中古マンション購入の思わぬ落とし穴とは？購入前に知るべきリスクと対策を徹底解説！

本編

購入を避けるべき中古マンションの特徴

購入を避けるべき中古マンションの特徴として、ここでは、

・身の丈に合わない物件
・管理状態が悪い物件
・トラブルが多い物件

について、解説していきます。

身の丈に合わない物件

中古マンション購入において、避けるべき「思わぬ落とし穴」のひとつが、身の丈に合っていない物件です。

自分の収入やライフスタイルに見合わない中古マンションを購入してしまうと、購入後の資金計画が狂い、生活費が圧迫される可能性があります。

特に、住宅ローンの返済比率が25%を超えるような借入しなければ購入できない価格帯の物件では、そのリスクが高まります。

住宅ローンの返済比率とは、年間の住宅ローン返済額を年収（額面）で割った割合のことを指します。

一般的に、この返済比率が20%を超えると生活が厳しくなり、25%を超えると急な出費に対応できず、家計が破綻する可能性があるとされています。
例えば、住宅ローンの年間返済額が200万円で、年収の額面が700万円の場合、
200万円 ÷ 700万円 × 100 = 約28.5% となり、返済比率25%を超えてしまいます。

このようなケースでは、生活が苦しくなる可能性が非常に高いため、住宅ローンの借入は慎重に検討する必要があります。

中古マンションを購入する際には、必ず返済比率を事前に計算し、自分の身の丈に合った物件かどうかを確認することが大切と言えるでしょう。

購入後の生活費が苦しくならないために事前に把握しておくべきポイント

中古マンションを購入する際には、返済比率以外にも、購入後の生活費が苦しくならないために事前に把握しておくべきポイントがいくつかあります。

1.購入時にかかる諸費用の負担
まず1つ目は、購入時に多くの諸費用がかかる点です。

一般的に、中古マンションの購入諸費用は、物件価格の6%〜10%程度といわれています。

そのため、多額の現金が購入時に必要となり、手元資金が大きく減ってしまうことになります。

現金が少なくなると、急な出費に対応しづらくなるほか、住宅ローンの返済に充てる予定だった資金を、やむを得ず他の支出に回さなければならないケースもあります。

その結果、生活費が圧迫される恐れがあるため、購入前に諸費用の見積もりを把握し、余裕のある資金計画を立てることが重要です。

（参考）【中古マンション】諸費用シミュレーション完全版

2.管理費・修繕積立金の値上げリスク
2つ目は、管理費や修繕積立金の将来的な値上げの可能性です。

マンションが古くなれば修繕が必要となり、その費用は修繕積立金から賄われます。

計画通りに資金が貯まっていたとしても、突発的な修繕工事が発生した場合には積立金が不足し、値上げで対応せざるを得ない場合があります。

さらに、所有者の滞納や物価の上昇、当初の見込みの甘さなどにより、計画通りに資金が貯まらないケースもあります。

そのため、購入前の段階で「将来的に修繕積立金が増額される可能性がある」という前提で、生活費に無理のない資金計画を立てておくことが求められます。

3.将来のライフイベントによる支出の増加
3つ目は、将来のライフイベントに伴う支出を事前に想定しておくことです。

これはいわゆるライフプランを立てておくということです。

具体的には以下のような項目が挙げられます。

・将来的にリフォームが必要になるかどうか
・子どもが私立の学校に進学した場合の教育費
・子どもの大学進学に伴う学費や生活費の増加

このように、将来的に発生する可能性がある支出をあらかじめ資金計画に組み込み、無理のない範囲で物件を選ぶことが大切と言えるでしょう。

管理状態が悪い物件

中古マンションを購入する際に注意すべき「思わぬ落とし穴」の二つ目は、管理状態が悪い物件です。

このようなマンションは、資産価値が下がったり、修繕費が高額になったりするため、購入時には十分な注意が必要です。

管理が行き届いていないと、区分所有者が離れていき、空き家や賃貸物件が増加します。

