プロが狙うリノベ物件の特徴｜成功するリノベーション中古マンション選び3選

本編

おすすめのリノベ物件特徴① 新耐震基準のマンション

プロが絶対に狙うリノベーション物件の第一の特徴は「新耐震基準の物件」です。
新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用された建築基準のことを指します。

▮新耐震基準の背景と特徴

1978年に発生したマグニチュード7.4の宮城県沖地震の教訓を受け、
震度6や震度7の地震でも倒壊しない建築基準が採用されました。
主な改正点は以下の2点です。

●鉄筋コンクリート造の建物に対する耐震基準の引き上げ
●木造住宅の基礎にコンクリートや鉄筋コンクリートの配筋を義務付け

この改正により、阪神淡路大震災においても
新耐震基準の建物の倒壊は最小限に抑えられました。

一方、1981年5月31日までに確認申請を受けた旧耐震基準の建物は、
多くが倒壊する結果となりました。

注目すべきは、新耐震基準における鉄筋コンクリート造の建築基準が、
現在に至るまでほとんど変更されていない点です。
つまり、新耐震基準の建物は、現在の新築物件と比較しても遜色のない耐震性能を有しているのです。

▮新耐震基準のメリット

日本では震度5以上の地震が10年に1回以上発生すると言われており、
耐震性の高いマンション選びは極めて重要です。

加えて、新耐震基準は住宅ローンにも大きく影響します。

●有利な住宅ローン条件
新耐震基準の物件は災害に強いと評価され、
旧耐震基準の物件よりも良い条件で住宅ローンを組めることが多いです。

●住宅ローン控除の適用
2022年の住宅ローン控除改正により、
控除対象は新耐震基準の建物に限定されました。
例えば、2023年入居の場合、物件の性能に応じて年間21万円から35万円、
通算で273万円から455万円もの所得税控除を受けることができます。

そのため、不動産のプロは
リノベーション物件選びにおいて、新耐震基準を重視します。

内装が美しくリノベーションされていても、マンションの基本構造は変わりません。
購入を検討する際は、内装の見た目だけでなく、
必ず耐震基準を確認するようにしましょう。

おすすめのリノベ物件特徴②6階建て以上14階建て以下のマンション

6階建て以上14階建て以下のマンションがおすすめの理由や、
15階建て以上のマンションがリノベーションに向かない理由について解説します。

▮6階建て以上14階建て以下の物件が狙い目な理由

リノベーション物件を選ぶ際に
プロも注目するポイントの一つが「6階建て以上、14階建て以下の物件」です。
この階数が選ばれる理由は単に「眺望や日当たりが良いから」ではありません。

6階建て以上14階建て以下の物件は、
以下の理由からリノベーション向きであり、
コストパフォーマンスにも優れているためです。

●リノベーションがしやすい壁の構造（ラーメン構造）
●二重天井・二重床が採用されやすく、水回りの変更が可能
●建築コストや維持費が抑えられる

【リノベーションがしやすい壁の構造（ラーメン構造）】

5階建て以下のマンションでは、
一般的に壁式構造が採用されていることが多いです。
壁式構造は、柱や梁ではなく「壁」で建物を支えるため、
室内の広がりを持たせやすい反面、耐力壁があるため撤去できない壁が存在し、
大規模な間取り変更が難しいというデメリットがあります。

▼壁式構造イメージ

一方、6階建て以上の物件ではラーメン構造が多く採用されています。
ラーメン構造は、柱と梁で建物を支えるため、
室内の壁を撤去しやすく、間取り変更の自由度が高いのが特徴です。
そのため、リノベーションがしやすい構造と言えます。

▼ラーメン構造イメージ

【二重天井・二重床が採用されやすく、水回りの変更が可能】

14階建て以下のマンションは
「二重天井・二重床」が取り入れられているケースが多く、
リノベーションがしやすい傾向にあります。

二重天井・二重床とは、天井や床と建物の構造部分の間に空間を設けた設計のことです。
配管や配線をその隙間に通すことが可能で、
水回りの位置を自由に変更できるメリットがあります

