はじめに
「東京でどのエリアのマンションを購入すればよいのか」
「中古マンション市場は本当に二極化しているのか」など、
マンション購入に迷われている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
中古マンションの価値や住みやすさは、
選ぶエリアによって大きく異なるため、
どのエリアを選ぶべきか迷うのも自然な事です。
しかし、エリアの特性をよく理解せずに
マンションを購入してしまうと、
資産価値が急激に下がったり、
住みにくいと感じて後悔する可能性があります。
本記事では、エリア選びの重要性や
年収別・東京都のおすすめエリア、
資産価値が落ちにくいエリアを選ぶためのポイントなどを解説していきます。
東京都以外でマンション購入を検討している方にも
参考になる情報がありますので、ぜひ参考にしましょう！
本編
中古マンション購入におけるエリア選びの重要
中古マンションを購入する際、エリア選びは非常に重要です。
その理由は、市場で進行している「二極化現象」にあります。
築年数や立地条件に応じて
物件の需要が大きく分かれており、
特に都心部と郊外では顕著です。
人気の高い都心エリアでは物件が少なく
高額になる一方、
郊外では供給過多により
価格が下がる傾向があります。
ここでは、
・人気エリアの特徴
・非人気エリアの特徴
・資産価値を重視したエリアの選び方
・ライフスタイルに合ったエリアの選び方
について、解説していきます。
▮人気エリアの特徴
人気エリアでは、
新築マンションを建設する土地が
ほとんど残されておらず、
マンション開発が難しくなっています。
そのため、再開発で生まれる
タワーマンションなどの高額物件が中心となり、
多くの人が手に届かない価格帯になっています。
こうした背景から、
人気エリアの中古マンション需要が高まり、
価格が上昇しています。
▮非人気エリアの特徴
非人気エリアでは新築マンションの供給は比較的多いものの、
需要が少ないため価格が低迷しています。
コロナ禍によるリモートワークの普及で、
通勤圏外でも住居を選ぶ人が増えましたが、
それでも郊外の需要を大幅に押し上げるほどの影響は見られません。
▮資産価値を重視したエリアの選び方
将来売却や賃貸を考える場合、
人気のないエリアの物件は資産価値が落ちやすい傾向があります。
そのため、できる限り人気エリアの物件を検討することをおすすめします。
人気エリアでは、マンションの流動性が高く、
万が一の際にも資産を現金化しやすいというメリットがあります。
▮ライフスタイルに合ったエリアの選び方
絶対に住み替えをしない場合や、
自分自身の満足度を重視する場合には、
非人気エリアでも問題はありません。
ただし、将来の資産価値や利便性を考慮すると、
交通アクセスや生活利便性の高いエリアが好ましいと言えるでしょう。
人気エリアは都心部であればあるほど良いとされていますが、
例えば山手線内のエリアなどは非常に高額で手が届かない場合もあります。
そのため、価格帯や生活スタイルに合わせたエリア選びが重要となってきます。
年収別東京都内おすすめマンション購入エリア
マンション購入時の重要なポイントのひとつは、
収入に見合った物件を選ぶことです。
年収ごとに無理のない返済計画が立てられるよう、
住宅ローン返済比率を25%に抑えた場合のおすすめエリアとして、
ここでは、
・年収500万円の人におすすめのエリア
・年収750万円の人におすすめのエリア
・年収1,000万円の人におすすめのエリア
について、紹介していきます。
マンション購入時の重要なポイントのひとつは、収入に見合った物件を選ぶことです。
年収ごとに無理のない返済計画が立てられるよう、住宅ローン返済比率を25%に抑えた場合のおすすめエリアとして、ここでは、
・年収500万円の人におすすめのエリア
・年収750万円の人におすすめのエリア
・年収1,000万円の人におすすめのエリア
について、紹介していきます。
▮年収500万円の人におすすめのエリア
年収500万円の方が借りられる住宅ローン額は3,450万円程度であり、
無理なく購入できるマンション価格帯は3,000万〜3,500万円程度です。
この範囲内でおすすめの東京都23区のエリアは以下の通りです。
豊島区（中古マンション平均価格：3,318万円）
墨田区（中古マンション平均価格：3,426万円）
足立区（中古マンション平均価格：2,824万円）
この価格帯で物件を探すと住宅ローンの返済に無理がなく、
また物件数が多いボリュームゾーンで探しやすくなります。
東京都内でも、山手線の内側などの中心部を避けると
平均価格が3,000万円前後の物件を見つけられます。
具体的には、池袋に近い豊島区や、
浅草がある墨田区などが候補に挙げられます。
これらのエリアでは、築年数や面積によって選択肢が広がり、
予算内で購入可能な物件を見つけられるでしょう。
▮年収750万円の人におすすめのエリア
年収750万円の方が借りられる住宅ローン額は5,200万円程度です。