結果として、居住者の質が低下し、マンション全体の雰囲気が悪化する恐れがあります。

また、管理組合が機能していない場合、「住まないから費用は最低限でいい」といった消極的な意見が優先され、必要な修繕積立金が集まらないという問題も発生します。

修繕が行き届かず劣化が進行すれば、マンションの寿命が短くなる可能性もあり、最終的には資産価値が大きく下がってしまいます。

管理状態の良し悪しを見極めるためのチェックポイント

中古マンションの管理状態が良好であれば、資産価値を維持しやすくなります。

将来、売却や賃貸を検討する際にも、大きなメリットとなります。

そのため、購入前に管理状態をしっかりと確認しておくことが重要です。

具体的な確認ポイントは、以下のとおりです。

・ゴミ捨てルールが守られているか
・敷地内や共用部分にゴミが落ちていないか
・空室の数はどの程度か
・修繕積立金は計画通りに積み立てられているか
・長期修繕計画が存在しているか

これらの項目は、内覧時に建物全体の雰囲気を確認することで判断できる場合があります。

ゴミが散乱していたり、郵便受けにチラシが溜まっていたりする場合は注意が必要です。

また、不動産会社を通じて「修繕積立金が計画どおりに貯まっているか」「積立金の使途が明確か」などを確認しておくことも重要です。

さらに、管理費・修繕積立金の滞納者数や滞納金額もチェックしておくべきポイントです。

滞納者が多い場合、今後も資金計画に支障が出る可能性があります。

これらを事前に確認しておくことで、管理状態の悪い中古マンションという「思わぬ落とし穴」を避けることが可能です。

購入後に後悔しないためにも、管理面のチェックは欠かさず行いましょう。

トラブルが多い物件

中古マンションを購入する際に注意すべき「思わぬ落とし穴」の三つ目は、トラブルが多い物件です。

マンション内では、さまざまなトラブルが発生することがあります。

例えば、以下のようなトラブル事例が多く見受けられます。

・騒音
・ゴミ出しのマナー
・バルコニーでの喫煙
・駐車場の使用ルール
・無届でのリフォーム工事

このような問題が頻発する物件では、生活に支障をきたす可能性があります。

たとえトラブルの当事者でなかったとしても、日常的にマナーの悪さを目にすることによる心理的負担は小さくありません。

さらに、トラブルが多いマンションでは、居住者が離れやすくなり、資産価値の低下にもつながります。

従って、購入前には十分に注意が必要と言えるでしょう。

トラブルの有無を確認するための具体的な方法

マンション内でトラブルがあったかどうかを売主に確認したいと考える方もいるかと思いますが、売主側は早期売却を希望していることが多いため、ネガティブな情報を提供しづらい傾向があります。

このような場合は、マンション管理組合の議事録を確認することが有効です。

議事録には過去のトラブルや対応状況が記録されているため、実態を把握しやすくなります。

ただし、議事録の取り寄せには不動産業者を通す必要があるため、信頼できる不動産会社と連携して確認することが大切です。

また、マンションの実態を把握するためには、時間帯や曜日を変えて複数回内覧することも有効です。

例えば、ゴミ収集直後の時間帯に内覧すると、ゴミ捨て場が一見きれいに見えることがあります。

その一時的な印象だけで住民のマナーを判断してしまうのは危険です。

マンション内のトラブルを把握するもう一つの手段として、掲示板の内容を確認することが挙げられます。

掲示板には、住民に対する注意喚起や、ゴミ出しルールを守らない人への警告などが掲示されている場合があります。

また、過去に発生したトラブルに関する張り紙が残っているケースもあります。

こうした掲示内容から、そのマンションが抱える問題点を事前に把握できる可能性があります。

内覧時には室内だけでなく、掲示板の貼り紙や共用部分の掲示物にも注目し、トラブルの兆候がないか確認することが重要です。

これにより、「中古マンションの思わぬ落とし穴」に気づかずに購入してしまうリスクを避けられるでしょう。