【中古マンション】こんなマンション見つけたら買い！です。

本編

【中古マンション】こんなマンション見つけたら買い！です。

現在、インフレ化の日本では、住宅価格もあがっていますよね？実際に、不動産価格指数を公表している国土交通省によると、「マンション（区分）」の価格はこのように右肩上がりに上昇しています。（図1）　都心や都心近郊の新築マンションの価格はどんどん高騰していて「中古マンション」を検討される方も増えてきております。でも「中古マンション」ってどう選んだらいいの？なんだかちょっと不安？失敗したらどうしよう？という方も、多いのではないでしょうか？せっかく購入した中古マンションが欠陥だらけだったら・・・そう思うと不安な気持ちになります。

そこで、本日のテーマはこちら！「こんな中古マンションを見つけたら、買い！です。管理の良いマンションの特徴！」という内容でお送りさせて頂きます。後半では、みなさんが内見する際のチェックポイントもお伝えしますのでぜひ最後までご覧ください。

図1

マンションは管理を買え！

中古マンションの購入を検討しているのであれば、「マンションは管理を買え」という言葉を耳にするでしょう。実際、マンションは管理状態によって資産価値に大きな影響を及ぼしてきます。そもそも、「マンションの管理状況ってなに」と感じる方もいるかもしれませんが、「マンション」というのは、1つ屋根の下で多くの住民が暮らしている建築物です。そのため、住民のみなさまが使うような「階段」「エレベーター」「ごみ収集場」などの共用部分や、マンションを支える構造体・インフラ設備などの管理を所有しているみなさんで支えあって行かなければなりません。

こういったマンションの管理を実際に行っているのが、「マンション管理組合」なのです。「マンション管理組合」は住民自ら行っているところや、管理会社に委託されているマンションもあります。このように聞くと、マンション管理組合による中古マンションの管理状況によって、資産価値は大きく左右されることがわかると思います。

マンション管理会社は大きく分けて、ディベロッパー系・独立系の会社に分類できます。優秀な「マンション管理」を実施しているマンションは、実は「マンション販売会社の系列」とは違う管理会社が管理していることが多いです。「ディベロッパー系」の管理会社は新築段階から管理会社が決まっているため、企業努力なくして、管理を委託される可能性が高いです。こういった管理形態のマンションでは、マンション管理会社に「おまかせ状態」になってしまい、管理組合としての機能が十分に発揮されていない可能性もあります。

一方で、独立系の管理会社では、ディベロッパーとマンション管理会社との「付き合い」などのしがらみがない分、公平な業務を実施してくれるため、丁寧・柔軟な対応が期待できます。しかしながら、独立系の管理会社を選択すれば、その分、コストがかかってしまったり、物件の詳細な情報を把握できていない可能性もあります。こういった背景からも、どれくらいの頻度で、マンションの修繕工事が実施しているのか、住民間のトラブルにもしっかり「マンション管理組合」が間に入って対応しているのか、購入者はしっかり見極めていかなければなりません。では、実際に中古マンションでも管理状態のよい物件を見極めるためにはどのようにしていけばいいのかと感じる方も多いでしょう。

管理状態の良い中古マンションの特徴を見極めるためには、

①マンション修繕工事の状況
②マンション修繕工事のための修繕積立金
③マンション修繕工事のための長期修繕計画書

この3点をしっかり確認することが大切です。それでは1つずつ、解説していきましょう。

修繕工事の状況を把握する

まず一つ目のポイントとして、マンション修繕工事の状況についてです。マンションの修繕工事の状況をみることで、マンションが将来にわたって安全・安心に暮らしていけるのかを判断できます。

マンションの修繕工事の状況を把握するためには、初心者だけでは難しいのが現実です。もちろん、修繕状況をまとめた「マンション管理組合の総会議事録」を閲覧させてもらえることもありますが、なかなか現実的には保管されていない事も多いです。仮に、「議事録」を手に入れたとしても、初心者ひとりでは、なかなか管理状況をつかむことは難しいです。例えば、「議事録」には「修繕積立金については議案書の通りに承認された」という文言だけだと、購入検討者からしたら、なにもわからないですよね。
また、「議案書」を閲覧できても、マンション管理組合の「財務状況は適切か？」「修繕積立金は十分か」などは、専門家の方でなければ、わかりづらいはずです。つまり、「議事録」だけではマンションの内部情報がすべてわかる訳ではないのです。

そこで、「信頼できる不動産会社」の担当者と相談して、中古マンションの管理状況を調査することがおすすめです。

修繕積立金の積立状況を確認する

二つ目のポイントとして、「マンション修繕工事のための修繕積立金」についてです。先ほども解説したとおり、マンション管理の基本は修繕工事ですが、工事のための修繕積立金をしっかり積立していなければ、工事は実施できません。修繕積立金は新築当時からしっかり積立しておくことで、計画的な修繕工事が可能になります。

