【最新】2025年後半の不動産市況・価格を徹底予測｜中古マンションは買い時か？今後の見通しを解説

本編

2025年前半の不動産市況の振り返り

まず、2025年前半の不動産市況について振り返っていきましょう。
次の4つのトピックに分けて解説します。

●東京23区の不動産価格
●再開発エリアとブランドエリアの不動産価格
●郊外エリアの不動産価格
●住宅ローンの金利状況

東京23区の不動産価格はバブル期超え

2025年1月時点では、東京23区の中古マンション価格は高騰するだろうと予測していました。
結果は予測通りの展開となり、2025年の1月時点から成約平米単価は前年同月比62ヶ月連続で上昇し続け、バブル期である1990年の10月で記録した数値を上回っています。

東京23区の成約平米単価の最高金額は、1990年バブル期の10月に記録した平米あたり83万5,000円でした。
これが2025年7月には84万600円と最高記録を更新し、バブル超えを果たしたのです。
成約件数も増加し、価格が高騰しているにも関わらず、中古マンションの成約件数も右肩上がりで上昇している状況です。

東京23区の成約件数は以下のように推移しています。

●2022年の第2四半期:395件
●2025年の第2四半期:533件

東京23区の中古マンションは手が出せない価格になったと言われていますが、実際には今でも物件を選べば購入できる方が多く、買っている方が多いです。

港区のような高額エリアを海外の投資家や富裕層が購入するケースもありますが、江東区や中央区のような都心で、共働きのパワーカップルなどがまだ手が届く範囲の物件も存在します。
働き方の自由度が上がっており、世帯年収はだんだん二極化している状況です。
そのため、価格の高騰が続いても、東京23区の物件を購入できる人はまだ多いです。

再開発エリアとブランドエリアの不動産価格推移

2025年1月に予測した通り、再開発エリアやブランドエリアの不動産価格は引き続き上昇となりました。

例えば、高輪ゲートウェイや渋谷周辺などの再開発が行われているエリアが該当します。

再開発が行われると周辺の住環境が向上するため、特に住みやすい場所や勤務先から近い場所は不動産の需要が高くなり、価格が上昇する傾向にあります。

また、藤沢や鎌倉といった郊外でもブランド性のあるエリアも価格がより高くなるだろうと予測していました。

ブランドエリアは価格や賃料が高くてもブランド力があるため、憧れや理想の暮らしの実現から住みたいと考える方が多くいます。
そのため、継続して需要が見込めるエリアになっていると考えられます。

郊外エリアの不動産価格は下落傾向

郊外のマンション価格は下落するだろうと見通しを立てていました。
こちらも比較的予想に近い動きとなっており、2025年に入ってから神奈川県、埼玉県、千葉県では価格が下落しています。

埼玉県は例外的に上昇し、埼玉県に関しては2025年の第2四半期で前年四半期比0.4%上昇しています。
その他の地域では2025年の第1四半期も第2四半期も全て前年四半期比でマイナスを記録しています。

都心部の不動産価格が上昇しているため、都心部で購入を検討していた一般の実需層が予算の都合で、多摩地区や埼玉・千葉・神奈川の一部エリアに流れ周辺エリアにおける需給バランスに変化が起こったためと考えられます。

埼玉・千葉・神奈川では都心部から流れてきた実需層が増加し、都心部に比べると需要は弱いため、売主側が価格を下げないとなかなか売れない傾向にあります。

その結果、全体的に価格が下落傾向に推移しました。
都心へのアクセスがあまり良くないエリアや人口減少が進む地方エリアは、需給のバランスによって価格を下落していく傾向が強まっており、この状況は変わっていません。

2025年の住宅ローン金利状況の動向

住宅ローン金利状況に関して、どのように変動するのか予測しにくい状況でした。

これまでは、ネット銀行の金利が最安というのが定説でしたが、2024年10月以降に変動金利が上昇傾向となり、大手メガバンクの三菱UFJ銀行の変動金利が当時最安になるなど、異なる金利動向が見られていました。

