中古マンションのリノベーションは購入後が正解！失敗しない方法を徹底解説

本編

中古マンション×リノベーション市場の現状と伸びている背景

中古マンション×リノベーション市場の現状と
伸びている背景について、
ここでは、

・コロナ禍による住環境向上意識の高まり
・新築分譲マンションの価格高騰
・中古不動産活用の促進による市場の拡大
・築年数の経過による必要性の高まり

について、解説していきます。

▮コロナ禍による住環境向上意識の高まり

コロナ禍によって働き方が大きく変化し、
リモートワークの普及が進みました。

現在では、出社する企業も増えていますが、
以前と比べて自宅で過ごす時間が増えたと
感じる人も多いのではないでしょうか？

この変化により、より快適な住空間を求める意識が高まりました。

例えば、仕事用の作業スペースを
確保するために間取りを変更したり、
家族それぞれのプライバシーを守れる空間を作るための
リノベーションが行われています。

これまでも、中古マンションの老朽化した設備や内装を
改修するためにリフォームする事はありましたが、
コロナ禍以降は、単なる改修ではなく、
生活空間そのものを快適にするための
リノベーションが注目されるようになっています。

▮新築分譲マンションの価格高騰

近年、新築分譲マンションの価格が高騰し、
購入のハードルが大きく上がっています。

不動産経済研究所の「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024年のまとめ」によると、2024年の東京都23区における新築分譲マンションの平均価格は1億1,181万円に達しました。

2019年の平均価格が7,286万円であったことを考えると、
わずか5年で約1.6倍に上昇しています。

（参考）首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024 年のまとめ

このような価格高騰により、
新築分譲マンションの購入を検討していた層が、
比較的手の届きやすい中古マンションへと流れています。

日本では、新築物件の綺麗さや
最新設備に対する強い憧れが根付いており、
いわゆる「新築神話」が存在します。

しかし、こうしたニーズを満たす手段として、
「中古マンションを購入し、リノベーションする」
という選択肢が注目されているのです。

今後も、新築マンションの価格高騰を背景に、
予算を抑えつつ快適な住空間を手に入れるための
「中古マンション購入後のリノベーション」という流れは、さらに広がっていくと考えられるでしょう。

▮中古不動産活用の促進による市場の拡大

国土交通省は2012年に
「中古住宅・リフォームトータルプラン」を策定しました。

この政策は、新築住宅中心の市場からの転換を目的とし、
リフォームによって住宅ストックの品質や性能を向上させ、
中古住宅の流通を活性化させることを目指しています。

具体的には、以下のような取り組みが行われています。

中古住宅に関するワンストップサービスの提供
リフォーム事業者の情報提供
リフォーム瑕疵保険の促進

こうした政策の影響を受け、
多くの人が「中古マンション購入×リノベーション」
という選択肢を検討するようになっています。

（参考）中古住宅・リフォームトータルプラン

▮築年数の経過による必要性の高まり

国土交通省の「我が国の住宅ストックをめぐる状況について（補足資料）」によると、2018年時点の住宅ストック数は約5,362万戸とされています。そのうち、2000年より前に建築された住宅は約3,117万戸あり、全体の約3分の2を占めています。

（参考）我が国の住宅ストックをめぐる状況について（補足資料）

2000年以前に建築された建物は、
設備の補修が必要になるだけでなく、
大規模修繕の対象となる築年数に達しています。

そのため、このような築年数の物件を購入する場合、
リフォームやリノベーションによる設備や
配管の交換を検討するケースが増えています。

また、国土交通省が公表した「令和5年度住宅市場動向調査報告書」によると、令和5年度にリフォーム済みの物件を購入した人と、中古マンション購入後にリフォームを実施した人の合計は、中古マンション購入者全体の約79.1%に達しました。

（参考）令和５年度住宅市場動向調査報告書 国土交通省 住宅局

このように、多くの人が中古マンション購入と
リノベーションをセットで考えており、
今後も築年数の経過した住宅のストックが増加することから、
リノベーションの必要性はますます高まると考えられるでしょう。

