【中古マンション】価格下落？2023年に家を買うなら早く買え！

本編

2022年中古マンションの価格は高騰した

2023年も始まりましたが、今年中古マンションの購入を検討している方であれば、中古マンションの価格はこれからどうなっていくだろう？と気になってませんか？
2022年、都心のマンション価格はどんどんと上がっていた印象はみなさんも持たれていたかと思いますし、図1のように、実際に都心の人気エリアや駅近の物件の価格上昇はこのコロナ過であってもとどまるところを知りませんでした。さらにアメリカはインフレ抑制の金融政策によって住宅ローン金利かなり上昇しています。アメリカの影響を受けて日本の住宅ローン金利も上昇するかも！という報道を見て、いま本当にマンションを買っていいの？と不安になっている方もいると思います。

今年マンションを買っても良いのか、この疑問に対して、結論から申し上げますと、2023年以降の不動産価格は「下がるエリア」と「上がるエリア」の二極化が進みます。二極化です。　「上がるエリア」は今既に高いですが、今後もさらに上昇していく可能性が高いですし、「下がるエリア」は今既に安いですが、今後も徐々に下がっていくだろうという見方がプロの予想になってきます。ですから、2023年に中古マンションを購入するのであれば「人気のエリアで、なるべく早く買う」ことをポリスはおすすめしたいと思います。

2022年、不動産価格は上昇傾向にありました。国土交通省が公表している「不動産価格指数」（図2）を見てみると、不動産価格は2013年あたりを境に、右肩上がりで上昇しています。特にマンションの価格上昇は大きく、2010年よりも1.8倍程度に上昇しています。この、不動産価格の上昇の背景には、コロナ禍による「おうち時間」の増加も関係してきていると考えられ、家で過ごす時間が増えたり、家で仕事をする方が増え、「もっと広い家が必要だ」とか「家にお金をかけてもいい」と考える人が増えて、「不動産を買いたい」という方が増加していることが考えられます。

そんななかで、マンション購入の検討をしている方であれば、資産性の高いマンションを少しでも早く購入することが大切です。その理由としてあげられるのが、

①マンション価格の二極化が激しくなるため
②ローン完済時の年齢が高くなってしまうため

この２つの理由になります。それでは順番に解説していきましょう！

図1

図2

2023年中古マンションの価格は二極化する

一つ目の理由、マンション価格の二極化が激しくなるからです。日本全国で見ると、人口は少しづつ減って行きますよね。しかしながら、全国的に人が減っている訳ではなく、東京の人気のエリアでは人口が増えている所も多く存在します。品川駅付近であったり池袋のあたりなどは昔はそれほど人気が無かったのですが、ここ１０年で人気が上昇し人口が上昇傾向にあります。こういった、不動産は需給のバランスで価格が上がるか下がるか決まるので人口が増えているエリアでは、買いたい人も増えるので、当然不動産価格も上がるということになります。

その一方で、一般的な「地方エリア」の不動産だと、人口が減少しつづけ、「住みたい」と考える人がいないので、価格は今後も下落しつづけると考えられるでしょう。東京の不動産はだいぶん上がっておりますが、それでも海外の不動産から比べるとまだ割安だったり、それを購入できるような富裕層の方や、共働きで世帯年収が1000万円、2000万円あるという方も都心ですと増えていますので、不動産価格が高くなっているけれどもそれでもいい物件であれば売れているという状況となります。

また、現在は、コロナ禍の影響によって東京一極集中の考え方も若干薄れてきており、「住環境」が良いエリアでも人口増加が起こっています。たとえば、「鎌倉」「湘南」「軽井沢」も地方エリアではあるものの、人口が増加傾向にあり、不動産価格の上昇が期待されます。地方エリアの不動産を購入検討しているのであれば、こういったリスクを理解しながら、物件選定することが大切です。

このように価格の二極化が進んでいく状況のなかで、「物件価格の上昇」が見込まれる人気エリアの物件の購入を考えているのであれば、2023年は早めにマンション購入をしましょう。さらに価格が上がってから買うよりも、上がる前に買った方が良いですよね。今から思えば3年前に購入した方は今よりもだいぶ安く買われていますし、今売却すれば利益も出るでしょう。今後も価格が上がる可能性が高いのであれば、3年後買うよりも今買った方が絶対良いですよね。

ローン完済時の年齢にも注意したい

また、なるべく早くマンション購入した方がよいポイントの二つ目が、ローン完済時の年齢が高くなってしまう為です。吟味する事はとても大事ですが、マンション購入をずるずると先延ばしにしていると、ローンが組める年齢に余裕がなくなってしまう可能性も考えられます。