2025年前半の推移は以下の通りでした。
●1月から3月にかけて比較的安定
●4月から5月にかけて多くの銀行で金利引き上げ(日銀の政策金利の引き上げによる影響が本格化)
●6月から8月にかけて金利の引き上げは継続され、さらに上昇

実際に、auじぶん銀行や住信SBIネット銀行など、これまで最安だったネット銀行の多くが2025年の春以降に金利を上げました。

三菱UFJ銀行や三井住友銀行といったメガバンクでも同様の動きが見られています。

このように、今年に入ってから変動金利は各金融機関も他の動きを探りながら調整しているため、引き続き余裕を持った返済計画を立てることが大切です。

2025年後半の不動産市況・価格予測

続いて、2025年後半の中古マンション市況の動向について予測します。。

東日本不動産流通機構(レインズ)が公表しているサマリーレポートによると、2025年6月現在、首都圏の不動産市況は以下のような状況です。

●東京23区は引き続き価格も成約件数も上昇
●神奈川県・埼玉県・千葉県は価格は減少しているものの、成約件数は意外と伸びている

（参考）東日本不動産流通機構｜2025年サマリーレポート2025年4月〜6月期

東京23区の中古マンション価格は全体的に上昇していますが、その中でも港区、中央区、江東区は首都圏全体の価格を押し上げるほどの伸び率を記録しています。

一方、神奈川県、埼玉県、千葉県は各県全体で見ると成約単価は落ちてきています。

このようなエリアの価格は、ついに踊り場に来ている可能性があります。
しかし、神奈川県をエリアごとに細かく見ていくと、値段が落ちているエリアと横ばいになっているエリアに分かれています。

価格が横ばいになっているエリアは、以下のようなJRの主要駅が集まる路線の周辺です。

●湘南新宿ライン
●京浜東北線
●埼京線
●総武線

いわゆる都心の中心部は利便性が高いため、人口減少の影響を受けにくく、今後も中心部と郊外の価格差が徐々に広がっていくと予測されます。

2025年後半は中古マンションの買い時か?

最新の中古マンション市況動向を聞いて、「2025年後半は買い時なのか、それとも待った方がいいのか」その答えは、正直、一人一人の状況によって異なるというのが結論になります。

それは、人それぞれ条件が異なってくるからです。
例えば、購入したい目的、きっかけ、検討しているエリア、規模・条件などです。

ただし、共通している市況の動きに関しては、2025年後半、次のような傾向になると予測しています。

●都心は引き続き高騰
●郊外は踊り場から下落傾向が顕著に
●住宅ローン金利は10月にもう1段階上がる可能性
●継続した家賃の引き上げ

都心は引き続き高騰

都心は引き続き高騰していくと予測しています。 特に資産価値を重視する方であれば、引き続き高騰するであろう都心での物件購入を検討することをお勧めします。

都心でマンションを建築できる敷地が少なくなってきているため、建築戸数が減少した結果、新築マンションの競争率が非常に高くなっています。

円安の影響で建築資材が高くなっている上に、競争が激化して、新築マンションの価格自体は高騰している状況です。

結果として、新築マンションが高くて購入できない方が中古マンション市場に流れていたり、新築に引っ張られることで比較的古いマンションでも価格の上昇が見られているのが今のトレンドです。

トランプ関税の動きもまだまだ読めないところが多いため、この傾向がしばらく続くと考えられます。
そのため、価格の高騰と資産的な安定度の高さから、都心の物件は資産価値が高いことを目的として購入する方に適しています。

物件の資産価値を重視した購入の相談でよく議論になるのは「郊外で広いのか、都心で狭めにするのか」という点です。

広さやマンション全体の綺麗さを重視する場合は郊外の広さでも良いですが、物件の資産性を重視するのであれば、需給のバランスから、より都心に近い物件を選ぶことをお勧めします。