中古マンションを購入後にリノベーションするメリット

中古マンションを購入後にリノベーションする事のメリットとして、
ここでは、

・リノベーション工事の透明性を確保できる
・自分好みの間取り・空間を実現できる
・引越し前にリノベーションを完了できる
・立地やエリアを自由に選びやすい
・住宅ローン控除の対象にリフォーム費用を含められる

について、解説していきます。

▮リノベーション工事の透明性を確保できる

リノベーション済みの物件を購入する場合、
すでに工事が完了しているため、
完成後の状態を確認できます。

しかし、どのような工事が行われたのか、
施工の詳細までは把握できないことが多くあります。

例えば、物件資料に「断熱材を多く充填し断熱性を向上させた」
と記載されていたとしても、
壁の内側に施工されたものであれば、
実際にどの程度の断熱材が使われたのかを
確認することは難しくなります。

一方、中古マンションを購入後に
自らリノベーション工事を依頼する場合は、
工事の内容を初めから業者と打ち合わせしながら進められます。

そのため、表面的な仕上がりだけでなく、
配管や壁の内側の状態など、
住宅の性能が適切に改善されているかどうかを
細かく確認することが可能となるでしょう。

▮自分好みの間取り・空間を実現できる

マンションのリノベーションでは、
室内をスケルトン状態にしてから工事する事が多く、
間仕切りの壁を新しく作り直せます。

そのため、既存の間取りにとらわれず、
ライフスタイルに合わせた設計が可能です。

例えば、リモートワークするための仕事部屋を設置したり、
子どもの成長に合わせて部屋数を調整したりできます。

また、場合によっては水回りの位置を変更し、
外を眺められる浴室を設けるといった設計も可能です。

このように、自分の理想に合わせた間取りや空間を作ることで、
住環境が大きく向上し、より満足度の高い生活を実現できる点が、
中古マンション購入後のリノベーションの大きな魅力と言えるでしょう。

▮引越し前にリノベーションを完了できる

物件を購入後、すぐにリノベーション工事を開始すれば、
入居前にすべての工事を終えることが可能です。

一方、住み始めてから間取り変更や
水回りの位置調整などの大掛かりな工事を検討すると、
住みながらのリノベーションが難しくなります。

その場合、一時的に仮住まいを用意しなければならず、
引越し費用や仮住まいの費用がかかる場合があります。

購入と同時にリノベーションをすれば、
こうした手間や追加費用を抑えられるため、
スムーズに新居での生活を始められる点が大きなメリットとなるでしょう。

▮立地やエリアを自由に選びやすい

一般的に、中古マンションは
新築マンションや買取再販物件（業者がリノベーションして再販する物件）と比べ、流通している物件数が多いため、選択肢が広がります。

自分が希望するエリアで物件を見つけやすく、
資産価値が下落しにくい好立地のマンションを選ぶことが可能です。

特に、子どもの学区や通勤の利便性を重視する場合、
立地の選択肢が多い中古マンションを購入し、
内装をリノベーションすることで、
より理想的な住環境を実現できます。

こうした点からも、
中古マンション購入後にリノベーションする事は、
住まい選びの幅を広げる有効な手段と言えるでしょう。

▮住宅ローン控除の対象にリフォーム費用を含められる

住宅ローン控除は、物件の購入費用だけでなく、
リフォーム・リノベーション費用も適用対象となる場合があります。

物件の購入価格だけでは借入限度額に達しない場合でも、
リノベーション費用を追加することで、
住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けることが可能です。

特に、築年数が経過している
比較的価格の低い中古マンションを購入し、
リノベーションする場合は、この制度を活用しやすいと言えます。

物件自体を現金で購入した場合でも、
一定の条件を満たすリノベーションをする事で、
リフォーム減税の対象となる可能性があります。

住宅ローン控除の変更が有利になる

以前は、省エネ基準を満たさない一般的な中古マンションよりも、
買取再販物件の方が住宅ローン控除の適用条件が有利で、
最大で133万円多く控除を受けられる状況でした。

