【中古マンション】価値暴落を避けたい人、これだけは見てください。

本編

1．立地が悪いと中古マンションの価値は下がりやすい

まず、中古マンションを購入するときには、さまざまなチェックポイントがありますよね。マンションの管理状況や室内の状況、設備の使いやすさ、眺望や日当たりはどうか、などいろいろな部分を確認しなければいけません。そして、確認する項目の中でも重要なポイントのひとつが「立地」なんですね。それではなぜ中古マンションの立地が重要なのか、それは、今後のマンション価値に大きな影響を与えるからです。立地がマンションの将来の価値に大きく影響する理由は、図1の国土交通省が公表している「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」に、中古マンションを購入した人の購入決断理由が記載されているのですが、中古マンションを購入した人のなんと66%が、中古マンションの選択理由に、「立地がよかったから」と回答しています。

購入の決め手になるのは、アンケート結果からすると、内装がきれいだったからでもなく、管理体制が良好だったからでもなく、立地が良かったから。これなんですね。これ実際は不動産ポリスのYouTubeでも常々申し上げていますが、マンションは管理が大事です。しかし、マンションを買おうと思っている方にとっては、管理状況は盛り上がるポイントではないですよね。「立地や内装は気にいらなかったけど、管理が良かったからこの物件買うよ。」そういう人はほぼいないと思います。この調査結果もそうですよね。
したがって、再販売時の販売価格を高くする、資産価値を落ちづらくする物件は、一にも二にも、立地のよい中古マンションを選んだ方が買い手がつきやすいよね。という事を意味しています。逆に、管理体制もよくて眺望や日照もとても良い物件、実際には結構よいマンションであっても、立地が悪いとなかなか盛り上がらない、お客様が見に来てくれない、売りづらいという事なんですね。つまり、立地の悪い中古マンションを購入してしまうと、時間経過とともにマンション資産価値が落ちていく可能性が高いと思います。それでは一言で立地と言っても、どのような立地が人気なのか、はたまた不人気なのかをここから解説していきます。

図1

2．買った方が良い立地7つのパターン

ここからは、「買った方が良い立地７パターン」ということで、中古マンションの価値を上げる要因になる立地の特徴を解説していきます。先に、良い立地についてお伝えさせて頂きますと、次の7つになります。

①地盤が強い
②景観が優れている
③生活利便性が高い
④学校が近い
⑤緑が多い
⑥防犯がよい
⑦高級住宅地内

以上７つになります。それでは、順番に解説していきます。

①地盤が強い立地

まず「地盤が強い立地」です。マンションは上階になればなるほど揺れの影響を受けやすくなります。また、大規模建築のマンションになればなるほど重量が大きくなり、液状化の影響を受けてしまいます。液状化の被害を受けてしまうと、マンションが傾いたりマンションに大きな亀裂が入ったりして危険です。地震の揺れを抑える制震装置が付いていれば揺れは軽減されますが、液状化の被害は受けてしまいます。そのため、中古マンションを探すときには地盤の強い立地のものを探すようにしましょう。地盤が強いと揺れが軽減され、液状化も起きにくくなります。やはり高台が一番良いですね。

②景観が優れている立地

買うべき7つの立地の2つ目は「景観が優れている立地」です。眺望が良いという事ですね。マンションの特徴として一戸建てでは味わえない、遠くまで見渡せる景観・眺望のよさが魅力ですよね。実際に住むとあまり眺望って飽きますし毎日見ないんですが、売却する時には眺望が良いと盛り上がりますよね。住みたい！と思って頂けると思います。マンションだったらやはり眺望を望みたいお客様は多いので、できる限り景観の優れている立地を選択しましょう。

③生活利便性が高い立地

おすすめの立地３つ目は「生活利便性が高い立地」です。マンションは都会に多く建築されますが、必ずしも生活利便性が高いわけではありません。意外と近くにスーパーが無かったり、公園が無かったり、病院が無かったりします。特に医療機関については、少子高齢化が進む中で特に需要が高まっているため、生活の利便性が高まるのはもちろん、資産価値のある立地としてもお勧めです。中古マンションを購入してから生活利便性の悪さに気づいても遅いため、マンション内覧時に近隣の施設を確認したり巡ってみたりするとよいでしょう。

④学校が近い立地

つづいて4つ目が「学校が近い立地」です。意外と見落としがちなるポイントなのですが、この場合の学校が近いというのは、距離ではなく時間も確認したいですね。マンションから学校までの距離は、物件資料に載っている事が多いですし、グーグルマップで調べれば出てきます。しかし、実際に学校まで歩く時間が距離と比較し長くなるケースもあるのです。たとえば、大通りを迂回しないといけないとか、学校の正門がマンションから行くと遠い位置にあるとかです。子どもの場合、大人に比べて歩く速度が遅いため配慮しておかなければいけません。学校が遠いマンションは、一番のターゲットとなる地元のお客様、学区域内で探されている方が、ここはちょっと遠いな。。。と敬遠する事が増えてしまうので、ここも注意して頂いた方が良いかなと思います。

