【リノベーションマンション】メリットが大きい・即買いすべき物件の特徴と購入時の注意点

本編

リノベーションマンション物件が生まれる仕組み

リノベーション済みマンションとは

リノベーション済みマンションとは、一般的には不動産会社が売主から中古マンションを購入し、その後に一定のリノベーション工事を施して再販売する物件です。

この不動産を購入する業者を買取業者と言い、不動産売買を進めていきます。
マンションの売主は、一般消費者の買い手を探す必要がないため、物件を早く即現金化しやすいです。
しかし一方で、実際に買い取られる金額は相場の60%～70%程度になるケースが多いです。
買取業者が、一旦買い取った不動産を再販売して利益を得る必要があるためです。
買い取り業者がリノベーションを行い、付加価値をつけてから売却することで利益が生まれる仕組みになっています。
そのため、周辺の中古マンションの相場よりも若干割高になることもあります。

リノベーション済みマンション市場が拡大中

首都圏における新築マンションの供給戸数は、2024年で約2万3000戸、前年比で14%減と、3年連続で落ち込んでいます。
一方で、中古マンションの成約件数は前年比約3%増の約3万7000件です。
これは、昨今の物価高騰による建築資材の値上がりや人件費の値上がり、マンション用地が不足していることが要因となり、新築マンションの供給が減少しているためです。
人気のエリアにある中古マンションは、新築マンション市場の縮小により、高騰しています。
そのため、築年数が経過しており割安な物件を購入してリノベーションする、または築年数は古いがすぐに住めるようなリノベーション物件を選ぶ人が増えています。

今後も、都内を中心に新築と中古物件の価格差は続くと考えられます。
リノベーション物件には今後も一定の需要があり、買取業者も買い取り促進に動くことで、物件数も増えていくでしょう。

メリットが大きい！即買いすべきリノベーションマンション物件の特徴5選

リノベーション物件数が増加傾向にあるため、検討中の物件にリノベーション物件が入っているという方も多いと思われます。
多くはありませんが、業者の利益が過剰に乗っている、見えてない部分に欠陥がある物件もたまにあります。
そのような物件を掴まないために、ここでは即買い推奨のリノベーション済みマンション物件の特徴を解説します。

給排水管が交換されている物件

給排水管は室内で最も劣化が激しい部分の1つです。特に配管はマンションの床下や壁の中など、普段の生活では目に見えない部分にあるため、後から修繕すると交換自体が非常に大掛かりになります。
給排水管の交換が行われていないリノベーション済み物件を購入した場合は、見た目がどんなに綺麗でも、築年数や配管の劣化状況により、居住後に深刻なトラブルが発生します。
特に築年数が古いマンションの配管は錆が生じやすいため、水漏れトラブルに発展すると、自身の部屋だけではなく階下への賠償問題にも繋がりかねません。
このようなトラブルが発生した場合に、配管の交換工事が必要となり、工事期間中は仮住まいを強いられたり、多額の工事負担が生じたりします。
リノベーション済み物件を購入し、入居後すぐに数百万円単位の出費がかかる可能性があります。
そのため、リノベ済み物件を購入する際は、どこまで床下の配管が交換されているのかを不動産会社の担当を通し必ず確認するようにしましょう。

市場に適した価格設定の物件

リノベーション済み物件は不動産買取業者の利益が載っている分、割高になります。
購入者はリノベーション物件に付加価値を感じ、多少割高でも購入したいと思う場合もあるでしょう。
しかし、いくら付加価値を感じても、市場に適した金額でなければ、そのリノベーション済み物件を購入することはお勧めしません。
なぜなら、割高な物件を「高掴み」してしまうためです。将来、何らかの理由で売却したいと思った時に、元々購入した金額が高いと、想定額よりも低い金額でしか売却されない可能性が高いためです。
リノベーションでプラスに作用している費用は、売却時の物件価格に上乗せされるわけではありません。
パーセンテージとしては、市場よりも多少の割増があった場合でも、リノベ済み物件の価格は、周辺の相場から見て105%〜110%程度以内に収まっているものがおすすめです。
この範囲内に収まっていればリノベーションによる付加価値として許容範囲内と判断できます。
このラインを超えて、相場よりも2割3割高い物件であれば、購入した瞬間に売却時に価格が下落し、将来のリセール時に大きな損失を出すリスクが高くなります。冷静に判断することが必要でしょう。

図面が綺麗な物件

図面が綺麗な業者は信頼できる可能性が高いです。
理由は、綺麗で使いやすい間取りを提供できる業者は、買い取り再販の実績が豊富で、かつ社内体制がしっかりしているためです。
このような業者は間取りだけではなく、実際の施工内容や使用した設備を隠さずに明確に記載している可能性も高いため、物件選びの大きな信頼の基準になります。
一方で、表記揺れや誤字脱字が多く、全体的に見にくい図面の場合、内装のリフォーム施工も同じようにミスがあったり隠していたりするケースもあるため注意が必要です。
もちろん全ての業者が悪徳やレベルが低いわけではありませんが、やはり図面が綺麗な業者はきちんとしています。

