば、20歳でも90歳でも中古マンションを購入は可能です。つまり、中古マンション購入に年齢制限はないということですね。

図1

②各年代のメリット・デメリット

しかし、購入に年齢制限がないとはいえ、先ほども少し解説した住宅ローンの年齢制限などを踏まえると、年代によって考えなければならないことや特徴は変わってきます。そこでここからは、各年代が中古マンションを購入するメリットとデメリットをみていきましょう。今回は、大きく20代・30代と、40代・50代に分けて解説していきます。

20代30代

まずは、20代・30代のメリットデメリットについて解説していきます。メリットとしては、

・住宅ローンの返済を早く終わらせられる可能性がある
・返済期間が長く支払いをおさえられる
・急な出費に対応しやすくなる

などがあげられます。20代・30代は年齢が若く、定年までの期間もまだまだ長いので、老後生活が始まる前に住宅ローンの返済を早く終わらせることができ、定年退職後は生活費や医療費、自宅のリフォーム費などに自己資金をあてていくことが出来るので安心できるかなと思います。また、住宅ローンの返済期間は一般的に35年であるケースがほとんどなので、返済を30年以上と長く設定することが可能です。返済期間が長くなると月々の返済額が少なくなり、貯金しやすくななったり、借入額を増やしてもう少しグレードの高い物件を購入したりすることができます。貯金が増えていけば繰上返済ができるようになって、計画よりも早く住宅ローンを完済することが可能になりますし、子どもの進学や習い事などで急な出費が発生したとしても対応できるので、家族の安定した生活に繋がりますよね。このように資金面で比較的柔軟性を持たせられる点が大きなメリットであるため、20代・30代の中古マンション購入者が多いのも納得ですよね。

このようなメリットがある一方で、デメリットとしては次のようなことが挙げられます。

・頭金が少ない傾向にある
・ライフスタイルが変化する

20代・30代はまだ貯金が少なく、頭金として出せる金額も低くなる傾向があります。頭金が少ないと住宅ローンの借入金額が多くなってしまうことが考えられます。最近は以前よりローン審査の基準が緩和されているところもあり、自己資金が少なくても審査に通ることも多いですが、返済額が多くなってしまうと、後々の生活が苦しくなってしまう原因になりかねません。さらに、家庭を持っている場合、子どもの教育費などがこれからかかってくることが想定されますので、それも見越して、自分たちの身の丈に合った物件を選ばないと、マイホーム購入を後悔してしまうかもしれません。また、20代・30代はまだ転勤や転職の可能性が高く、出産や離婚などライフスタイルの変化が起きやすい年齢です。ライフスタイルの変化は年収の低下、支出の増加につながることがあるため、住宅ローンの返済が困難になる時期も発生するおそれがあることもデメリットになります。

40代50代

続いて40代・50代で中古マンションを購入するメリットとデメリットをみていきましょう。まず、メリットとしては次の3つがあげられます。

・住宅ローンの審査に通過しやすい
・資金計画を柔軟に立てやすい
・ライフスタイルの変化が起きにくい

40代・50代になると年収が高く勤続年数も長いことから、返済能力が高いと判断されて住宅ローンの審査に通りやすくなる傾向になります。頭金も多く用意できる人も多くなり、金融機関によっては金利優遇を適用してくれるケースもあり、金利優遇が受けられれば、月々の返済、返済総額を抑えることが可能です。しかし、返済期間中に定年退職を迎えるケースもあるため、老後の生活を逆算して考え、無理のない範囲で借入額を設定しなければならない点には注意しましょう。また、自己資金が多ければ繰上返済を実行したり、借入金額を増減させたりと柔軟な資金計画が立てられます。そして、40代・50代ともなると、ライフスタイルの変化が起きにくくなり、当初たてた資金計画が狂いにくいという点もメリットになります。