⑤緑が多い立地

買うべき7つの立地の5つ目は「緑が多い立地」です。いくらマンションに住むとはいえ、緑が少ない立地は人気がありません。緑が見える場所に住んでいると住み心地がよいものです。また、緑が少ないということは、公園などの憩いの場がすくないということになります。このような立地では子育てもしにくく、ファミリー層にもシニア層にもあまり人気がないため、なるべく周りに緑が多い立地を選ぶようにしましょう。公園はグーグルマップとかでも確認が出来ますが、並木道は地図では確認できないので、気になる物件があったら現地周辺を歩いてみて、散歩したら気持ちいいだろうな。とか体感して頂ければいいのかなと思います。自分が買う時に気持ちいい環境であれば、将来買われる方を気持ちの良い環境と言えると思います。

⑥防犯がよい立地

買うべき7つの立地の6つ目は「防犯性が高い立地」です。マンションにはオートロックや管理人室など防犯性能を上げる設備・施設があります。しかし、そのような設備・施設があったとしても、マンション周辺の防犯がよくなければ効果は薄くなってしまいます。住民による防犯パトロールが行われていたり、児童の見守りなどが行われていたりする地域を選択するとよいでしょう。防犯を積極的にしている地域は、近隣住民の防犯意識が高く犯罪も起こりにくくなりますので、お勧めです。やはり住宅地の方が地域や町内会の団結が強いのでお勧めかなと思います。商業地内に立っているマンションの場合は、利便性は高いけど、酔っ払いが沢山いるなど、防犯が良くない物件もとっても多いと思います。

⑦高級住宅地内の立地

買うべき7つの立地の7つ目は「高級住宅地内の立地」です。高級住宅地は誰もが住みたい街ですし、あまり高い建物が建てられない事が多いので、供給数の分母が少ないですから、買い手の需要が非常に高い地域です。買いたい人が多いのに対して供給数が少ないので、なかなかマンションの価値が落ちにくく、立地によっては古くなっても価格がどんどん上昇している地域も少なくないですね。高級住宅地は緑が多かったり、防犯性が高い地域だったりするにもかかわらず、駅近くでアクセスがよいケースも多くあります。高級住宅地内の中古マンションは購入するときにもある程度高くなりやすいですが、予算が届くのであれば、資産価値という点からはとても優れているので、是非前向きに購入を検討されると良いと思います。

3．買うと後悔しやすい5つの立地

次に、逆に「買うと後悔しやすい5つの立地」ということで、中古マンションの価値が下がってしまう要因になりかねない良くない立地を解説していきます。

①治安が悪い
②日当たりが悪い
③騒音がする
④大通りに面している
⑤池や川が近い

それでは、順番に解説していきます。

①治安が悪い立地

買ってはいけない5つの立地の1つ目は「治安が悪い立地」です。マンションは駅近くに建築される傾向があり、アクセスのよい立地のものも多くあります。駅近物件の方がやはりいいじゃないですか？けど、ほとんどの条件はメリットもあればデメリットもあります。駅近の場合は、時として治安の悪さにつながってしまうため注意しなければいけません。特に駅近くの繫華街に位置しているときには、夜だと騒がしかったり、沢山の人が集まったりすることから、治安が悪く女性や子どもにとって危険な場所になってしまう可能性があります。治安の悪さは、マンション価値に大きな影響を与えるため、購入するときには周辺環境をしっかりを確認して、治安が悪くないかどうかをチェックしておきましょう。特に、間取りがすごく関係があると思います。ファミリータイプのマンションが、新宿とか池袋とかの繁華街のど真ん中だと、なかなか売りづらいと思います。逆に駅直結で繁華街を歩かなくても良い場合だと、ファミリータイプでも問題ないと思います。

②日当たりの悪い立地

買ってはいけない5つの立地の2つ目は「日当たりの悪い立地」です。マンションは高層建築物のため、戸建と比較すると日が当たりやすく、この日当たりのよさはマンションの強みです。日当たりが欲しいからマンションを探している人も多いです。そのため、マンションにもかかわらず、窓の向きや周辺の建物の影響で日当たりが悪いと、マンション価値は落ちやすいかなと思います。中には、私は利便性がとにかく大事だから日当たりは特に気にしないという人もいますよね。しかし、いざ住んでいるマンションを売却するとなった時に、日当たり悪くても利便性が良ければいいという方は、決して多数派ではないので、売却に苦労する可能性は高いと思います。そのため、日当たりが悪いポジションの中古マンションを検討する際に、ご自身のライフスタイルだけでなく売却時のことも想定して、購入すべきかどうかを判断して頂きたいですし、購入する際に日当たりの良い物件と比べて安くないと買ってはいけないと思います。安く買う事ができれば、売るときも安いけど買う時も安かったので損はしていないので、安く買えるのであればOKではあります。