修繕積立金の状況を調査するためには、マンション管理組合の「議事録」「総会の議案書」が必要になってきます。先ほども解説したとおり、マンションの内部情報である「議事録」「議案書」は一般の方にそう簡単に公開してもらえるものではないので、不動産会社と協力が必要です。また、修繕積立金が積立てできていないマンションを購入してしまうと、大規模修繕工事のための資金を臨時で徴収されてしまったり、工事が行き届かないという場合も考えられます。こういった心配事を払拭するためにも、「信頼できる不動産会社」と協力して中古マンション探しができると、資産価値が高いマンションを見極めて購入できます。

修繕積立金について、もっと詳しく知りたい方はこちらもご覧下さい。
◆管理費・修繕積立金は安い方がいい？いえいえ、それ負債背負いますよ

長期修繕計画の実践状況を確認する

三つ目のポイントは、「マンション修繕工事のための長期修繕計画書」についてです。「長期修繕計画書」はマンションの修繕工事の計画書となっており、建物の資産価値を大きく左右する「鉄筋コンクリート」や「配管」のメンテナンス工事をいつ実施するのか、そのためにどれくらい修繕金を積み立てていくのかという計画が記載されています。国土交通省の「修繕積立金」「長期修繕計画」のガイドラインでは、12〜15年の間に一度は大規模な修繕が実施されることが推奨されます。
つまり、「長期修繕計画書」が作り込まれているマンションを選んで購入できれば、20年・30年と長くマンションを持っていても、資産価値が大きく崩れる心配がないのです。

内見時に押さえたいチェックポイント

ここまで、管理がいい中古マンションの特徴について解説してきましたが「マンションは管理を買え」という言葉の意味も、ご理解いただけたかと思います。では、今までお話したようなマンションの管理の良さを内見時にチェックするポイントも知りたいですよね。内見時に「管理状態」を確かめるためには、階段・共用廊下・自転車置き場・駐車場の状態をみることもおすすめです。「共用部分の状況」を見ておくだけで、「マンション管理組合」が機能しているのかを確かめることにも繋がります。

例えば、「共用廊下」であれば掲示板に貼られている掲示物が「綺麗に貼られているのか」「期限の過ぎた古いものが貼られていないか」などはチェックポイントになります。また、ゴミ置場は管理状況が非常に表れやすいので、ゴミ置場、じっくりと観察されると宜しいかと思います。あとは植栽ですね。枯れてたり、逆に葉っぱが伸び放題だと管理状況はあまりよくないのかなと想像が出来ます。さらに掲示板は情報の宝庫ですので、ペットについて苦情が出ているんだな。とか、たばこのマナーが悪い人がいるなとか、駐車場が空いているんだな。とか貴重な生の情報を得る事が出来ますので、現地案内の際には必ずチェックするようにしましょう。
自分が居住する部屋の中だけでなく、住民のみなさまが利用する「共用部分」にも目を向けてチェックすると、初心者の方でも「管理が行き届いているマンション」を見極めることができます。

今回解説したとおり、「管理状況でマンションを選ぶ」のであれば、「長期修繕計画書」「修繕積立金」「総会の議事録」などをチェックするとともに、内見時のチェックポイント押さえましょう。書類に関して言えば、入手が出来たとしても、読んでも内容が分からない場合が多いので、信頼できる不動産会社のプロと一緒と協力して、交渉・相談することが大切です。不動産会社のプロであれば、「長期修繕計画書」や「議事録」を数多く見てきた経験もあります。適正な管理状態のマンションを不動産会社の方と一緒に探すことで、資産価値の高いマンションを見極めることにも繋がります。また内見時にもプロの目線で的確なアドバイスをもらえると思います。

中古マンションの内覧について、もっと詳しく知りたい方は、こちらもご覧下さい。
◆【中古マンション】内覧のチェックリスト！注意点や事前準備まとめ

中古マンションは信頼できるプロと探すべき

では、「長期修繕計画書」「修繕積立金」「内見で見るべきところ」をプロの目線で見極めて欲しい場合の不動産選びの基準についてもご紹介させて頂きます。信頼できる不動産会社を探すのであれば、

①実績で探す
②得意分野で探す

というポイントを押さえるとよいと思います。

信頼できる不動産業者の選び方

信頼できる不動産会社の探し方の一つ目は、実績で探す事です。現在であれば、不動産会社も独自のホームページ・SNSで実績を公開していることも多いです。そこで、「中古マンションの売買実績」が多い不動産会社に依頼することで、独自のノウハウ・コネクションがあり、資産価値の高い物件を探せるでしょう。ホームページによってはお客様の声も掲載されている会社もありますので、やはり会社として取り扱い件数が多い会社の方が経験値が高いのでいろいろなケースに対応してくれると思います。

信頼できる不動産会社の探し方の二つ目は、得意分野で探す事です。不動産会社といっても、「賃貸管理が得意な業者」「中古売買が得意な業者」「新築が得意な業者」など、得意分野が異なります。そのため、中古マンションの購入を検討しているのであれば、「中古マンション売買が得意な業者」に依頼することがポイントです。

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