一方で、次のようなデメリットもあります。

・子どもの教育費の支出と重なる
・返済期間が短くなりやすい
・退職まで期間が短い

40代・50代になると、子どもが高校や大学の入学時期になり、子どもにかかる費用と購入タイミングが重なってしまう可能性が高くなります。いくら年収や貯蓄が多くても、入学の負担は大きく、初期費用の用意や住宅ローンの返済で家計に影響してしまうおそれがあります。また、返済期間は完済時年齢80歳未満に設定されていることが多く、50代で住宅ローンを借りる場合35年返済が選択できません。返済期間が短くなると月々返済金額が多くなってしまい、生活費を圧迫してしまう可能性もあります。　そして、50代になると、定年退職までの期間が短くなります。年収や貯蓄が多くても無収入になってしまうと、住宅ローンの返済が大きな負担になる可能性がある点がデメリットになります。

③こんな人は○○歳以降で買うのは危険！

このように、中古マンションを購入する年齢それぞれで、メリットもあればデメリットもあります。各年代の特徴をおさえて自分たちの身の丈にあった物件を選択できれば、大きく失敗する可能性を下げることが出来るかなと思います。しかし、その中でも「こんな人は○○歳以降で買うのは危険！」ともいえる、注意すべき条件と年齢があります。それは、

・頭金を出すと手元の資金がなくなる40代以上の人
・購入後の生活費がボーナス頼みになる20代・30代の人

になります。それぞれどのような危険があるのかについて、詳しくみていきましょう。

頭金を出すと手元の資金がなくなる40代以上の人

まず一つ目は「頭金を出すと手元の資金がなくなる40歳以上の人」です。40歳以上の場合、定年退職までの期間を考慮しなければなりません。手元資金が多く、頭金を出しても資金が残る人であれば、そこまで年数を気にする必要はありませんが、手元資金が少なくなる人は定年までに入る収入がどのくらいか計算する必要があります。まだ定年までの期間が長い年代であれば、これからキャリアアップすることも含めて老後資金をそこまで気にしすぎなくても問題ないかなと思います。しかし、40歳以上の年齢になると、定年までの収入が段々定まってきていることもあり、購入によって手元資金がなくなってしまうのは、老後の生活を考えると大変危険です。

また、老後資金だけでなく、子どもの教育費や家族の体調不良に伴う医療費など、急な出費が発生したときに、生活費を節約することになり、生活自体が圧迫されてしまったりするおそれもあります。それならば「手元資金が少なくなったとしても、退職金が入るから大丈夫だろう！」と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、その考えも危険です。退職金は先ほどのような急な出費や、老後の生活費にあてたり、貯金して資産として確保しておいたりすることで、いざという時も安心して生活することができるので、退職金に頼った考えは避けるようにしましょう。このようなことから、頭金を出すと手元の資金がなくなる40歳以上の方は、信頼できる不動産業者やファイナンシャル・プランナーに相談してより慎重に資金計画を立てた上で、自分たちの身の丈に合った物件選びができると良いと思います。

購入後の生活費がボーナス頼みになる20代・30代の人

二つ目は、「購入後の生活費がボーナス頼みになる20代・30代の人」です。20代・30代はまだ年収が少ない傾向にあることから、月収的に毎月の住宅ローンの返済比率がギリギリになり、普段の生活費や教育費などがボーナス頼みになってしまうケースが時々ありますが、それは大変危険です。それは、年齢的に今後のライフプランや資金計画がずれる可能性も考えられるからですね。そのような時に、日々の生活費や子どもの教育費などがボーナス頼りになってしまっていると柔軟に対応することができず、結局親に頼ってしまう…なんてことにもなりかねません。

