【中古マンション】これだけは見てください。失敗しないため購入ステップ

本編

まずはSUUMOで検索！はやめてください

中古マンションを探しているけど、どの物件が良いのか分からない！であったり、実際にどういうステップで購入すればよいのか分からない！と、ただただ時間が過ぎてしまっている方いらっしゃいませんか？まず初めにこれだけはお伝えさせて頂きます。中古マンションを探すときのファーストステップとして「SUUMO」であったり「athome」などのいわゆるポータルサイト、物件検索サイトで物件を見始める事。これをファーストステップにされる事は絶対にやめてください！それではあなたに合った物件を見つける事に遠回りになってしまっています。ちょっとSUUMOなどを見ただけでも、中古マンション、かなり多くの物件情報が出ていますよね？今回解説させて頂く「正しい購入ステップ」を踏まずに物件をいきなり探し始めてしまうと、失敗につながる事は十分起こってしまいます。不動産ポータルサイトに掲載されている物件をひたすら見ていても、自分が購入したい物件の条件をしっかり決めていない方は、色々な物件に目が行ってしまい、時間だけが過ぎ去ってしまいます。

とりあえず内見！もやめてください

また、とりあえず物件の内見に行ってみるという方も要注意です。実際に物件を内覧されて気に入ってしまい衝動買いのように購入したものの、予算よりも高い物件を購入してしまったので毎月の支払いが大変になってしまった・・・・ということでは笑い話では済みません。また、気になっている物件があるたびに内見をしても、ご家族の中で「これだけは譲れない」という条件の優先順位が決まっていない方は、結局内見に行っても悪いところが気になってしまいます。いわゆる100点満点の物件を求めてしまう。という状態です。そんな100点満点の物件は、まず存在しないので、条件の優先順位をつけないとなかなか気に入った物件が見つからないという結果につながります。そういう事のないように、中古マンションの正しい購入ステップについて理解しておくことで、効率的に物件を選定して、「この物件であれば間違いないだろう！買おう！」と自信を持って売買契約を結べます。

正しい購入ステップ

そこで、具体的に正しい中古マンションの購入ステップをお伝え致しますと、

ステップ①　希望条件を書き出してみる
ステップ②　資金計画を立てる
ステップ③　物件を探し始める

このような流れを推奨しております。それでは、順番に解説していきましょう。

ステップ①希望条件を書き出す

まずステップ①が、希望条件を書き出してみる事です。

マンションは無数にあります。都心の高いエリアの物件を見て「便利な場所だねぇ」と思いながら、次の日に郊外の広々とした物件を見て「すごく広くていいね」。。。こういう探し方をしていては、いつまで経っても物件を購入する事は出来ないと思います。「希望条件」が曖昧になると、都心と郊外、新築と中古、一戸建てとマンション、そのそも賃貸か購入かなど、比較が出来ない条件で物件をランダムに見てしまいがちです。これではどちらが良いと判断が出来なくなってしまいますよね。そのうち「なかなかこれだ！という物件に巡り合わないなぁ・・・」と探すのをやめてしまう方もいらっしゃいます。また、見ていくうちに自分が購入できる金額からどんどん価格が上がってしまう事もありえます。

そのため、中古マンションの購入を考え始めたら、まずは家族と一緒に希望条件を書き出してみることがおすすめです。自分には譲れない、「希望の条件」があれば、その条件を頼りに、中古マンションの選定ができると思います。いわゆる、中古マンション購入の羅針盤とも言えものを探す前に決めておく。これをお勧めしております。特に、ご主人様と奥様の希望条件がすり合わないと、なかなか決断する事が出来ないものだと思います。家族みんなの希望条件に順位をつけておけば、複数の中古マンションで悩んだ時も自信を持って選択できると思います。さらに、あらかじめ希望条件をまとめておくことで、不動産業者へ相談するときも条件が伝わりやすく、不動産業者側の意見としても物件が提案しやすいというメリットもあります。

ステップ②資金計画をたてる

ステップ②としては、「資金計画」を立てることです。

条件が決まったからといって、まだ、物件は見に行っちゃだめですよ！資金計画は初めに立てておくと、希望の物件が見つかった時、「資金が足りなくて買えない」ということを防げます。例えば一度5000万円の予算で物件を探して、気に入った物件が見つかった場合に、審査すると予算オーバーで買えないため断念することになると、今度は4500万円や4000万円で物件を探しなおす事になります。どうでしょうか想像してみて下さい。5000万円で気に入った物件と巡り合ったあとに、予算4000万円に下げて気に入る物件が見つかるかというと、予算が下がっているので、結構しんどいんですね。したがって、この予算であれば確実に買える！と予算の目途をつけてから探し始めないといけないということになります。

具体的に「資金計画」を立てるのであれば、

①両親からの資金援助の可能性を確認する
②住宅ローンの借入可能金額を確認する
③毎月の住宅ローン返済金額を確認する

このくらいは抑えておいた方が良いかと思います。まず、両親からの資金援助の可能性を確認しておきましょう。これは親御さんから資金をむしり取ろうと、そういう事ではありません。夫婦で買える予算でマイホーム探しをして、いざ売買契約しようとしたときに、両親から「資金援助」の連絡が届いて、もうちょっとお金出してやるからもっと良い物件を買いなさい。と振出しに戻る事は、現場ではよくある話です。とてもありがたい話ではありますが、マンション探しをまた一からやり直すのは、時間も労力もかかります。そのため、まずは「家族」に資金援助の可能性はないのか、確認してみましょう。