郊外は踊り場から下落傾向に向かう

郊外は踊り場から下落傾向に向かうと予測しています。
資産価値よりも住居費や価格の安さを重視する方は、郊外の物件も検討することをお勧めします。
神奈川県、埼玉県、千葉県の中心部では価格が上昇してきましたが、2025年の4月頃からついに踊り場に差し掛かってきました。

中心部から離れているエリアについては、価格の下落ももう始まっているのです。

しかし、郊外の踊り場に差し掛かったエリアや価格が下落しているエリアであっても、都心部に出やすい便利な場所や生活利便施設が多いエリアも存在します。

価格の上昇が止まったからこそ手が出しやすくなる上に、生活がしやすいエリアであれば、十分に検討する価値はあります。

住宅ローン金利は10月にもう1段階上がる可能性

住宅ローン金利については、10月にもう1段階上がる可能性があると予測しています。

2024年10月に日銀が政策金利の引き上げを決定して以来、各金融機関が他の動きを牽制しながら金利を引き上げたり据え置いたりしています。
金利を取り巻く情勢が不安定で読みきれない状況です。

金利情勢が不安定化している要因としては、以下のようなものが挙げられます。

●物価の高騰
●動きが読めないトランプ大統領の政策
●長引くウクライナの戦争
●拡大する中東の紛争

これらの世界情勢が金利に大きく影響し、025年4月に行われた日銀の会合では、経済や物価の最新の見通しについて、不確実性が高い状況がまだ続いていることから、政策金利を0.5%に据え置くことが決定されました。

今後も、どのような金利の動きになるかは不透明なところもありますが、今後の日銀の金融政策決定会合で金利上昇につながる発言が見られる可能性も否定できません。

また、一般的に借入れ後から半年ごとに金利の見直しが銀行サイドから行われますが、次回の基準日が10月1日になるため、そのタイミングでもう1段上がる可能性が高いと推測しています。

このように、現在は借りた後もこの基準日のタイミングで金利が上がることが予測されるため、住宅ローンの利用を予定している方であれば、早めに購入された方が金利上昇の影響を受けにくいと言えるでしょう。
そのため、早期の購入検討がおすすめです。

継続した家賃の引き上げ

継続した家賃の引き上げも予測されます。 2025年と2024年を比べると、首都圏全体で家賃の上昇が見られます。
特に東京23区の家賃上昇率が高く、東日本不動産流通機構が公表している「首都圏賃貸居住用の取引」というデータによると、家賃の平米単価が以下のように推移しています。

●2024年:平米あたり3,493円
●2025年:3,705円

（参考）東日本不動産流通機構｜首都圏賃貸居住用の取引

大体1割程度上がっている計算です。

50㎡の賃貸であれば、この1年間で月額1万円程度高くなっているという計算になります。 これは、需要の増加や建築コストの高騰などが複合的に影響していると考えられます。

この家賃の高騰は、賃貸暮らしを続けるという方にとっては、毎月の固定費を圧迫する大きな要因になるでしょう。
実際に最近、オーナーサイドから「次の更新で家賃が上がる」ことをきっかけに購入を検討する人もいます。

そのような状況で考えていただきたいのが、賃貸の家賃と持ち家の比較です。 毎月支払う家賃は、どんなに長期であっても最終的には何も資産として残りません。

しかし、持ち家の場合は住宅ローンを支払うことで、その支払いが将来の資産へと変わっていきます。

そのため、特に資産性を重視して中古マンションの購入を検討している方は、家賃がさらに高騰していく前に購入するのがおすすめです。

もちろん、無理な購入は避けるべきですが、家賃が上がり続けてそれを支払い続ける状況を考慮すると、同じ金額を支払い続けるのであれば、資産として残る持ち家の方が長期的に見て賢い選択肢となる可能性が高いです。