保証が付いている物件

リノベーション済み物件の保証は、物件の引き渡し後に室内で何か不具合があった場合に、無償で修理をしてくれます。
具体的には工事の不具合や施工不良から生じたような部分を保証します。リノベ会社の保証や設置した設備機器を保証するメーカーの保証もあります。
不動産の売買を行う場合には、売主は買主に対する契約不適合責任を負っています。
この契約不適合責任は、物件に隠れた瑕疵を含む何かしらの物理的な不具合や欠陥があった場合に、売主に対して異議申し立てができる権利です。
リノベーション済み物件の保証があることで居住後の安心感も生まれるため、きちんとした保証がついている物件はおすすめです。

築25年以内の物件

築25年以内の物件は、2000年4月1日に施行された品確法を満たしている物件が多いからです。
品確法は、全ての新築住宅の基礎構造部分について、完成もしくは引き渡しから10年間、瑕疵がないことを保証する制度です。
具体的に住宅の柱や梁などの構造耐力上主要な部分や、雨水の侵入を防ぐ部分、雨漏りなどが該当します。
この法律が施行されたのが2000年の4月1日で、現在から遡ると築25年以内の物件が法律の恩恵を受けている可能性が高いです。
この法に則って新築時に建てられた建物であれば、築年数が仮に10年以上経っていたとしても、基礎構造部分は品質が高く、建物としても耐震性や耐久性に優れています。
そのため、リノベーション済み物件の購入後も建物の構造的な安心感を持って長く住めるという点で、築25年以内にある物件をお勧めします。
必ずしも、25年以上の物件が絶対いけないわけではありませんが、1つの目安として知っておきましょう。

リノベーションマンション購入時の5つの注意点

続いて、リノベーション済み物件を検討する時の注意点についてご紹介します。

リノベーション工事範囲はどこか

リノベーション済み物件は、見た目が綺麗な状態のため、どこまで工事がされているのか分かりづらいケースがあります。
そのため、施工途中の写真などがあれば、ビフォーアフターを合わせて確認しておきましょう。
工事範囲と時期が分かれば、どの箇所のどの程度の劣化が修復されているのかを確認できます。
新築時から変化していない部分と劣化した部分が分かることで、追加で修繕したり交換した方が良さそうな箇所も分かります。
将来のメンテナンスの計画なども立てやすくなるメリットもあります。

リノベーション費用の過剰な上乗せ

周辺相場を見ても明らかに高い金額設定でないことが一番大事です。
しかし、リノベーションは工事内容や業者によって金額が異なります。
施工する会社のある意味言い値で乗せられているケースが多いです。そのため、リノベーションしている内容によっては割高な価格設定にされる場合もあります。
提示された価格を、鵜呑みにすることなく、似たような周辺のリノベーション済み物件の金額がどの程度に設定されているのか確認しておきましょう。

法令違反していないか

普通のリノベーション業者であれば建築基準法を遵守した上で施工しているため、あまり心配はありません。

注意する点としては、
●キッチンなど火を使用する場所での不燃性能不足
●避難ハッチがふさがれている
●避難経路が狭められた
などです。

また、マンションでは管理規約にも注意しなければなりません。
例えば
●共用部である玄関扉や窓ガラスなどを勝手に交換している
●フローリングを交換したが遮音性能が低いものを使用している
などです。

共用部に該当するものは物件の所有者であっても原則変更できないことが規約に記されていることがほとんどです。
マンションのリノベーションでは法令違反や管理規約に違反していないかを確認しておきましょう。

築何年の物件か

室内の見た目は綺麗でも、柱や梁、躯体、共用部分などは経年劣化が進んでおり、今後大規模修繕で高額の費用負担が発生し、不具合が生じる可能性が高いです。
特に旧耐震の物件であれば、住宅ローンの融資が降りづらいことや、築50年近い物件が多いため、莫大な修繕費用の負担や将来建て替えする可能性が高いです。
そのため、綺麗にリノベーションしても、実際に居住できる年数が短いという可能性もあるので、新耐震基準の物件を選ぶことをお勧めします。

管理状態は問題ないか

管理が悪ければ価値を大きく下落させたり、居住快適性が低下する可能性があります。
室内以外にも、エントランス・集合ポスト・駐輪場ゴミ捨て場などの共用部分が綺麗な状態に維持されているかを確認しましょう。
さらに本格的に物件を検討していく場合には、長期修繕計画書・重要事項説明書・総会の議事録などを、信頼できる不動産業者を通して取り寄せて中身をしっかり確認しましょう。