そのため、急なライフプランの変更などに備えて、ボーナスのような臨時収入は手元に残しておけるようにすると安心できます。また、社会の状況も日々変わっていますので、いつまで現時点と同じくらい、もしくはそれ以上のボーナスがもらえるかの保証はありません。それなのに、「ボーナスが入るから大丈夫だろう」と期待して毎月の返済額を高めに設定してしまうのは大変危険です。住宅ローンの借り入れは、返済比率25%を目途にしておきましょう。返済比率とは、年間の返済額を年収で割った数値で、25%以下であれば安定して返済できるとされています。たとえば、年間の返済額が100万円、年収が500万円であれば返済比率は20%です。キャリアアップを想定した資金計画だとしても、購入後の生活費がボーナス頼みにならないように、現時点の収入と返済比率をしっかり照らし合わせて購入を検討するようにしましょう。

④ポリスの見解

ここまでは、中古マンション購入するときに気を付けた方がいい年齢や、条件を中心にお話ししてきました。それでは、中古マンション購入に適した時期というのは、いつなのでしょうか。結論としては、「どの年代も早く中古マンションを購入したほうがいい！」というものになります。ここからは、その理由を年代別に解説していきます。

20代30代

まず、20代・30代が早く中古マンションを購入したほうがいい理由は、

・遅くなるほど住宅ローンの返済期間が短くなり、買うのが難しくなっていく
・1年でもはやく購入した方が自分の資産になる

からです。20代・30代はまだ若く、完済時年齢まで時間があります。しかし、定年退職の年齢を基準に考えると、購入するのが遅くなればなるほど、現役時代に住宅ローンを返済できる期間が短くなってしまいます。仮に定年退職を65歳と考えると、35年返済で借りるには30歳までに住宅ローンを借りる必要がありますよね。それがどんどん遅くなってしまうと、借入期間が短くなって返済比率を上げることになったり、定年後も返済を続けていく必要が出てきて、購入するハードルが上がってしまったりします。また、資産にならない賃貸で家賃を長く払い続けるよりは、1年でも早く購入したほうが、不動産という高額な資産を早く手に入れることができるので、自分の資産を保有したいという方は特に早く購入することをおすすめします。

40代50代

次に、40代・50代が早く中古マンションを購入したほうがいい理由は、

・遅くなればなるほど、住宅ローン返済のリスクが上がる
・団体信用生命保険に加入できない可能性が高くなる

からです。住宅ローンの完済年齢は「80歳」という制限があるため、40代50代の方も住宅ローンを組むことは可能ですが、遅くなればなるほど完済までの期間が短くなってしまいます。そのため、月々の返済比率が高くなってしまったり、途中で繰り上げ返済する必要が出てきてしまったりするなど、返済のリスクが上がってしまいます。また、住宅ローンを借りるには団体信用生命保険の加入が必要であるものの、健康状態が悪くなると保険に加入できずそもそも住宅ローンにも通りません。そうなると、ゆっくり考えているうちに、「マイホームを購入できない状態になってしまった！」ということにもなりかねないため、早めに中古マンションを購入する計画を立てるようにしましょう。このような理由から、どの年代であっても「欲しい！」と思ったタイミングで早めに購入することがおすすめです。しかし、焦って購入してしまっては後々後悔してしまうかもしれないので、自分たちの資金力やマンションの出口を踏まえて、無理のないマンション選びをしていくことが大切になります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は「【中古マンション】買うと危険な年齢は○○歳以降です。」というテーマで解説してきました。どの年代の方でも「今買って大丈夫なのか」「購入はもう少し先にしたいが問題ないだろうか」と不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。それぞれの年齢で不安になる要素も異なって来るとは思いますが、冒頭でもお伝えしたようにマンション購入に年齢制限はありません。しかし、今回解説した購入すると危険な条件に当てはまっている方は、より慎重にマンション選びをする必要があります。慎重に選ぶといっても、最後にお伝えしたようにどの年代の方も購入を先延ばしにすればするほど、デメリットが出てきてしまいますので、自分たちの資金力やマンションの出口を踏まえて、なるべく早めに中古マンション購入を進めていけると良いと思います。

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