年収750万円の場合、都心の利便性を享受しながらも
比較的手の届きやすいエリアがおすすめです。
中央区（中古マンション平均価格：5,364万円）
江東区（中古マンション平均価格：4,532万円）
文京区（中古マンション平均価格：4,216万円）
中央区では都心の便利さを享受しつつ、
江東区や文京区では緑豊かな環境や教育施設が整ったエリアが選べます。
▮年収1,000万円の人におすすめのエリア
年収1,000万円の方が借りられる住宅ローン額は6,900万円程度です。
高年収層では、都心の高級住宅地も視野に入り、
以下のエリアがおすすめです。
目黒区（中古マンション平均価格：5,699万円）
千代田区（中古マンション平均価格：6,612万円）
渋谷区（中古マンション平均価格：6,001万円）
年収1,000万円の方におすすめのエリアとして、
目黒区を挙げています。
渋谷区も候補に入りますが、
恵比寿や広尾といった人気エリアは非常に高額で
7,000万円近い価格帯の物件が多くなっています。
一方で、渋谷区内でも
初台、幡ヶ谷、笹塚などの新宿駅圏内のエリアでは、
比較的購入しやすい価格帯の物件も見つかります。
ただし、これらのエリアよりも
目黒区の中目黒、池尻大橋、自由が丘
といったエリアを好む方が多くみられます。
この価格帯では、東京の中心部や
高級住宅街である人気エリアの物件が購入可能で、
資産価値と居住環境の両方を重視する方に最適です。
なお、東京23区内で
最も中古マンションの平均価格が高いのは港区であり
平均価格は8,075万円に達します。
この価格帯は、年収1,000万円の方でも
フルローンでようやく購入できる範囲であり、
返済負担が非常に大きくなるため、
港区での購入を検討する場合は、
年収1,200万円以上が望ましいと言えるでしょう。
資産価値が落ちにくいエリアを選ぶポイント
中古マンションを購入する際、
エリア選びは資産価値を守るうえで最も重要な要素のひとつです。
ここでは、資産価値が落ちにくいエリアを選ぶポイントとして、
・都心・主要駅への交通アクセスが良いエリア
・将来性のある大規模開発が進行中のエリア
について、解説します。
▮都心・主要駅への交通アクセスが良いエリア
都心や主要駅へのアクセスが便利なエリアは、
資産価値を保ちやすい傾向があります。
具体的には以下の条件を満たすエリアがおすすめです。
複数路線が利用可能な駅が近い
複数の交通手段があるエリアは通勤や通学に便利で、
多くの人にとって魅力的です。
最寄駅から徒歩圏内（10分以内）
徒歩圏内に駅がある物件は
資産価値が高く維持されやすくなっています。
一方、最寄駅から15分以上離れている場合や
バス利用が必要な物件は、
人気が低下し価値が下がる可能性があります。
これらの条件を満たすエリアは、
交通の利便性が高いため住み替え需要が旺盛であり、
資産価値の下落を抑えることが期待できると言えるでしょう。
将来性のある大規模開発が進行中のエリア
新駅や新路線、大規模再開発などの
プロジェクトが進行中のエリアは、
今後の成長が見込まれるため資産価値が上昇しやすくなっています。
新駅・新路線の計画
交通インフラが整備されることで利便性が向上し、
人口流入が増える可能性があります。
大規模な再開発プロジェクト
商業施設や住宅地の整備により
エリア全体の価値が向上します。
再開発エリアは物件の需要が高まり、
資産価値が安定または上昇する傾向があります。
大規模開発の情報は行政の発表や
不動産会社の資料などで事前に確認しておく事がおすすめです。
まとめ
資産価値が落ちにくい人気エリアの検討が重要
現在の中古マンション市場では、二極化が進んでいます。
この二極化にはエリアが大きく影響しており、
どのエリアを選ぶかによって、
安心して生活できる環境や資産価値の維持が大きく左右されます。
そのため、資産価値が落ちにくい人気エリアを検討する事が大事です。
「資産価値が落ちにくいエリアの特徴」を理解した上で、
エリア選びに役立ててください。
また、プロが選ぶ「住みたい街ランキング」を参考に、
ご自身のライフプランやライフスタイルに合ったエリアを見つけて、
中古マンションの購入を検討しましょう！
不動産のご相談ならウィローズ
目黒を中心に、都心城南（品川・目黒・世田谷・大田・港etc)の不動産については、武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズにお任せ下さい。お客様のご要望に合った物件をご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。
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記事監修者
朝倉 大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ 代表取締役
2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。