しかし、15階建て以上のマンションでは、
二重構造を確保するための階高（かいだか）が足りず、
コンクリートに直接配管を通すケースが多いです。
そうなると、水回りの移動が難しくなり、リノベーションの自由度が低くなります。
また、15階建て以上のマンションで無理に二重天井・二重床を確保しようとすると、
天井高が下がり、圧迫感が生まれる可能性があります。
そのため、居住性能が落ちるリスクもあるのです。

【建築コストや維持費が抑えられる】

建築基準法では、
建物の高さが31m、45m、60m、100mを超えるごとに、
必要な設備や制限が増えていきます。

例えば、
●31mを超えると「非常用エレベーター」の設置が必須
●100mを超えると「ヘリポート」の設置が必要　

など、15階建て以上の高層マンションでは、
上記のような建築制限がかかることも多く、
建築コストが上がるだけでなく、構造的な制約が生まれリノベーションの自由度も下がります。
また、このような設備は管理費や修繕積立金の増加要因となり、
長期的なランニングコストが高くなってしまうデメリットもあります。

以上の理由から、
6階建て以上14階建て以下の物件はリノベーションの自由度が比較的高く、
高層マンションよりもコストパフォーマンスに優れている点でおすすめと言えます。
将来的な再販売時にも有利になります。

おすすめのリノベ物件特徴③ ホームインスペクションを受けているマンション

プロも絶対に狙うリノベーション物件の特徴の3つ目は
「ホームインスペクションを受けている物件」です。

ホームインスペクション（住宅診断）とは、
建築士などの専門家が建物の状態を詳しく調査・診断するサービスのことを指します。

▮ホームインスペクションの調査内容

具体的な調査内容には以下のような項目が含まれます。
●壁のひび割れやコンクリートの劣化状況
●給排水管の水漏れの有無
●柱や梁の状態
●床や天井の状況

専門家による診断を受けることで
「リノベーション済みでも見えない部分に劣化がある」
「マンション共用部の維持管理に問題がある」といったリスクを軽減できます。

▮ホームインスペクションのメリット

設備の状態は個人でも確認できますが、
建物内部の状態を正確に把握するには専門家による調査が不可欠です。
ホームインスペクションを実施することで、以下のようなメリットがあります。

●生活に支障をきたさないタイミングで補修が可能
●修繕費用を資金計画に組み込める
●ライフスタイルに合わせたリフォーム計画を立てられる

ただし、売主側が実施するホームインスペクションには注意が必要です。
ホームインスペクションの実施は必須ではないため、
売主によっては実施していない場合もあります。

また、売主と調査会社が結託し、
都合の良い結果のみを開示する可能性も否定できません。
そのため、結果を鵜呑みにせず、
可能であれば購入者自身で調査会社を指定することをおすすめします。

▮ホームインスペクションの費用

ホームインスペクションには、
調査の内容によって以下のような費用がかかります。

【基本的な調査】
費用：5万円～8万円程度
●点検口からの内部目視
●建物外観の目視

【詳細調査】
費用：10万円以上
●専用機材を使用した調査
●耐震性の詳細診断

10万円以上の費用は一見高額に感じるかもしれませんが、
築年数の経過した物件では内部に不具合がある可能性が高く、
放置すると数百万円規模の補修工事が必要になることもあります。
予防的な投資として捉えることが重要です。

▮ホームインスペクションの実施タイミング

ホームインスペクションは、売買契約の締結前に実施するのが理想的です。
引き渡し後に実施することも可能ですが、
修理が必要な箇所が見つかった場合、
売買契約書の取り決めによっては買主負担となるケースが多いため、
事前に調査しておくことをおすすめします。

ただし、マンションの場合は専有部分（購入する部屋の内部）のみが調査対象となり、共用部分の調査は行われません。
そのため、マンションでホームインスペクションを実施している物件は
比較的少ないのが現状です。
一方、一戸建ての場合は建物全体を調査できるため、
より効果的な診断が可能であり、
ホームインスペクションの普及も進んでいます。