そのため、リノベーション済みの買取再販物件も
選択肢として推奨されていました。

しかし、2024年からは、
省エネ基準を満たさない買取再販物件も
控除条件が同じになったため、
住宅ローン控除の面での差がなくなりました。

この変更により、
「中古マンション×リノベーション」が
より魅力的な選択肢となっています。

このような税制の活用によって、
リノベーションにかかる費用負担を抑えられるため、
事前に詳細を確認しておくことが重要となるでしょう。

（参考）【中古マンション】今回の変更は知らないと損します。【住宅ローン控除】

中古マンションを購入後にリノベーションするデメリット

中古マンションを購入後に
リノベーションする事のデメリットとして
ここでは、

・買取再販物件よりも費用が高くなることがある
・建物全体の経年劣化は解消できない

について、解説していきます。

▮買取再販物件よりも費用が高くなることがある

買取再販物件は、
業者がリノベーション工事を一括で行うため、
工事費用を抑えられる傾向があります。

一方、個人で中古マンションを購入し、
リノベーションを依頼する場合は、
購入費用に加えて、基本的に定価で工事費用が発生します。

そのため、買取再販物件と比較すると、
総費用が高くなることがあります。

さらに、自分で設備や仕様を選べるため、
高品質な設備を選んでいくうちに、
当初の予算を超えてしまうケースも少なくありません。

このような費用の増加を防ぐためには、
事前にリノベーションの予算をしっかり設定し、
工事内容の優先順位を決めておくことが重要です。

計画的に進めることで、
予算オーバーを防ぎ、
理想の住空間を実現しましょう。

▮建物全体の経年劣化は解消できない

リノベーションは主に室内の改修工事であるため、
内装や設備は新築同様にすることが可能ですが、
建物全体の老朽化はそのままとなります。

共用部分の設備や建物の構造体は
築年数相応の状態のままとなるため、
事前に確認しておくことが重要です。

リノベーションを前提に物件を探す際には、
マンション全体の管理状態や
長期修繕計画をしっかり確認する必要があります。

具体的には、
管理組合がどのような修繕計画を立てているのか
共用部分のメンテナンスが適切に行われているか
などを、不動産会社と相談しながらチェックすると安心でしょう。

中古マンションを購入後にリノベーションする際の失敗しない方法

中古マンションを購入後にリノベーションする際の
失敗しない方法として、
ここでは、

・奇抜なデザインや特殊な間取りにしすぎない
・リノベーションに適した中古マンションを選ぶ

について、解説していきます。

▮奇抜なデザインや特殊な間取りにしすぎない

リノベーションの大きな魅力は、
自分の好みに合わせた空間を作れる点ですが、
将来的な売却を考慮することも重要です。

個性的なデザインや特殊な間取りにしてしまうと、
一般的な需要と合わず、売却時に価格が下がったり、
買い手が見つかるまで時間がかかる可能性があります。

不動産の売買価格は需要と
供給のバランスによって決まるため、
あまり一般的ではない仕様にすると、
購入希望者が限られてしまうことがあります。

そのため、リノベーションの際は、
可動式の間仕切りを活用するなど、
将来的な売却のしやすさも考慮した設計を心がけると良いでしょう。

▮リノベーションに適した中古マンションを選ぶ

物件によっては、建物の構造や管理規約の制約により、
希望するリノベーションが実施できない場合があります。

例えば、配管の構造上、
水回りの位置を変更できなかったり、
耐震性の関係で壁を撤去できず、
間取りの変更が難しい場合があります。

そのため、物件を選ぶ際は、
中古マンションとリノベーションの両方に詳しい業者に相談し、
希望する改修が可能かどうかを
事前に確認することが重要です。

適切な物件を選ぶことで、
スムーズにリノベーションを進められ、
理想の住空間を実現しやすくなるでしょう。