住宅ローンの借入は35年で借入をする人が多いですが、仮に30歳の方が住宅ローンを35年で借入するとなると、完済時の年齢は65歳です。これが今45歳の方であれば、35年ローンで組んだ場合に、完済年齢が80歳になってしまいます。現実的に考えて80歳まで今と同じ年収が保たれる事ってかなり難しいですよね。そのため、30歳を超えると一年でも早く購入された方が完済年齢を考えるとおすすめです。
また、住宅ローンは80歳の時に完済してくださいね。というルールになっている事がほとんどなので、例えば50歳の方ですと、35年ローンは組めず、30年しか組めません。返済期間が短くなると、同じ年収の方でも借りられる住宅ローンの額が減ってしまいますので、借入金額が足りず希望の物件に手が届かないという事も起こってしまいます。また年を重ねると健康不安も増えます。住宅ローンには団体信用生命保険がついてきますが、健康不安があると適用される金利があがったり、条件のいい団体信用生命保険に入れなかったりというリスクも増えます。

さらに、現住居費の支払いについても考えてみなければなりません。例えば、今賃貸住宅に住んでいる方で、家賃が15万円だったとします。この方がマンション購入を一年伸ばした場合に支払う賃料は180万円になります。一年待って買いたい不動産の相場が180万円下がればトントンになりますが、一年待って結局同じ価格の不動産を買った場合は、そこから3000万円なり5000万円なりのローン支払いが始まるので、賃貸で払った一年分の180万円だけ住居に払う総支払額が上がる事になります。将来的に住宅購入をしようと思われていて今賃貸住宅に住んでいる方は総支払額を抑える為にもなるべく早めに購入する事をおすすめしています。

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値上がりするマンションの特徴

ここまでの解説から、2023年はマンション価格の二極化がより進んでいくので、資産性の高いマンションを早く買うべきだと考えています。しかしながら、「そんな値上がりするマンションなんてあるの？」とか「そんなマンションを手に入れられるわけがない」と考える方もいるでしょう。そこで、「値上がりするマンション」の特徴についても解説してまいります。

値上がりするマンションの特徴一つ目、駅から近いマンションです。価格は二極化していきますので、今少し価格が高いなーと思っても、駅から近ければ近い方が良いです。できれば、その駅・街のランドマーク的なマンション、そのエリアで一番良いマンションを選んだ方が資産価値が下がりづらいマンションです。
逆に、駅から遠いマンションになってしまうと、「マンションとしての価値」がどんどん落ちていく事が予想されます。駅から遠い場所であれば、管理費も駐車場代もかからない一戸建も沢山ありますので、将来販売する際の競合物件となりますから、駅から遠いマンションはなかなか再販売する時に苦戦する事も事実です。

値上がりするマンションの特徴二つ目が、修繕計画がしっかりしているマンションです。中古マンションの購入を検討しているのであれば、マンションの管理状態についてはしっかり確認しておく必要があります。マンションは「管理を買え」という格言を聞いたことがある方も多いかなと思います。
実際に、マンションの管理状態によっては、65〜100年と住み続けられるマンションになってきます。長く住めるマンションになるかどうかは、マンションの構造体となっている「鉄筋コンクリート」やライフラインの「配管」が適正に管理されるかどうかにかかっています。「鉄筋コンクリート」はマンションを支える重要な構造体であり、適正な修繕工事が実施されていない場合には、ひびから水が入り、中の鉄筋が錆びてコンクリートの寿命が短くなってしまう可能性があります。
ライフラインである「配管」においても同様に、適正な維持・管理が行われていないと、水道から赤錆が出てきたり、適正に排水が出来ない、すぐ詰まるなどの不具合が出てしまい、住める状態のマンションではなくなってしまうことも十分あり得ます。

適切な管理状態のマンションを購入するために、確認すべきポイントとしてあげられるのが、「長期修繕計画書」と「修繕積立金」です。しかし、このような「長期修繕計画書」「修繕積立金」は素人だと手に入らない物になりますので、物件を紹介して頂いた不動産会社さんに依頼して、「長期修繕計画書」「修繕積立金」についての資料を確認してもらうことがとても重要になります。
他にも値上がりするかどうかはいろいろなポイントがありますが、少なくとも今回解説させて頂いた駅近、管理状態良好、この2点は確実に抑えなければならないポイントになりますので、是非物件を選ぶ際の基準に加えて頂ければ幸いです。

いかがでしたでしょうか。【中古マンション】2023年マンションは早く買うのが正解というテーマで解説してきました。景気が不安定ですので、今年マンションを購入しても大丈夫かな？と感じている方も多いと思います。しかしプロの間では、不動産の価格はさらに二極化が進んでいくだろうという見方が大勢を占めるので、先延ばしにするほど人気エリア、人気の物件は購入が難しくなると思います。
また、マンション購入を先延ばしにしすぎて、完済年齢遅くなったり、希望の金額のローンを組めなくなったり、無駄な賃料支払いが増えたりしますので、買おうと決めたらなるべく早く購入をされる事がおすすめになります。

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