③騒音のする立地

買ってはいけない5つの立地の3つ目は「騒音のする立地」です。騒音が発生する立地に住んでいると、普段の生活で騒音が気になってストレスが溜まってしまいますよね。音は意外と上に上がってくるため、中途半端な高層階であれば、住んでいても音はすると思ったほうがいいかなと思います。特に、近隣に繁華街や、工場、幹線道路、線路、空港などがある場所は音がしやすいので要注意かなと思います。マンションの内覧時に静かだと感じても、曜日や時間によって騒音の発生状況が変わります。特に夜の音が快適な睡眠に直結しますし、ご案内の時はだいたい昼ですから、可能であれば売主さんに聞いてみたり、信頼できる不動産業者にしっかり確認するようにしましょう。売主さんに聞いても、音って感覚で数値化するのが難しいのですし、売主さんも売りたいわけですから、あまりやめた方がいいくらいうるさいですよ。とは言わないので、自分で確認する事がとっても大事かなと思います。

④大通りに面した立地

買ってはいけない5つの立地の4つ目は「大通りに面した立地」です。大通りに面した立地で低層階の部屋を購入してしまうと、夏場でも人目が気になり窓が開けられないケースもありえます。中層階だとしても目の前に高架の高速道路があったり、歩道橋があったりすると、走行車は歩行者から室内が見えてしまうこともあります。また、車通りが非常に激しい大通りの場合、車の排気ガスにも注意しなければいけません。車の排気ガスのニオイで窓が開けられなかったり、洗濯物に排気ガスのチリがついてしまうことはメチャメチャあります。うちは窓開けないし、洗濯物も室内干しだから関係ないという考えの方もいらっしゃいますが、今のマンションは24時間換気がついていますし、エアコンも付けると思いますので、窓開けなくても通気口を通して室内の空気は汚れた空気になってしまいます。大通りに面していると騒音と粉塵で、買い手の需要が低くなり、マンションの価値も下落してしまうケースがあるため注意しておきましょう。

⑤池や川に近い立地

買ってはいけない5つの立地の5つ目は「池や川に近い立地」です。海や川に近い立地の場合、大雨になったとき災害にあいやすくなってしまいます。マンションで１階じゃないから、水没しないだろうと思われる方が多いですが、駐車場にある車が浸水により故障したり、エレベーターが水没するケースなんかもあります。マンション全体のライフラインが止まる事も十分にあり得ます。そのため、たとえ高層階に住んでいたとしても、大雨や洪水の被害を受けてしまうケースはあるのです。水害を受けないためにも池や川の近くの立地は避けた方が良いと思います。

4．重要なハザードマップ確認方法

最後に、みなさんハザードマップという言葉、聞いたことありますでしょうか？購入を検討しているマンションが自然災害に強いかどうかは、このハザードマップを確認することで判断できます。ハザードマップというのは災害の危険性を表した地図の事ですね。このエリアは浸水の可能性が高いです、ここは可能性低いです。みたいなものがわかる地図になります。そこで、ここからは、ハザードマップの確認方法について解説していきます。ハザードマップには国土交通省が公表しているマップと、市や区などの各自治体の公表しているマップがあります。中古マンションを購入する際には、どちらのハザードマップも確認しておきましょう。

ハザードマップといえば、洪水や浸水に関するイメージが強いかもしれませんが、洪水だけではなく、土砂災害ハザードマップ、津波・高潮ハザードマップ、道路防災情報ハザードマップ、など多くの自然災害と防災情報を公表しています。ただし、自治体によっては公表していないものや作成していないハザードマップもありますので、確認が必要です。ハザードマップは、自然災害の危険度が高い地域ほど概ね濃い色を使い、危険度が低い地域ほど淡い色を使って危険度を表している事が多いです。また、ここは堤防が決壊した場合に、5m～8m浸水する可能性があります。などの具体的な数字を使って、どのくらいの被害を受けるのか記載されているケースもあります。これらの数字を確認し、自然災害の影響を受けやすいのかどうかを確認しましょう。また、このハザードマップにおいてどのエリアに該当するかは、将来売却する時にも影響が大きいです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。中古マンションを購入する人によって確認する場所は異なります。人によっては内装のキレイさや、設備の新しさ・使い勝手にこだわる人もいることでしょう。しかし、中古マンションを購入するときには生活がしやすいかだけでなく、マンションを資産として見たらどうなのかも確認しなければいけません。マンションの価値は立地に大きな影響を受けるため、どのような立地だと価値が上がり、どのような立地だと価値が下がるのかを理解しなければいけません。特に自然災害を受けやすいかどうかは価値に大きく影響するため、ハザードマップの見方は必ず理解しておきましょう。ハザードマップの見方がわかれば、購入検討しているマンションが自然災害にあいやすいかがわかります。中古マンションを購入するときに立地のことを把握すれば、住みやすく価値が落ちないマンションを手に入れられます。人生に1度の買い物になる可能性もあるため、中古マンションを購入するときには立地に気を付けて購入しましょう。

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