次に、金融機関や不動産業者と連携して、住宅ローン借入できる金額について理解しておくことです。現金で全て支払う方は少ないと思いますので、一般の方であれば、住宅ローンを借りて中古マンションを購入していくと思います。そのため、自分の年収・年齢でどれくらいの金額を借入できるのか、「事前審査」にて確認しておくことが重要です。借入可能金額を知っておくことで、中古マンションの価格の上限設定にもつながるので、背伸びをしないで、物件を選択できることにもつながります。また、ご主人様だけでローンを借りるのか、奥様もペアでローンを借りるのかは、今後の生活スタイルや子育て計画にも直結するので、ご家族内でよく話し合う事を強くお勧めしています。

そして次のポイントが、毎月の住宅ローン返済額を確認しておくことです。毎月の返済額まで具体的に算出して、購入後の資金計画をイメージしておくことが重要です。ここまでやれば、無理なく購入できる中古マンションの価格はだいたい決まってくるかと思います。ちなみになんですが、この動画でも何度かお伝えしておりますが「借入上限金額」と「返済可能金額」は大きく違うことも理解しておきましょう。金融機関の「事前審査」によって算出された「借入上限金額」はあくまで、借入できる金額の上限を計算したものです。つまり、自分が余裕をもって返済できる住宅ローン返済額ではないので、「毎月の住宅ローン返済額」を決めることが重要です。
住宅金融支援機構が提供している「フラット35」では、「年収による借入額などの制限」として、年収400万円未満の方は年間合計返済額の割合が年収の30％以下、年収400万円以上の方は35％以下と公表しています。でも実際に、余裕を持って住宅ローンの借入するのであれば、年間合計返済額の割合は「20％～25％」程度までに抑えておくといいでしょう。また、「ボーナス払い」や「退職金払い」で住宅ローンの返済を考える方も要注意です。変化の激しい時代になってきている中で、ボーナス払い・退職金を当てにした住宅ローン返済は危険です。昨今のコロナの影響により、日本を代表する大手企業でも賞与・給与が削減されていますからね。ボーナス・退職金をあてにせず、余裕をもった資金計画を立てることが重要です。

ステップ③物件を探し始める

ここまで物件探しの条件、予算をきっちりと決めてから物件を探し始めるということをお勧めしています。ここまでくれば、あとはステップ③、物件を実際にみて気に入った物件を購入するということですね。

家族と一緒に相談して決めた、「①の希望条件」をもとに物件を探していきましょう。「希望条件」はしっかり言語化して、不動産業者に伝えることも大切です。「築年数」「エリア」「リノベーションの有無」「日当たり」「階数」などの条件を必ず言語化して、優先順位も含めて不動産業者に伝えましょう。「不動産業者」の方に間に入ってもらうことで、希望の中古マンションをピックアップしてくれますので効率的です。そもそも「不動産業者」は不動産のプロです。初心者の方が中古物件を探すよりも上手に物件を選んでくれるので、信頼できる不動産業者の方に依頼することがおすすめとなります。実際、「不動産業者」であれば、年間に何件もマンションの取引を実施していますし、「SUUMO」「ホームズ」などには掲載されていないいわゆる未公開情報など持っています。不動産取引のプロである宅建業者は「レインズ」というサービスを使って、市場に出ている物件をすべて確認できます。

70～80点の納得できる物件を探そう

このように、不動産業者に物件探しを依頼することは、中古マンション探しを効率化できるだけでなく、ポータルサイトに掲載されていない情報にも手を伸ばせるので、初心者の方であれば、相談することがおすすめです。しかしながら、冒頭でも申し上げましたが自分が希望している条件に全て合致している100％のマンションは、ないと考えた方が良いと思います。中古マンションであれば、自分の希望通りの「エリア」「築年数」「設備」のマンションだが、「駅から少しだけ遠い」という物件もあるかと思います。物件をずっと探していれば、いつか希望通りのマンションが出てくる可能性はありますが、予算内で購入できるかどうかはわかりませんし、そんな物件がいつ出てくるかは予想ができません。そのため、①で作成した「希望条件」にしっかり優先順位をつけて、70〜80点の納得できるマンションを購入できるようにしておくことが大切です。100点を追い求めすぎるあまり何十件も物件を見ても気に入るものが全く見つからないというのはある意味不幸せな事じゃないかなと思います。希望条件に優先順位をつけて、たとえば、「広いリビング」が重要なので、駅から少し遠いけれどもそこは目をつぶろう。といった事になります。

いかがでしたでしょうか。今回は絶対に間違えない中古マンションの購入ステップについて解説していきました。中古マンションの購入、何度も取引している方は少数派でしょう。なにから始めればいいのかわからなかった方でも、今回の解説を通して、希望の条件から考えてみるのもおすすめです。また、希望条件は固まってきたけど、実際にこんな条件の物件があるのかと不安に感じたり、資金計画はどうやって立てて行けばいいのかわからないという方も多いでしょう。その際は、信頼できる不動産会社に、相談してみて下さいね。

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